Update: Offene Immobilienfonds: Risiken, Fehleinschätzungen und Alternativen

Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in verschiedene Immobilienprojekte investieren und Anlegern ermöglichen, Anteile an einem breit gestreuten Portfolio zu erwerben. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds können Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben, was eine hohe Liquidität suggeriert. Diese Fonds investieren typischerweise in Bürogebäude, Einkaufszentren oder Wohnimmobilien.

Ursprünglich wurden sie als sichere Geldanlage für langfristig orientierte Anleger konzipiert. Die Renditen wurden in der Vergangenheit durch stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungen von Immobilien erzielt. Diese Sichtweise hat sich in den vergangenen Monaten durchaus gewandelt.

Banken und Sparkassen bewarben offene Immobilienfonds lange Zeit als krisenfeste Geldanlage, da Immobilien als Sachwerte in wirtschaftlich turbulenten Zeiten stabil blieben. Die Fonds unterlagen regulatorischen Anforderungen. Durch die breite Streuung des Portfolios sollte das mit allen Geldanlagen verbundene Risiko minimiert werden. Zudem sollten Anleger jederzeit über ihr investiertes Kapital verfügen können, da Anteile regelmäßig zurückgegeben werden können.

Ein zentrales Problem offener Immobilienfonds ist die fehlende Liquidität. Da Immobilien langfristige und wenig flexible Investments sind, kann nicht kurzfristig auf hohe Mittelabflüsse reagiert werden. In Krisenzeiten kann es daher vorkommen, dass Fonds eingefroren werden und Anleger nicht mehr an ihr Geld kommen.

Die Bewertung der Immobilien im Fonds basiert auf Gutachten, die von den Fondsanbietern selbst in Auftrag gegeben werden. Diese Schätzwerte sind nicht immer marktkonform und können in wirtschaftlich schwierigen Zeiten schöngerechnet werden, um stabile Kursverläufe vorzutäuschen.

Viele offene Immobilienfonds haben hohe Verwaltungs- und Transaktionskosten, die die Rendite erheblich schmälern. Anleger zahlen oft hohe Ausgabeaufschläge und Verwaltungsgebühren, ohne dass dies durch entsprechend hohe Gewinne kompensiert wird.

Immobilienpreise unterliegen Schwankungen. Während in Boomphasen hohe Gewinne möglich sind, können in Krisenzeiten Werte sinken. Offene Immobilienfonds reagieren auf diese Schwankungen oft verzögert, was zu unerwarteten Verlusten führen kann.

Es gibt zahlreiche Fälle, in denen Anleger offene Immobilienfonds für sicher hielten, aber erhebliche Verluste erlitten. Ein Beispiel hierfür ist die Klage gegen die Fondsgesellschaft KanAm Grundinvest, die nach der Finanzkrise 2008 geschlossen wurde und Anleger lange auf die Rückzahlung ihres Investments warten mussten.

Offene Immobilienfonds wie “Hausinvest”, “Deka Immobilien Europa” und “Uniimmo Deutschland” haben wir auf unserer Website bereits vor längerem näher beleuchtet. Sie galten lange Zeit als sichere Anlagemöglichkeiten. Aktuelle Entwicklungen und Zahlen werfen jedoch Fragen hinsichtlich ihrer Performance und der damit verbundenen Risiken auf, was wir zum Anlass nehmen, um uns die aktuelle Entwicklung dieser Fonds näher anzusehen und hierüber zu informieren.

Anlageschwerpunkte (siehe https://extraetf.com/de/ ) und aktuelle Performance der Fonds:

• Deka Immobilien Europa: Als Anlageziele werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs angestrebt. Die Gesellschaft wird zu diesem Zweck überwiegend in Immobilien, die in einem europäischen Staat belegen sind, investieren. Der Wert der in europäischen Staaten belegenen Immobilien, die direkt oder über Beteiligungen an Immobiliengesellschaften gehalten werden, darf 51 % des Wertes des Sondervermögens nicht unterschreiten. Dies schließt ein, dass die Gesellschaft fortlaufend mindestens 51 % des Wertes des Sondervermögens in Immobilien und Immobiliengesellschaften investiert. In Staaten außerhalb der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (Vertragsstaaten sind derzeit die 28 Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein und Norwegen) dürfen höchstens 44 % des Sondervermögens angelegt werden.
  Laut der Rating-Agentur Scope erzielte dieser Fonds in den letzten 12 Monaten eine Wertsteigerung von 2,36 %. Über einen Zeitraum von drei Jahren betrug der kumulative Zuwachs 8,81 %, was ihn zum leistungsstärksten unter den betrachteten Fonds macht.
• Hausinvest: Das Anlageziel des Sondervermögens hausInvest liegt im Erreichen einer stabilen – im Vergleich zu überwiegend in der Bundesrepublik Deutschland investierenden Offenen Immobilienfonds – überdurch­schnittlichen Rendite. Diese wird über regelmäßig zufließende Mieterträge, Zinserträge und eine konti­nuierliche Wertsteigerung des Immobilienbestandes angestrebt. Damit soll dem renditeorientierten An­leger der Zugang zu einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil innerhalb des Anlagespektrums der Offenen Immobilienfonds ermöglicht werden. Das Sondervermögen investiert überwiegend in Staaten, die Ver­tragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) sind, und im Vereinigten Königreich von Großbritannien und Nordirland. Wichtigste Anlagemärkte dabei sind der nordamerikanische und der asiatisch-pazifische Raum.
  Dieser Fonds zeigte in den vergangenen fünf Jahren eine durchschnittliche jährliche Rendite von 2,2 %. Im Vergleich zu anderen offenen Immobilienfonds mit europäischem Fokus liegt er damit über dem Durchschnitt.
• UniImmo Deutschland: Der Fonds investiert überwiegend in deutsche Immobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Als Anlageziel werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs angestrebt. Die Gesellschaft investiert hauptsächlich in Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Geschäfts- und Bürogebäude für die Verwaltung, Handel, Dienstleistungen und Logistik oder auch Hotels. Daneben ist auch eine Investition in Wohnimmobilien möglich. Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Liegenschaften erwirbt die Gesellschaft Grundstücke für eigene oder in Auftrag gegebene Projekt-entwicklungen sowie Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Sie optimiert den Immobilienbestand entsprechend den Markterfordernissen und der Marktentwicklung.
  Die Performance dieses Fonds beträgt in den vergangenen 10 Jahren +29,41 %, was einer jährlichen Rendite von 2,61 % entspricht.

Seit der Corona-Pandemie sind die Renditen offener Immobilienfonds tendenziell rückläufig. Die Ratingagentur Scope berichtete für 2023 von einer durchschnittlichen Rendite von nur noch 1,2 % für solche Fonds, während vor der Pandemie jährliche Renditen von über 3 % üblich waren. Für 2024 werden sogar leicht negative Renditen erwartet.

Ein spezifisches Risiko manifestierte sich beim “UniImmo Wohnen ZBI”, der aufgrund sinkender Immobilienpreise eine Sonderabwertung vornehmen musste. Dieses Beispiel verdeutlicht die Herausforderungen, denen offene Immobilienfonds derzeit gegenüberstehen.

Zusätzlich verzeichneten deutsche Publikums-Immobilienfonds seit Juni 2023 mit wenigen Ausnahmen durchgehend Nettomittelabflüsse. Im September 2024 zogen Anleger knapp 470 Millionen Euro aus diesen Fonds ab.

Wenn Sie sich für einzelne offene Immobilienfonds interessieren, finden Sie detaillierte Analysen zu folgenden Fonds hier: