Immobilienfonds: Lohnt sich der Uniimmo Deutschland?

Uniimmo Deutschland: Die Gesellschaft Union Investment ist ein Ableger der Volksbanken und Raiffeisenbanken.

Der Uniimmo Deutschland (ISIN: DE0009805507, WKN: 980550) ist einer der größten offenen Immobilienfonds in Deutschland. Er verwaltet Anlegergelder von über 16 Milliarden Euro (Stand: März 2025) und wird von Union Investment, einer Tochtergesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, betreut.

Offene Immobilienfonds sind in Deutschland sehr beliebt: Rund zehn Prozent der Publikumsfonds-Gelder fließen in diese Fonds, die vorwiegend Einkaufszentren, Hotels und Bürogebäude in Westeuropa vermieten. Der Uniimmo Deutschland fokussiert sich dabei stark auf deutsche Großstädte.

Mit 87 Objekten in mehr als zehn europäischen Ländern ist der Uniimmo Deutschland breit aufgestellt. Gleichwohl ist die Streuung nicht optimal. Etwa ist der Anteil von deutschen Immobilien vergleichsweise hoch (54 Prozent) und das Gewicht von Wohnimmobilien gering (3 Prozent). Der Fonds investiert hauptsächlich in:

1. Bürogebäude (60 Prozent)
2. Einzelhandelsobjekte (26 Prozent)
3. Hotels (11 Prozent)

Klumpenrisiko? Uniimmo konzentriert sich auf Gewerbeimmobilien in deutschen Großstädten.

Ein Klumpenrisiko besteht durch die regionale Konzentration: Rund 40 Prozent des Fondsvermögens entfallen auf Immobilien in München, Hamburg und Berlin, wobei München allein 17 Prozent ausmacht. Negative Entwicklungen – etwa eine Naturkatastrophe oder schädliche Wirtschaftspolitik – könnten die Geschäfte der Unternehmen vor Ort und somit die Immobilienwerte des Fonds belasten.

Gewerbeimmobilie oder Union Investment / Uniimmo. Quelle: Presseservice union-investment.de

Laut der Ratingagentur Scope  ist die Qualität des Immobilienportfolios im Vergleich zu 27 anderen offenen Immobilienfonds “leicht unterdurchschnittlich”. Mehr als die Hälfte der Immobilien sind großflächig und daher potenziell schwerer zu verkaufen. Zudem besteht ein hoher Anteil an älteren Objekten, und rund zehn Prozent der Büroimmobilien befinden sich in weniger gefragten Lagen (B-Lagen oder schlechter), was die Vermietbarkeit erschwert.

Ein weiteres Risiko: Etwa 19 Prozent des Fondsvermögens wurden in der Hochpreisphase zwischen 2019 und 2022 erworben und könnten bei sinkenden Immobilienpreisen an Wert verlieren. 32 Prozent der Mieteinnahmen stammen aus Branchen, die besonders unter der aktuellen Wirtschaftslage leiden, darunter Kauf- und Warenhäuser, Non-Food sowie Freizeit und Unterhaltung.

In finanzieller Hinsicht schneidet der Uniimmo Deutschland überdurchschnittlich ab: Er gehört zu den solidesten offenen Immobilienfonds für Privatanleger.

• Die Verschuldung liegt mit 3,6 Prozent des Fondsvermögens auf einem der niedrigsten Niveaus aller offenen Immobilienfonds.
• Die Liquiditätsquote ist hoch, sodass auch bei vermehrten Anteilsrückgaben ausreichend Mittel zur Verfügung stehen dürften.
• Die Vermietungsquote liegt aktuell bei 93 Prozent, etwas niedriger als in den Vorjahren (seit 2019: über 95 Prozent).

Im Vergleich zu anderen großen Immobilienfonds ist der Uniimmo Deutschland relativ günstig:

• Die laufenden Kosten betragen gerade einmal 1,3 Prozent pro Jahr. Bei anderen großen offenen Immobilienfonds liegen diese im Bereich von 3 Prozent.
• Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 4,8 Prozent, wenn Anleger Anteile über eine Bank oder einen Vermittler erwerben. Andere offene Immobilienfonds haben ähnlich hohe Ausgabeaufschläge. Wer Anteile über die Börse kauft, kann den Ausgabeaufschlag aber umgehen.

Andere Geldanlagen sind deutlich günstiger. Etwa kosten ETFs auf weltweit streuende Aktienindizes (zum Beispiel der MSCI World) rund 0,2 Prozent pro Jahr; zudem entfällt der Ausgabeaufschlag.

Auf Sicht von zehn Jahren liegt die Rendite des Uniimmo Deutschland bei 2,6 Prozent pro Jahr, was im Bereich anderer großer offener Immobilienfonds liegt (2,3 bis 2,8 Prozent). Verglichen mit einem ETF-Portfolio ist das jedoch wenig:

1. Ein Portfolio mit 60 Prozent globalen Aktien und 40 Prozent deutschen Staatsanleihen hätte in den letzten zehn Jahren drei- bis viermal so hohe Renditen erzielt.
2. Selbst ein konservatives Portfolio mit nur 30 Prozent Aktienanteil wäre deutlich rentabler gewesen.

Offene Immobilienfonds stehen seit Jahren unter Druck. “Wir haben gerade für Gewerbeimmobilien ein anhaltend schwieriges Umfeld, wo der Uniimmo einen Schwerpunkt hat”, erklärt der Berliner Honorarberater Klaus Porwoll gegenüber IMMO.info. Der Trend zu Homeoffice und Online-Shopping belaste die Nachfrage.

Hinzu kommen die gestiegenen Zinsen, die Immobilienpreise unter Druck setzen. Da Immobilienkredite teurer werden, sinkt die Nachfrage und damit auch die Preise. Mehrere offene Immobilienfonds, darunter der Leading Cities Invest und der Uniimmo Wohnen ZBI, mussten den Wert ihrer Immobilien bereits nach unten korrigieren. Anleger, die ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, müssen je nach Kaufpreis Verluste hinnehmen.

Auch bei anderen offenen Immobilienfonds, wie dem Uniimmo Deutschland, sind Abwertungen und damit Verluste nicht ausgeschlossen. Eine Schließung des Fonds, weil Anleger massiv Gelder abziehen, hält IMMO.info jedoch für unwahrscheinlich. Das Fondsvermögen ist in den vergangenen Jahren weitgehend stabil geblieben, und die liquiden Rücklagen bleiben hoch: Rund 15 Prozent des Fondsvermögens stehen derzeit für Auszahlungen an Anleger bereit.