Spekulationssteuer berechnen und Rechner bei Immobilienverkauf

Update: Wie lange gilt die Steuerfreiheit noch?

Direktlink: Spekulationssteuer Rechner

Unter Umständen müssen Sie keine Spekulationssteuer auf die Gewinne bei Immobilienverkauf bezahlen. Folgende Voraussetzungen müssen dafür vorliegen:

• Sie halten die Immobilie als Privatperson.
• Sie sind ausschließlich Eigennutzer oder
• Sie haben bei Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten.
• Sie befinden sich nicht im gewerblichen Grundstückshandel und halten die 3-Objekt-Grenze ein (Infos BMF ).

Die Abgrenzungen sind nicht einfach. Wir helfen Ihnen mit unserem umfassenden Ratgeber und Prüfschema. Wann sind meine Immobiliengewinne steuerfrei und wann nicht?

Wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Sie die Gewinne aus einem Immobilienverkauf versteuern müssen, also eine Spekulationssteuer bezahlen müssen, dann stellt sich die Frage nach der Höhe der Steuerlast.

Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen Sie in zwei Schritten:

1. Höhe des Gewinns bei Immobilienverkauf berechnen
2. Steuer auf den Gewinn: Spekulationssteuer berechnen

Anhand des folgenden Beispiels können Sie sehen, wie Sie den Verkaufsgewinn berechnen können:

Greifen Ausnahmen oder Steuerfreiheit? Wenn nicht, dann muss der Verkaufsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie muss grundsätzlich versteuert werden, die Steuer nennt man Spekulationssteuer. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen Sie Ihren Verkaufsgewinn nicht versteuern müssen. Bitte beachten Sie außerdem, dass wir nur den Verkauf der Immobile gegen Einmalzahlung betrachten. Bei Hausverkauf gegen Immobilien-Leibrente muss die Leibrente immer versteuert werden.

Sollten diese Ausnahmen nicht zutreffen und für Sie als Privatperson der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein, dann müssen Sie diesen mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern und können damit Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen.

Sie müssen den Gewinn im Jahr des Immobilienverkaufs versteuern und können ihn nicht über mehrere Jahre verteilen. Bei den Immobilienpreissteigerungen kann der Grenzsteuersatz schnell erreicht sein. Ab einem Einkommen von 57.052 Euro bei Alleinstehenden beträgt der Steuersatz 42 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuern. Ab einem Einkommen von 270.501 Euro schlägt zudem die Reichensteuer mit zusätzlich 3 Prozent zu buche.

Dieses private Veräußerungsgeschäft nach § 23 (1) EStG  wird als „Sonstige Einkünfte“ in Ihrer Steuererklärung angegeben.

Verbraucher können den Online-Rechner des Bundesministeriums für Finanzen nutzen, um die Lohnsteuer und Einkommenssteuer zu berechnen.

Um zu berechnen, ob Sie überhaupt eine Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf bezahlen müssen, empfehlen wir unser ausführliches Prüfschema zur Berechnung von Spekulationsteuer bei Immobilien.

Wenn Sie steuerpflichtig sind, dann stellt sich die Frage nach der Höhe der Steuerbelastung. Zur Berechnung der Höhe der Spekulationsteuer müssen Sie Ihr Einkommen kennen, das Sie mit der Einkommenssteuer zu versteuern haben. Der Verkaufsgewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem Einkommen hinzugerechnet. Wenn Sie Ihre persönliche Spekulationssteuer anhand eines Online-Rechners berechnen möchten, dann können Sie den Lohn- und Einkommenssteuer-Rechner des Bundesministeriums für Finanzen  bemühen.

Tipps und Empfehlungen: So können Sie sich die Spekulationssteuer sparen.

Sie können die Spekulationssteuer für eine erste Abschätzung einfach selbst berechnen und sehen, dass bei einem hohen Verkaufsgewinn fast die Hälfte des Gewinns für die Steuer anfallen kann. Wir haben einige Empfehlungen zusammengestellt, damit Sie sich unter Umständen die Spekulationssteuer sparen können:

• Es lohnt sich zu prüfen, ob Sie mit einem Verkauf doch den Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Achten Sie auf die exakte Berechnung der Spekulationsfrist.
• Wenn es die Lebensumstände zulassen, dann können Sie die Immobilie vor Verkauf selbst bewohnen. Der Zeitraum für eine Steuerfreiheit bei Eigennutzung muss zwei anteilige und ein volles Kalenderjahr umfassen, um die Steuerfreiheit zu erhalten. Eine ausschließliche Eigennutzung führt dazu, dass keine Spekulationsfrist eingehalten werden muss.
• Oder Sie entscheiden sich für das Beleihen Ihrer Immobilien mit einem Immobilienkredit anstatt für einen Verkauf der Immobilie.

Verkauf, Teilverkauf oder Leibrente mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht? Welche Modelle zum Hausverkauf gibt es? Unser Schnell-Check. Unser umfassender Online-Rechner.

Was plant die Politik für die nächsten Jahre mit der Spekulationsteuer? Die Abschaffung der Steuerprivilegien bei Immobiliengewinnen ist nicht in Sicht.

Steigende Zinsen für Immobilienkredite haben eine große Auswirkung auf Immobilienpreise. Die Immobilienpreise sind zuletzt  vielerorts nicht mehr gestiegen, teilweise sogar gefallen. Trotzdem verzeichnen die meisten Objekte bei einer langjährigen Betrachtung einen stattlichen Wertzuwachs. Eigentümer kommen unter Umständen in den Genuss einer Steuerfreiheit bei Verkauf ihrer Immobilie. Dies auf den kompletten Gewinn, egal wie hoch er ausfällt. Die Steuerfreiheit ist ein Privileg. Es gibt kaum Möglichkeiten im deutschen Steuerrecht, Gewinne nicht versteuern zu müssen. Einzelne Forderungen der Politik kommen immer wieder auf, die dieses Privileg abzuschaffen wollen.

Allerdings gibt es gute Gründe, weshalb eine Steuerfreiheit für private Eigentümer sinnvoll ist. Für den Steuervorteil spricht, dass Vermögensbildung mit Immobilieneigentum durch Privatpersonen attraktiv sein soll. Im internationalen Vergleich ist in Deutschland der Anteil an Immobilieneigentümern niedrig. Weiterer Grund ist die Anreizsetzung, um Wohnraum zu schaffen. Private Investoren müssen eine Immobilie immerhin zehn Jahre im Bestand halten, damit ein Verkauf steuerfrei erfolgen kann. Die Förderung und Schaffung von Wohnraum ist der nachhaltigste Weg, um die Preissteigerungen der Mieten abzumildern. Ein weiteres Argument ist die in Deutschland vergleichsweise hohe Grunderwerbsteuer. Unabhängig vom Gewinn werden bei Kauf und Verkauf einer Immobilie jeweils bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis als Steuer fällig. Grunderwerbsteuer berechen

In der Ampelkoalition ist derzeit kein Bemühen erkennbar, das die Abschaffung des Steuerprivilegs in der aktuellen Legislaturperiode bis zum Jahr 2025 vorsieht. Maßnahmen sind auch im aktuellen Entwurf des Jahressteuergesetzes  nicht ersichtlich. Ausgeschlossen ist eine Änderung der Besteuerung für die Zukunft allerdings nicht, auch wenn der Koalitionsvertrag  hierzu keine Aussage trifft. Einzig die flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer und das Schließen von Steuerschlupflöchern bei Immobilienerwerb durch Konzerne, sogenannten “Share Deals”, haben es in den Vertrag geschafft. Die zukünftige Behandlung der Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne bleibt daher ungewiss. Sie sollten daher zusammen mit Ihrem Steuerberater die Steuergesetzgebung im Auge behalten. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann innerhalb der langen 10-Jahresfrist viel passieren.