Mieten oder kaufen? Vorteile und Nachteile

Familienzuwachs oder Karrierechancen in einer neuen Stadt – ein Umzug steht an, und damit stellt sich für viele die Frage: Was ist besser für mich, soll ich eine Immobilie kaufen oder mieten? Es geht um die wohl größte Einzelinvestition, die man je tätigt. Um einen Schuldenberg, den man vielleicht über Jahrzehnte abtragen muss. Denn aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise können sich nur wenige Menschen ein Eigenheim ohne Kreditaufnahme leisten. Das Ja oder Nein zur eigengenutzten Immobilie prägt nicht nur finanziell die Lebensumstände. Es kann berufliche Entscheidungen beeinflussen und bestimmt den künftigen Lebensstil.

Auch wenn viele Emotionen mitspielen: Eine Entscheidung dieser Tragweite trifft man besser in aller Ruhe und mit kühlem Kopf. Es muss nüchtern gerechnet werden. Als Basis benötigen Sie verlässliche Zahlen über Ihre finanziellen Mittel und über die Belastungen, die auf Sie zukommen. Der Mieten-Kaufen-Rechner von IMMO.info hilft.

Liegen alle Informationen schwarz auf weiß vor, geht es um die entscheidende Frage:
Kann ich es mir überhaupt leisten, Wohneigentum zu kaufen?

Nur wenn ein Ja folgt, stellt sich die zweite Frage:
Passt Wohneigentum zu meinem Lebensplan?

Pekka Sagner, Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

„Jetzt schnell kaufen, bevor es noch teurer wird?“ – Diese Ungewissheit treibt Kaufinteressierte gegenwärtig um. Doch von dem, was hinter uns liegt, sollte sich niemand unter Druck setzen lassen. Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW), warnt im Gespräch mit IMMO.info davor, den Blick in die Vergangenheit zu richten und das nach vorne fortzuschreiben.

Pekka Sagner: „Die Steigerung der Immobilienpreise der letzten Jahre hatte mehrere Ursachen: eine sehr starke Arbeitsmarkt­entwicklung mit dem geringsten Arbeitslosenniveau seit der Wiedervereinigung, kräftige Lohnsteigerungen, die eine entsprechende Zahlungsbereitschaft der Haushalte ermöglichten, plus eine Zinsentwicklung, die höhere Immobilienpreise erlaubte“, fasst Sagner zusammen. So werde es nicht weitergehen. Bei den Zinsen sprächen alle Signale für einen Seitwärtstrend in den kommenden Jahren. Bei den Immobilienpreisen müsse man unterscheiden: „In den boomenden Großstadt­regionen sind die Preisprognosen positiv, aber auf moderatem Niveau“, sagt der Experte für Wohnungspolitik. In ländlichen, stark vom demografischen Wandel betroffenen Regionen sei dagegen mit sinkenden Preisen zu rechnen.

Die Mieten, die während des Immobilienbooms Mitte der 2010er-Jahre ebenfalls deutlich anzogen, steigen in den meisten deutschen Städten und Regionen schon seit etwa drei Jahren nur noch moderat. Auch wenn laut Sagner der deutliche Anstieg der Mietpreise vielerorts hinter uns liegt, ist eine kontinuierliche Erhöhung der Nominalmiete normal.

Habe ich ein Sparbuch oder Tagesgeldkonten, Bargeld oder fälliges Festgeld? Kann ich Aktien, Fonds oder andere Wertpapiere verkaufen, und ist das sinnvoll? Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

All das, was man kurzfristig einsetzen kann, nennt man Eigenkapital. Vielleicht lässt sich diese Summe durch ein vorgezogenes Erbe aufstocken, oder Verwandte leihen unbürokratisch einen gewissen Betrag.

Eigenkapital ist unabdingbar, wenn man eine Immobilie kaufen will.

Während die höheren Kaufpreise der vergangenen Jahre durch die niedrigen Zinsen kompensiert wurden, hängen die Erwerbsnebenkosten am Kaufpreis, und es gibt keinen Faktor, der das ausgleicht. Hier sieht Pekka Sagner die Politik gefordert. Seit Ende 2020 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Verkäufer, sofern er einen Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision zahlt. Das sei ein erster Schritt, die Markteintrittsbarrieren für potenzielle Immobilienbesitzer zu senken.

Deutschland ist traditionell ein Land der Mieter. Die Rechte von Mietern werden hier so sehr gestärkt und geschützt wie kaum wo sonst auf der Welt. Auch deswegen liegt Deutschland mit einer Immobilien-Eigentumsquote von nur 51,1 Prozent (2019) auf dem vorletzten Platz in Europa. Schlusslicht ist die Schweiz mit 41,6 Prozent. Quelle: Eurostat .

Für den Kauf einer Immobilie empfiehlt IMMO.info eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent – das heißt, 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der  Kaufnebenkosten sind in Form von Eigenkapital zu erbringen. Die Banken honorieren eine höhere Eigenkapitalquote mit niedrigeren Zinsen. Zudem sinkt mit steigendem Eigenkapital die Summe, die man als Kredit aufnehmen muss.

Bei der Entscheidung kaufen oder mieten zählt neben den finanziellen Mitteln, die aktuell zur Verfügung stehen, das monatliche Budget. Wie viel Sie in das Wohnen investieren können, finden Sie mithilfe einer ehrlichen Einnahmenrechnung und Ausgabenrechnung heraus.

Zu den Einnahmen zählen Einkünfte aus Erwerbstätigkeit, öffentliche Transferzahlungen wie Kindergeld und Einnahmen aus Vermögen. Der Betrag wird sich im Laufe der Zeit ändern. Was kann zum Beispiel passieren? Sie verdienen nach einem Jobwechsel, während der Elternzeit oder einer Krankheit weniger. Sie nehmen sich die Freiheit, kurzfristig zu kündigen, und müssen einen neuen Job suchen. Sie wagen den Schritt in die Selbstständigkeit. Kindergeld fällt weg, Dividendenzahlungen bleiben aus.

Die gängige Faustformel, monatlich nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auszugeben, teilt Pekka Sagner vom IW Köln nur bedingt. Für Geringverdiener könne ein Drittel viel zu viel sein. Für Besserverdienende bleibe auch dann genug zum Leben, wenn sie mehr als 30 Prozent für das Wohnen ausgeben. „Kredite werden oft über 30 Jahre abbezahlt. In dieser Zeitspanne verändern sich Einkommen“, so Sagner. Gerade Beschäftigte des öffentlichen Dienstes oder Berufsanfänger mit unbefristeten Arbeitsverträgen könnten von steigenden Einkommen ausgehen, und daher dürfe für begrenzte Zeit mehr als ein Drittel in das Wohnen fließen.

Auf der Ausgabenseite stehen zum einen die laufenden Kosten: Miete inklusive Nebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Auto, Bahntickets, Versicherungen, Kindergarten- oder Schulgeld, all das, was zum Leben erforderlich ist. Zudem sollte dort stehen, was den persönlichen Lebensstil ausmacht: Reisen, Restaurant- und Konzertbesuche, ein neues Handy, Fahrrad oder bei Bedarf ein Auto.

Selbige Fragen werden Banken stellen, wenn es um die Genehmigung eines Immobilienkredits geht. Banken sind aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet zu prüfen, dass ein Kreditnehmer aus seinen freien finanziellen Mitteln die Zinsen und Tilgung des Kredits leisten kann. Das gilt für die gesamte Kreditlaufzeit, und damit fließen die Erwartungen an die Rentenhöhe, sofern der Kredit über den Renteneintritt hinaus läuft, in die Kreditwürdigkeitsprüfung ein. Außerdem sind zuletzt die Zinsen sprunghaft gestiegen und Banken müssen mit weiteren Zinserhöhungen kalkulieren.

Für die Studie Wohnen in Deutschland , die der Verband der Sparda-Banken in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) verfasst hat, fragten Meinungsforscher ab, wie hoch die Bereitschaft unter Mietern ist, sich für Wohneigentum einzuschränken. Die Hälfte der Befragten wäre nach eigenen Angaben bereit, sich stark oder sehr stark einzuschränken.

Ob man für das Eigenheim tatsächlich längerfristig auf seinen gewohnten Lebensstandard verzichten will oder ob die Begeisterung über die eigenen vier Wände mit enger geschnalltem Gürtel schnell schwindet, muss jeder für sich selbst entscheiden. Auch wenn man zu Verzicht bereit ist: Eine knappe Finanzierung schränkt nicht nur ein, sie kann für schlaflose Nächte sorgen und die Beziehung belasten. Reizt man das Budget voll aus, hat man keinen Spielraum, wenn die Einnahmen sinken und/oder die Ausgaben steigen; im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Experten sind sich einig: Spätestens bis zur Rente sollte ein Darlehen abbezahlt sein, oder die Rente muss ausreichen, um das Immobiliendarlehen abzuzahlen. Damit das gelingt, sind vielleicht Kompromisse beim Kaufpreis notwendig; das schlägt sich bei den Quadratmetern und / oder der Lage nieder. Der Kaufpreis muss zum eigenen Budget passen, das ist entscheidender als die Zinskondition.

Wollen Sie sich mit Wohneigentum einen Traum erfüllen? Ihrer Familie ein Nest bauen? In der eigenen Burg den Widrigkeiten einer pandemiegeplagten Welt trotzen? Oder wohnen all Ihre Freunde im Eigenheim?

In die Entscheidung kaufen oder mieten spielen Emotionen hinein, das sollte sich jeder bewusst machen. Leicht malt man sich eine bestimmte Wohnsituation aus und findet Gründe, die genau für den Weg sprechen, der zu dem gewünschten Ergebnis führt. Doch je emotionaler gewählt wird, umso leichter blendet man negative Fakten aus. Der objektive Blick eines Außenstehenden kann helfen, rein emotionale, finanziell riskante Entscheidungen zu verhindern.

1. IMMO.info empfiehlt, zuerst realistisch den eigenen Bedarf einzuschätzen. Wie viel Wohnraum brauche ich? Brauche ich das dauerhaft, oder gehen die Kinder in wenigen Jahren ihre eigenen Wege? Welche Entfernung zur Arbeit ist für mich akzeptabel? Ziehe ich den Trubel einer Stadt der Ruhe auf dem Land vor? Sind Sicherheit und Stabilität für mich wichtiger als Flexibilität und Unabhängigkeit?
2. Ist der Bedarf geklärt, geht es um Vorlieben und Abneigungen: Habe ich Lust auf Gartenarbeit und Zeit für Renovierungsarbeiten? Will ich mich für mindestens zehn Jahre, besser mindestens 20 Jahre an einen Ort binden? Was muss dieser Ort an Kultur- und Freizeiteinrichtungen bieten, damit ich mich wohlfühle? Könnte ich mit schwierigen Nachbarn auskommen? Will ich meinen Kindern und Enkeln etwas hinterlassen?
3. Mit Blick auf den dritten Lebensabschnitt stellt sich die Frage: Spare ich nur mit dem Druck eines Immobilienkredits, oder bin ich diszipliniert genug, ohne Zwang für das Alter vorzusorgen?
4. Wovon träumt und was braucht mein Partner? Ist seine Einstellung zum Thema kaufen oder mieten ähnlich wie meine?

Zwei aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Regionen Deutschlands betrachten, und der Immobilien-Experte vom IW kommen zu dem Schluss: Der Immobilienboom ist ungebrochen.

Der Postbank Wohnatlas zeigt: In den großen deutschen Städten ist Mieten günstiger als Kaufen, in etlichen ländlichen Regionen kommen Käufer finanziell besser weg. Doch auch in vielen Städten ist Wohneigentum für Durchschnittsverdiener finanzierbar, als Grenze gilt eine monatliche Belastung von maximal 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens.

München – Eines der teuersten Pflaster Deutschlands

“Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen”, sagt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank. Die Postbank-Studie liefert Hinweise zu den regionalen Preisunterschieden beim Kaufen oder Mieten in Bezug auf das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen. Es geht dabei um die pauschale Situation; auch in günstigen Regionen können einzelne Objekte überteuert sein. Und mit viel Glück findet man in teuren Regionen Bezahlbares.

Dort, wo es heute boomt, kann morgen der Markt gesättigt sein. Die Preise entwickeln sich von Region zu Region unterschiedlich, niemand kann genau vorhersagen, wie. Wer zu überteuerten Preisen kauft, muss damit rechnen, im Zweifel später mit Verlust zu verkaufen.

Quelle: sparda-wohnen2021.de

In der Sparda-Wohnstudie  heißt es: „Die Kombination aus niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und vor allem in den Ballungsräumen geringem Angebot lässt die Preise weiter steigen. Verstärkt hat sich diese Entwicklung auch im Umland der großen Metropolen: Hier steigen die Preise mittlerweile fast überall sogar stärker an als in den Großstädten selbst.“

Die Preissteigerung im Umland der Metropolen ist dem Trend zum Homeoffice geschuldet; zentrales Wohnen ist weniger wichtig. Während 2019 noch 32 Prozent der für die Studie befragten Mieter die Nähe zum Arbeitsplatz als sehr wichtige Anforderung an eine eigene Immobilie sahen, waren es 2021 nur noch 16 Prozent.

Gebäude des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Quelle: Pressebereich IW, Köln

Der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Pekka Sagner unterstreicht das Nebeneinander etlicher kleinräumiger Wohnimmobilienmärkte in Deutschland. In den strukturschwächeren Regionen könne man nicht grundsätzlich mit weiteren Wertsteigerungen der Immobilien rechnen, dort seien auch Verluste denkbar, und damit mache ein Immobilienkauf aus reiner Investmentsicht wenig Sinn. Da jedoch der Kauf einer selbst genutzten Immobilie mehr sei, als reines Investment, würde er niemandem, der sich in einer gewissen Region langfristig niederlassen möchte, vom Kauf abraten.

Pekka Sagner, Immobilienexperte des IW: In den boomenden Großstadtregionen, wo mit Wertsteigerungen zu rechnen sei, reiche das Angebot an Wohnimmobilien trotz reger Bautätigkeit nicht aus. „2020 wurden in Deutschland, ähnlich wie in den Vorjahren, etwa 300.000 neue Wohnungen gebaut. Ein beträchtlicher Teil davon wurde vermietet. Vor allem Einfamilienhäuser, Deutschlands beliebteste Eigentumsimmobilien, werden auf konstant niedrigem Niveau gebaut“, sagt Sagner. Er nennt ein konkretes Beispiel: „Auf eine aktuelle Ausschreibung von vier Einfamilienhäusern in Köln bewarben sich 700 Haushalte.“ Die Nachfrage nach Wohneigentum in den Großstädten übersteige das Angebot deutlich.

Mit der folgenden Übersicht will IMMO.info Sie dazu anregen, über möglichst viele Aspekte, Vorteile und Nachteile der Frage „Kaufen oder mieten?“ nachzudenken. Für beides gibt es vernünftige Gründe, die allerdings nicht gleich schwer wiegen und nicht jederzeit und für jeden gelten. Entscheidend sind Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre Vorlieben sowie das konkrete Objekt.

Nachfolgend finden Sie zahlreiche Plus- und Minuspunkts von Mieten im Vergleich zu Kaufen. Viele Vorteile des Kaufen sind auch Nachteile des Mieten und umgekehrt.

Selten läuft das Leben wie geplant. Was unter den erwarteten Bedingungen unproblematisch ist, kann bei Widrigkeiten zum Stolperstein werden. Bei der Entscheidung kaufen oder mieten sieht IMMO.info jeweils ein Hauptrisiko.

Für Mieter liegt das in der Altersarmut. Wenn nach dem Ende der Erwerbstätigkeit weniger Geld zur Verfügung steht, muss die Miete weiter voll bezahlt werden. Wer hier nicht mit privatem Vermögensaufbau vorgesorgt und Chancen genutzt hat, kann schnell auf die staatliche Grundsicherung angewiesen sein.

Für Immobilienkäufer liegt das Risiko darin, den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Wenn die Finanzierung knapp kalkuliert wurde, reichen schon kleinere Einkommenseinbußen dazu aus. Doch auch bei einer Finanzierung mit Puffer können Krankheit, Jobverlust oder Scheidung dazu führen, dass die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Mit einer Hypothek gerät man schnell in Zahlungsverzug. Handelt man nicht, folgen die Kündigung des Kredits, Gerichtsverfahren und die Zwangsversteigerung.