IMMO.info Auswertung

Hohe Preisabschläge für Nießbrauch-Immobilien

Hauptsächlich ältere Eigentümer einer Immobilie ziehen einen Verkauf ihres Eigenheims mit Nießbrauch in Betracht. Sie erhalten einen Kaufpreis und dürfen lebenslang wohnen bleiben. Der Verkauf einer Immobilie ist jedoch mit Preisabschlägen verbunden – das ergibt eine Auswertung des Immobilienportals IMMO.info.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 05.06.2021
Zuletzt geändert: 05.06.2021
Senioren Immobilienverkauf Studie Preisfindung Nießbrauch bei Immobilien

Menschen im hohen Alter nehmen vielfach keinen Immobilienkredit mehr auf oder erhalten diesen nicht zu akzeptablen Konditionen. Aufgrund dessen haben sich die letzten Jahre abseits der Bankenwelt neue Anbieter etabliert, die Senioren den einfachen Verkauf des Eigenheims gegen Zahlung einer Immobilienrente oder einen Teilankauf versprechen.

Immobilienverkauf mit Nießbrauch ist komfortabel für Senioren

Neue Anbieter und Vermittler helfen Senioren beim Verkauf des Eigenheims. Sie organisieren den Verkauf an Investoren oder bieten die Immobilie regulär über Immobilienportale, zum Beispiel Immoscout24, an. Mit dem Käufer wird ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart. Eine erstrangige Eintragung der Rechte im Grundbuch stellt sicher, dass die Verkäufer wohnen bleiben können. Im Falle eines Nießbrauchrechts können die Rechteinhaber die Immobilie sogar weitervermieten und erhalten die Mieteinnahmen, obwohl sie nicht mehr Eigentümer sind. Die Verkäufer können ihren Lebensabend mietfrei und gesichert in der Immobilie verbringen, obwohl diese ihnen nicht mehr gehört. Die Lösung ist komfortabel, denn in der Regel muss der neue Eigentümer ab sofort für Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen.

Offizielle Berechnung des Werts von Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Es ist verständlich, dass eine Wohnung oder ein Haus weniger wert ist, wenn es mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch verkauft werden soll. Schließlich enden die Rechte erst mit Tod der Bewohner und erst dann kann der Eigentümer die Immobilie für sich nutzen. Das Finanzamt berechnet die Wertdifferenz anhand der Lebenserwartung der Rechteinhaber und der kalkulatorischen Jahresmiete unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 5,5 Prozent. Die Lebenserwartung hängt von Alter und Geschlecht ab und wird durch das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt und in Tabellen zur Verfügung gestellt.

Auswertung von IMMO.info: Zusätzliche Preisabschläge sind notwendig

IMMO.info hat eine nicht repräsentative Auswertung der Immobilienangebote auf den Immobilienportalen Immoscout24 und Immowelt vorgenommen. Über einen dreimonatigen Zeitraum wurden die Angebotspreise von Immobilien ohne Nießbrauch mit Immobilien mit Nießbrauch – nach Bereinigung um den offiziellen Nießbrauchwert – verglichen. Die erste Tendenz ist, dass Nießbrauch-Immobilien mit einem zusätzlichen Preisabschlag von rund 12 Prozent verkauft werden müssen, um Käufer zu finden.

Auszug der Auswertung zu Nießbrauchimmobilien – Grafik: IMMO.info

Das Ergebnis entspricht den Erwartungen. Aus Sicht von IMMO.info sprechen hauptsächlich drei Gründe dafür, dass Nießbrauch-Immobilien günstiger verkauft werden müssen, um Anklang zu finden:

  1. Als Käufer kommen nur Kapitalanleger in Frage. Die Gruppe der Eigennutzer mit hoher Zahlungsbereitschaft entfällt.
  2. Wer eine Immobilie mit erstrangigem Nießbrauch im Grundbuch erwirbt, erhält in aller Regel keine Immobilienfinanzierung. Die Immobilie muss vollständig mit Eigenkapital bezahlt werden und niedrige Zinsen können nicht genutzt werden.
  3. Die Unsicherheit hinsichtlich der Lebenserwartung der Bewohner ist mit einer Unsicherheit verbunden, die die Käufer einpreisen. Hinzu kommt, dass der Kapitalwert nach der offiziellen Berechnung nach § 14 Bewertungsgesetz mit 5,5 Prozent zu berechnen ist. Das ist in der heutigen Zinssituation hoch angesetzt.

Im Ergebnis ist der Immobilienverkauf unter Beibehaltung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts eine komfortable Möglichkeit für Senioren an Geld aus der eigenen Immobilie zu kommen und trotzdem wohnen zu bleiben. Bezahlt werden muss dies allerdings durch hohe Abschläge im Verkaufspreis.

Den ausführlichen Artikel zu der Auswertung von IMMO.info und dem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht finden Sie hier.

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