Hohe Preisabschläge für Nießbrauch-Immobilien

Menschen im hohen Alter nehmen vielfach keinen Immobilienkredit mehr auf oder erhalten diesen nicht zu akzeptablen Konditionen. Aufgrund dessen haben sich die letzten Jahre abseits der Bankenwelt neue Anbieter etabliert, die Senioren den einfachen Verkauf des Eigenheims gegen Zahlung einer Immobilienrente oder einen Teilankauf versprechen.

Es ist verständlich, dass eine Wohnung oder ein Haus weniger wert ist, wenn es mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch verkauft werden soll. Schließlich enden die Rechte erst mit Tod der Bewohner und erst dann kann der Eigentümer die Immobilie für sich nutzen. Das Finanzamt berechnet die Wertdifferenz anhand der Lebenserwartung der Rechteinhaber und der kalkulatorischen Jahresmiete unter Berücksichtigung einer Verzinsung von 5,5 Prozent. Die Lebenserwartung hängt von Alter und Geschlecht ab und wird durch das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt und in Tabellen  zur Verfügung gestellt.

IMMO.info hat eine nicht repräsentative Auswertung der Immobilienangebote auf den Immobilienportalen Immoscout24 und Immowelt vorgenommen. Über einen dreimonatigen Zeitraum wurden die Angebotspreise von Immobilien ohne Nießbrauch mit Immobilien mit Nießbrauch – nach Bereinigung um den offiziellen Nießbrauchwert – verglichen. Die erste Tendenz ist, dass Nießbrauch-Immobilien mit einem zusätzlichen Preisabschlag von rund 12 Prozent verkauft werden müssen, um Käufer zu finden.

Auszug der Auswertung zu Nießbrauchimmobilien – Grafik: IMMO.info

Das Ergebnis entspricht den Erwartungen. Aus Sicht von IMMO.info sprechen hauptsächlich drei Gründe dafür, dass Nießbrauch-Immobilien günstiger verkauft werden müssen, um Anklang zu finden:

1. Als Käufer kommen nur Kapitalanleger in Frage. Die Gruppe der Eigennutzer mit hoher Zahlungsbereitschaft entfällt.
2. Wer eine Immobilie mit erstrangigem Nießbrauch im Grundbuch erwirbt, erhält in aller Regel keine Immobilienfinanzierung. Die Immobilie muss vollständig mit Eigenkapital bezahlt werden und niedrige Zinsen können nicht genutzt werden.
3. Die Unsicherheit hinsichtlich der Lebenserwartung der Bewohner ist mit einer Unsicherheit verbunden, die die Käufer einpreisen. Hinzu kommt, dass der Kapitalwert nach der offiziellen Berechnung nach § 14 Bewertungsgesetz  mit 5,5 Prozent zu berechnen ist. Das ist in der heutigen Zinssituation hoch angesetzt.

Im Ergebnis ist der Immobilienverkauf unter Beibehaltung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts eine komfortable Möglichkeit für Senioren an Geld aus der eigenen Immobilie zu kommen und trotzdem wohnen zu bleiben. Bezahlt werden muss dies allerdings durch hohe Abschläge im Verkaufspreis.

Den ausführlichen Artikel zu der Auswertung von IMMO.info und dem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht finden Sie hier.