Immobilie mieten oder kaufen?

Studie: Mieten oder kaufen? Wo Immobilien bezahlbar sind

Wie viel kostet das Wohnen im Eigenheim und wie viel zur Miete in den verschiedenen Regionen Deutschlands? Eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zeigt, in welchem Verhältnis Miet- und Kaufpreise für Immobilien zu Lohn und Gehalt stehen. Ob mieten oder kaufen günstiger ist - der Standort spielt eine tragende Rolle.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 22.08.2021
Zuletzt geändert: 22.08.2021
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Mieten oder kaufen? Wo Immobilien für Durchschnittsverdiener bezahlbar sind

Postbank Wohnatlas Studie

Quelle: Postbank.de Pressebilder

Damit ausreichend Geld zum Leben bleibt, sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens kosten, so lautet die Faustregel. Die gute Nachricht: In 91 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte konnte man 2020 mit weniger als einem Drittel des durchschnittlich örtlich verfügbaren Nettohaushaltseinkommens eine Immobilie finanzieren, das ergibt der aktuelle Postbank Wohnatlas, den Experten des HWWI jährlich erstellen. Die schlechte Nachricht: Im Vorjahr galt das noch für 95 Prozent der Kreise und Städte. Beides wird teurer, mieten oder kaufen, allerdings steigen die Immobilienpreise stärker.

Immobilien Studie zu Mieten oder kaufen – das „wo?“ liefert Indikatoren

Nur in 54 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte ist es der Postbank-Studie zufolge günstiger, Wohnraum zu kaufen als ihn zu mieten. Vor allem Regionen in Ostdeutschland, etwa in Sachsen-Anhalt und Thüringen, bieten Preisvorteile für Käufer. Im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt schlägt ein Immobilienkredit durchschnittlich mit 7,5 Prozent des Haushaltseinkommens zu Buche, für die Miete sind dagegen 12,5 Prozent einzuplanen. Auf Rang 20 folgt mit Goslar die erste Stadt im Westen, in der das Pendel zugunsten der Käufer ausschlägt. Sie finanzieren im Schnitt mit 10,3 Prozent des Haushaltseinkommens Wohneigentum, dagegen kostet das Mieten 13,2 Prozent. Grundsätzlich sind es strukturschwächere Regionen, in denen Käufer günstiger wegkommen. Vor der Entscheidung dort zu mieten oder kaufen ist besonders wichtig: Die Objekte gründlich prüfen und einen möglichen künftigen Wertverlust einkalkulieren, so warnt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank.

Immobilien Studie zu Mieten oder kaufen

Postbank Wohnatlas 2021. Quelle: Postbank.

Vermögensaufbau rechtfertigt geringen Aufpreis

Nimmt man für den Immobilienkauf einen Zuschlag von unter fünf Prozentpunkten im Vergleich zur Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas weitere 170 Regionen in Frage. Sie sind schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen zu finden. „Der Vorteil des Vermögensaufbaus, den Eigentümer betreiben, rechtfertigt in vielen Fällen einen Aufpreis“, sagt Grunwald. 26 deutsche Großstädte jenseits der Big Seven befinden sich unter den Regionen ohne Aufpreis, hierunter Gelsenkirchen und Salzgitter, oder mit geringem Aufpreis für Wohneigentum, zum Beispiel Chemnitz, Magdeburg, Kaiserslautern, Bremen und Wolfsburg.

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Annahmen der Studie treffen nicht auf jeden zu

Die zugrundeliegenden Annahmen wurden vereinfacht und sind damit für viele Kauf- oder Mietinteressenten nicht zwangsläufig passend. Die HWWI-Experten haben verglichen, wo in Deutschland der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung günstiger ist als das Mieten einer entsprechenden Wohnung zu ortsüblichen Preisen. Die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital durchgespielt. Nebenkosten für Makler, Notar, Renovierungen sowie die Grunderwerbssteuer blieben außen vor.

Der angenommene Zinssatz ist mit 2,45 Prozent hoch angesetzt. Immobilienkredite mit einer Zinsfestschreibung auf zehn Jahre gibt es schon für etwa einen Prozentpunkt. Kompensiert werden damit die in der Studie unberücksichtigten Nebenkosten.

Empfehlung von IMMO.info: Mieten oder kaufen?

Als alleinige Entscheidungsgrundlage für die eigene Immobilie kann die Studie „Mieten oder kaufen“ Verbrauchern nicht dienen. Allerdings gibt sie Verbrauchern erste Anhaltspunkte für Mietkosten und Kaufpreise im Verhältnis zum Einkommen in unterschiedlichen Regionen.

Nicht berücksichtigt ist in der Studie, dass Tilgungszahlungen in die Berechnung einfließen, die dem Vermögensaufbau von Käufern dienen.
Die Empfehlung fällt in strukturschwachen Gebieten tendenziell zugunsten eines Kaufs aus. Käufer eines Eigenheims sollten sich in den Gebieten sicher sein, dass sie die Wohnimmobilie auf lange Frist zu eigenen Zwecken nutzen. Im Zweifelsfall kann ein späterer Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie schwieriger sein im Vergleich zu strukturstarken Regionen.

Weitere Aspekte sind für die Entscheidung wichtig

Ob mieten oder kaufen das Richtige ist, hängt nicht nur von der Preisdifferenz zwischen Miete und Kauf ab, sondern vor allem vom eigenen Portemonnaie, der individuellen Lebensplanung und persönlichen Vorlieben. Je mehr Aspekte in Betracht gezogen werden, umso stimmiger die Entscheidung.

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