Wo Immobilien weiter an Wert gewinnen

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Zukünftige Wertsteigerungen von Immobilien in Deutschland: Wo steigen die Immobilienpreise und wo sinken sie?

Der deutsche Immobilienmarkt ist relativ preisstabil, trotz gestiegener Bauzinsen und hoher Inflation. Das hat sich in den vergangenen Monaten gezeigt. Die vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI ) im Auftrag der Postbank erstellte Studie „Postbank Wohnatlas 2023“ prognostiziert bis 2035 weiterhin überwiegend geringe Schwankungen.

Für fast die Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte rechnen die HWWI-Experten mit fallenden Preisen: Bis 2035 kosten Eigentumswohnungen in diesen Regionen mindestens zwei Prozent weniger als heute, das bedeutet einen jährlichen Wertverlust von mehr als 0,15 Prozent.

In jedem zehnten Gebiet stagnieren die Preise mit Schwankungen zwischen -0,15 und +0,15 Prozent. Jedoch in 43 Prozent der Regionen erwarten die Wirtschaftsforscher aus Hamburg bis 2035 einen jährlichen Kaufpreisanstieg von mehr als 0,15 Prozent; über den gesamten Zeitraum entspricht das einem Plus von mindestens zwei Prozent.

„Steigende Zinsen, Inflation und die damit schwächelnde Nachfrage lassen die Preise im Betrachtungszeitraum bis 2035 nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. Langfristig seien die demografische sowie die wirtschaftliche Entwicklung der jeweiligen Region bestimmend.

Vor allem einige Regionen in Bayern und Baden-Württemberg, Hessen und Schleswig-Holstein verzeichnen Immobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Gleiches gilt für etliche Großstädte und deren Umland. Menschen lassen sich dort nieder, wo sie gute Arbeit finden; Wohneigentum bleibt begehrt und legt an Wert zu.

Die stärkste Immobilien Wertsteigerung unter Deutschlands Big Seven wird erneut in München erwartet; die HWWI-Experten gehen von zwei Prozent Wertzuwachs für Eigentumswohnungen pro Jahr aus, das entspricht 26 Prozent bis 2035. Die Prognosen bis 2035 liegen für Frankfurt bei knapp sechs Prozent, für Berlin zwischen vier und fünf Prozent, gefolgt von Hamburg mit knapp vier und Stuttgart mit mehr als drei Prozent.

Betrachtet man ganz Deutschland, liegt München nur auf Rang vier in Bezug auf die Immobilien Wertsteigerung von Eigentumswohnungen bis 2035. Absoluter Spitzenreiter ist Potsdam mit jährlichen Preissteigerungen von 2,7 Prozent, gefolgt von dem bayerischen Landkreis Erding und Leipzig mit jeweils mehr als 2,1 Prozent.

„Die Attraktivität der Metropolregionen bleibt auch nach der Corona-Pandemie ungebrochen. Wie die Beispiele München und Erding sowie Berlin und Potsdam zeigen, werden die Preise im Umland sogar stärker steigen als in den Metropolen selbst“, sagt Beermann.

In Berlin, Köln, Stuttgart und Düsseldorf waren Immobilien 2022 durchschnittlich günstiger als in den bayerischen Landkreisen Ebersberg und Dachau mit Quadratmeterpreisen von teilweise mehr als 6500 Euro. In Leipzig liegen die Preise für Eigentumswohnungen dagegen mit und 3300 Euro auf moderatem Niveau, die Experten prognostizieren hier eine dynamische Entwicklung. Beermann sieht potenzielle Investitionschancen.

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Wo die Bevölkerung schrumpft und viele alte Menschen leben, sinken die Preise laut der Postbankstudie bis 2035 für Eigentumswohnungen überdurchschnittlich stark. Das gilt vor allem für den ländlichen Raum in den ostdeutschen Bundesländern fern des Großraum Berlins oder weiterer Großstädte, zudem für Regionen im Saarland und Ruhrgebiet.

Den durchschnittlich größten Wertverlust erwarten die HWWI-Experten für Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl und im Wartburgkreis in Thüringen. Sinkende Preise für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern werden für die Ruhrgebietsstädte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg, Oberhausen, Mühlheim an der Ruhr und Bochum sowie Remscheid im Bergischen Land prognostiziert.