BaFin sieht Nachteile im Immobilien-Teilverkauf

Im Teilverkauf der Immobilie erwerben spezialisierte Unternehmen einen Immobilienanteil von bis zu 50 Prozent an Wohnungen und Häusern. Die Verkäufer, zumeist Senioren, erhalten einen Kaufpreis und bleiben als Miteigentümer und dank eines Nießbrauchrechts dauerhaft wohnen. An den Käufer müssen sie allerdings ein monatliches Nutzungsentgelt bezahlen. Bei einem späteren Gesamtverkauf wird ein Durchführungsentgelt fällig und die Senioren haften mit ihrem Miteigentum für eine Wertsteigerung der Immobilie. Die BaFin sieht einige Nachteile im Immobilien-Teilverkauf.

Zu dem Bereich des Exekutivdirektors Thorsten Pötzsch gehört unter anderem die Abteilung Verbraucherschutz der BaFin. (Quelle: bafin.de Presse - Bildarchiv)

Hauptaufgabe der Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin  ist die Beaufsichtigung von Banken, Versicherungen und Finanzdienstleistern. Zusätzlich gehört es zu den Aufgaben, Verbraucher aufzuklären und das Finanzwissen zu stärken.

BaFin betreibt kollektiven Verbraucherschutz und Verbraucheraufklärung. In § 4 1 a) FinDAG  ist geregelt, dass die BaFin verbraucherschutzrelevante Missstände verhindern oder beseitigen soll, "wenn eine generelle Klärung im Interesse des Verbraucherschutzes geboten erscheint". Dazu gehört seit dem Jahr 2022 das "Mystery Shopping". Mit anonymen Anfragen will die Behörde prüfen, ob Unternehmen die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Eine individuelle Beratung deutscher Verbraucher leistet die BaFin nicht.

Den Werbeversprechen allein sollten die Verbraucher hier nicht blind vertrauen, sondern die konkreten Angebote genau prüfen

Zusätzlich zu Erklärungen zur Funktionsweise des Teilverkaufs betont die BaFin, dass der Teilverkauf von Haus oder Wohnung "teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten" mit sich bringe. Als Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs hebt die BaFin folgende Aspekte hervor:

Wenn Teilverkäufer ihren Vertragspflichten nicht nachkommen, können die Anbieter im schlimmsten Fall das Haus oder die Wohnung verkaufen. "Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt", so die Abteilung Verbraucherschutz des BaFin. Außerdem sei darauf zu achten, dass das Entgelt nach Ablauf eines Festschreibungszeitraums entsprechend der Zinsentwicklung stark ansteigen könne. Die Erklärungen für eine Einleitung des Gesamtverkaufs bei vertragswidrigem Verhalten werden bereits auf Vorrat im Notarvertrag abgegeben.

Nachteil im Teilverkauf sei weiterhin, dass die Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs üblicherweise die komplette Immobilie als Sicherheit nutzen. Demnach belaste die Grundschuld auch den Miteigentumsanteil, der beim Verkäufer verbleibe. BaFin weist darauf hin, dass Teilverkäufer sich anwaltlich beraten lassen müssen. Für Laien sei kaum überprüfbar, welche Nachteile und Risiken im Insolvenzfall enstünden. Eine staatliche Stelle würde für die Solvenz der Firmen nicht einstehen. Die Unternehmen bestehen in der Regel erst seit wenigen Jahren, auch wenn sie unter bekannten Markennamen agieren.

Welches ist das größte Risiko im Teilverkauf? Ausführliche Informationen zu Risiken und Absicherung des Teilverkaufs bietet IMMO.info:

Verkäufer haben nach einem Teilverkauf das Recht, die Immobilie wieder zurückzukaufen. Diese Möglichkeit bezeichnet die BaFin als "fast immer nur theoretische Option". Denn der Kaufpreis für einen Rückkauf des Immobilienanteile übersteige den Preis, den der Verkäufer erhalten habe. Eine Auswertung von IMMO.info bestätigt dies: Alle Anbieter im Immobilien-Teilverkauf verlangen eine Mindestwertsteigerung der Immobilie bei einem späteren Gesamtverkauf oder bei einem Rückkauf der Immobilienanteile. In der Regel müssen die Verkäufer eine Wertsteigerung von 17 Prozent garantieren. Mehr zu den Anbietern und der Höhe des Mindestwerts sowie Rechenbeispiele:

Warum kann es ein Nachteil sein, wenn der Verkäufer für den verkauften Immobilienanteil einen hohen Preis erhält? Die BaFin führt aus, dass ein hohe Immobilienbewertung Nachteile mit sich bringe. Die von Gutachtern ermittelten Verkehrswerte seien stichtagsbezogen und Gutachter haben Spielräume. Die Verkehrswerte können später von den tatsächlichen Verkaufswerten abweichen. Das sogenannte Nutzungsentgelt bemesse sich am verkauften Immobilienanteil. Ein hoher Teilkaufpreis bedeute laut BaFin hohe Kosten. Der geforderte Mindesterlös sei unabhängig vom später erzielten Verkaufspreis. Ein zu geringer Preis bei finalem Verkauf gehe zu Lasten des Verbrauchers.