Degressive und Sonder-Abschreibungen

Wachstumschancengesetz: Steuern sparen durch Abschreibung.

Mit dem Wachstumschancengesetz hat die Bundesregierung neue Möglichkeiten geschaffen, Investitionen in Neubauimmobilien abzuschreiben. Die steuerlichen Anreize sollen den Mietwohnungsbau fördern. Vor allem die Wiedereinführung der degressiven AfA verspricht finanzielle Erleichterungen für Investoren. Die degressive AfA kann mit der Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Wir zeigen Beispielrechnungen.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 20.05.2024 | Geändert: 01.06.2024 16:11 | Lesezeit: 21 Minuten | Drucken

Wachstumschancengesetz Degressive Abschreibung und Sonderabschreibungen

Beispielrechnung zum Steuern sparen
Kapitalanleger können die degressive Abschreibung und Sonderabschreibung kombinieren.

Förderprogramme für Eigennutzer
Die Steuervorteile können nur Kapitalanleger nutzen, die Wohnraum vermieten. Für Eigennutzer gibt es andere

Wachstumschancengesetz Afa

Steuern sparen mit dem Wachstumschancengesetz. Kapitalanleger profitieren von einer degressiven Abschreibung bei Neubau von Wohnungen. Quelle: Deutscher Bundestag, Jörg F. Müller

Nach langem Ringen zwischen Ampelparteien und Opposition sowie zwischen Bund und Ländern ist das Wachstumschancengesetz am 22. März 2024 beschlossen worden. Die deutsche Wirtschaft soll um insgesamt 3,2 Milliarden Euro jährlich entlastet werden.

Für die Immobilienbranche kommt die größte Entlastung durch die Wiedereinführung der degressiven AfA für den Neubau von Wohnungen. AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“; umgangssprachlich spricht man Abschreibung. Anschaffungs- und Herstellungskosten können über einen längeren Zeitraum hinweg von der Steuer abgesetzt werden; ein künftiger Wertverlust wird steuerlich geltend gemacht. Da sich nur Gebäude abnutzen, nicht jedoch Grundstücke, können nur Gebäude abgeschrieben werden.

Für Wohnimmobilien gibt es zwei Möglichkeiten der Abschreibung: die lineare und die degressive.

Die degressive AfA berücksichtigt, dass Neubauimmobilien in den ersten Jahren mehr an Wert verlieren als in den Folgejahren. Wenn der Steuervorteil zunächst höher ist, refinanzieren sich Investitionen schneller.

Wie funktioniert die degressive AfA?

Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten für Wohngebäude von der Steuer abgesetzt werden. In den Folgejahren dürfen pro Jahr fünf Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden. Die gesetzlichen Grundlagen dazu finden sich im Einkommenssteuergesetz § 7 Abs. 5a EStG .

Voraussetzungen, um von der degressiven AfA profitieren zu können:

  1. Es handelt sich um eine Neubauimmobilie, die vermietet und nicht selbst genutzt wird.
  2. Der Baubeginn liegt zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Achtung: Der Termin des Bauantrags zählt nicht!
  3. Der Kaufvertrag muss bis zum 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden.
  4. Die Immobilie muss spätestens bis Ende des Jahres der Fertigstellung erworben und übergeben werden.

Neben der degressiven AfA gibt es weiterhin die lineare AfA. Sobald es für Investoren finanziell günstiger ist, können sie von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln.

Erhöhung der linearen Afa: Wie funktioniert die lineare AfA für Immobilien?

Lineare Abschreibung bedeutet, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie über eine gewisse Nutzungsdauer in gleichbleibenden Jahresbeiträgen steuerlich geltend gemacht werden. Seit Jahresbeginn 2023 liegt die lineare AfA für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, bei drei Prozent für einen Zeitraum von 33 1/3 Jahren. Wohnimmobilien, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, können über 50 Jahre zu einem Satz von zwei Prozent abgeschrieben werden.

Auch die lineare Abschreibung gilt nur für Investoren und nicht für Eigennutzer.

Investoren können neue Abschreibung mit Sonderabschreibung kombinieren: weitere fünf Prozent über vier Jahre

Sowohl die lineare als auch die degressive AfA dürfen mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Diese Sonderabschreibung wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes überarbeitet.

Kombination Sonderabschreibung und degressive Abschreibung

Mietwohnungsneubau: Investoren können von doppelten Abschreibungen profitieren: Degressive Abschreibung kombiniert mit Sonderabschreibung.

Die aktuelle Regelung erlaubt, über vier Jahre fünf Prozent der Gebäudekosten zusätzlich abzuschreiben. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung liegt bei maximal 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Alle Details der neuen und der vorherigen Version der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau stehen im Einkommenssteuergesetz §7b EStG .

Voraussetzungen für die Sonder-AfA

  1. Begünstigtes Objekt muss neu geschaffen sein; als neu geschaffen gilt zum Beispiel auch der Dachgeschossausbau, wenn dadurch erstmals Wohnraum entsteht.
  2. Es handelt sich um ein klimafreundliches Gebäude, das den energetischen Standard EH40 erfüllt und das Qualitätssiegel ‚Nachhaltiges Bauen‘ (QNG) trägt.
  3. Der Bauantrag wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt.
  4. Die Anschaffungs- oder Baukosten (ohne Kosten für Grund und Boden) dürfen maximal 5200 Euro pro Quadratmeter betragen (gefördert werden maximal 4000 Euro pro Quadratmeter).
  5. Die begünstigte Wohnung muss im Jahr des Erwerbs oder der Herstellung und den folgenden neun Jahren zu fremden Wohnzwecken vermietet werden.

Baukosten nach Anschaffung der Immobilie können anschaffungsnahe Nebenkosten sein. Kapitalanleger müssen aufpassen, dass die feste Grenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschritten wird. Ansonsten entfällt die Sonderabschreibung. Die Einbindung des Steuerberaters ist ratsam. Mehr Informationen:

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Beispiel: Degressive AfA in Kombination mit Sonder-AfA

Herr Schuster kauft am 1.1.2025 eine Neubauwohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grund und Boden) betragen 5.000 Euro pro Quadratmeter. Herr Schuster vermietet die Wohnung für 2.000 Euro pro Monat. Er nimmt einen Kredit mit einer jährlichen Zinsbelastung von 20.000 Euro auf. Herr Schusters zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt 120.000 Euro.

1 Degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung erfolgt auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Gebäude ohne Grund und Boden). Bemessungsgrundlage: 5.000 Euro x 100 Quadratmeter = 500.000 Euro.

Sonder-Afa: 5 % pro Jahr = 25.000 Euro im ersten Jahr, danach jährlich weniger

Abschreibungstabelle

Quelle: IMMO.info im Mai 2024. Keine Gewähr für Richtigkeit.
Jahr Buchwert Afa-Betrag
1 500.000 € 25.000 €
2 475.000 € 23.750 €
3 451.250 € 22.563 €
4 428.688 € 21.434 €
5 407.253 € 20.363 €
6 386.890 € 19.345 €
7 367.546 € 18.377 €
8 349.169 € 17.458 €
9 331.710 € 16.586 €
10 315.125 € 15.756 €

2 Sonder-AfA Mietwohnungsbau

Die Sonder-Afa wird zusätzlich zur degressiven (oder linearen) Abschreibung gewährt. Die Bemessungsgrundlage beträgt maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, demnach im vorliegenden Beispiel 4.000 Euro x 100 Quadratmeter = 400.000 Euro für die Neubauwohnung.

Sonder-Afa: 5 % pro Jahr = 20.000 Euro jährlich (nur für 4 Jahre)

Steuerersparnis im ersten Jahr

Quelle: IMMO.info im Mai 2024. Keine Gewähr für Richtigkeit.
Steuerersparnis Sonder-Afa
Zu versteuerndes Jahreseinkommen Herr Schuster pro Jahr 120.000 €
+ Mieterträge aus der Neubauwohnung pro Jahr 24.000 €
– Zinsbelastung Immobilienkredit pro Jahr – 20.000 €
– degressive Afa (5 % von 500.000 Euro) – 25.000 €
– Sonder-Afa Mietwohnungsneubau (5 % von 400.000 Euro) – 20.000 €
Neues zu versteuernde Einkommen Herr Schuster im Jahr 1 79.000 €

Das zu versteuernde Einkommen sinkt im ersten Jahr um 41.000 Euro. Bei einem angenommenen individuellen Einkommensteuersatz von 42 % spart Herr Schuster 17.220 Euro an Steuern.

Steuerersparnis ab dem fünften Jahr

Quelle: IMMO.info im Mai 2024. Keine Gewähr für Richtigkeit.
Steuerersparnis Sonder-Afa
Zu versteuerndes Jahreseinkommen Herr Schuster pro Jahr 120.000 €
+ Mieterträge aus der Neubauwohnung pro Jahr 24.000 €
– Zinsbelastung Immobilienkredit pro Jahr
(reduziert aufgrund Tilgungen von 1 % pro Jahr)
– 19.200 €
– degressive Afa (5 % von Restwert 407.253 Euro) – 20.363 €
Neues zu versteuernde Einkommen Herr Schuster Jahr 5 104.437 €

Der vierjährige Zeitraum mit Sonder-Abschreibungen aus Mietwohnungsneubau und degressiver Abschreibung ist vorbei. Das zu versteuernde Einkommen sinkt ab dem fünften Jahr um nur noch 15.563 Euro. Bei einem Einkommensteuersatz von 42 % beträgt die Steuerersparnis 6.536 Euro.

Selbstnutzer: Förderprojekte für das Eigenheim

Privatpersonen profitieren von den Neuerungen im Immobilienbereich nur dann, wenn sie in eine neue Immobilie investieren und diese vermieten.

Selbstnutzer werden von der staatlichen Förderbank KfW mit vergünstigten Krediten unterstützt. Aktuell gibt es Darlehen für den Kauf oder Bau eines Eigenheims (Kredit 124), für energieeffiziente Neubauten (Kredite 297, 298) und für Familien, die klimafreundlich bauen (Kredit 300). Die KfW-Programme lassen sich untereinander kombinieren.

Der Bundeskredit 300 „Wohneigentum für Familien“ wurde im Oktober 2023 nachgebessert, da er zu wenige Familien erreichte. Die Einkommensgrenze und das Fördervolumen wurden als zu niedrig kritisiert. Um die Förderung zu erhalten, müssen teure energetische Auflagen erfüllt werden. Gleichzeitig durfte das Haushaltseinkommen 60.000 Euro nicht überschreiten. Teuer Bauen mit wenigen finanziellen Mitteln, das ist nicht möglich. Nun wurde das Haushaltseinkommen von Familien/Alleinerziehenden mit einem Kind auf 90.000 Euro angehoben. Die Fördersumme wurde auf bis zu 270.000 Euro erhöht.

Der Freistaat Bayern hat zusätzliche Programme aufgelegt, um den Immobilienkauf zur Eigennutzung von Privatpersonen, insbesondere Familien, mit niederen bis durchschnittlichen Einkommen zu fördern. Neben Zuschüssen von bis zu 50.000 Euro und zusätzlichen Kinderzuschüssen von 7500 Euro je Kind gibt es zinsvergünstigte Darlehen. Die bayerischen Förderprogramme lassen sich mit den KfW-Programmen kombinieren.

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Fazit

Das Wachstumschancengesetz bietet vor allem mit der degressiven AfA steuerliche Anreize, um in den Wohnungsneubau zu investieren. In der Studie „Investitionsförderung durch beschleunigte steuerliche Abschreibungen“ von 2021 nannte das Münchner Ifo-Institut beschleunigte Abschreibungen ein „wirksamen und gemessen an den fiskalischen Kosten sehr attraktives Instrument der Wachstumsförderung“. Ob mit den Neuerungen des Wachstumschancengesetzes tatsächlich die angeschlagene Bauwirtschaft und damit der Wohnungsbau angekurbelt wird oder ob es sich nur um den berühmten Tropfen auf den heißen Stein handelt, muss sich zeigen.

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