Mieterhöhung rechtssicher umsetzen: Was Vermieter wissen sollten – und was der BGH aktuell entschieden hat

Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. November 2023

Immobilieneigentümer haben gemäß § 903 BGB  das Recht, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren und auch andere von der Nutzung ihres Eigentums auszuschließen. Dieses sehr umfassende, absolute Recht wird allerdings eingeschränkt durch das Besitzrecht des Mieters, das durch den Abschluss eines Mietvertrags entsteht.

Sobald eine Immobilie also vermietet ist, darf der Eigentümer sie nicht ohne Weiteres betreten. Dennoch bestehen aus dem Mietverhältnis abgeleitete Nebenpflichten, wie etwa ein Zutrittsrecht bei wichtigen Gründen, zum  Beispiel zur Schadensfeststellung, bei Gefahr im Verzug (zum Beispiel bei Rauchentwicklung oder austretendem Wasser) oder – wie in diesem vom BGH verhandelten Fall – zur Vorbereitung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Im Vordergrund einer jeden schuldrechtlichen Verbindung zwischen Personen sollte jedoch das harmonische Miteinander stehen. Deshalb ist es auch so wichtig, die eigenen Rechte und Pflichten genau zu kennen und diese nur im Rahmen des rechtlich Erlaubten auszuüben.

§ 558 I BGB  regelt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung (siehe § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Ein Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein (§ 558a Abs. 1 BGB ). Als Begründung ist unter anderem ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zulässig (siehe § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Der Sachverhalt, über den der Bundesgerichtshof (BGH ) zu entscheiden hatte, stellte sich wie folgt dar:

Ein Vermieter wollte die Miete einer Doppelhaushälfte auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Dazu hatte er einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Mietwertgutachtens beauftragt und den Mieter um Zutritt zur Wohnung gebeten. Der Mieter verweigerte den Zutritt – mit der Begründung, ein Gutachten sei auch ohne Besichtigung möglich. Die Klage des Vermieters auf Zutritt hatte Erfolg, der BGH bestätigte die Vorinstanzen.

Vermieter dürfen – nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit angemessener Frist (mindestens eine Woche) – den Zutritt zur Wohnung verlangen, wenn ein begründetes Mieterhöhungsverlangen vorbereitet werden soll.

Wichtig ist dabei:

• Die Besichtigung muss tagsüber an Werktagen erfolgen.
• Der Zweck (zum  Beispiel Bewertung für ein Mietgutachten) muss konkret benannt werden.
• Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Die Entscheidung des BGH stärkt die Position von Eigentümern, die ihre Immobilie wirtschaftlich angemessen bewirtschaften wollen. Mieterhöhungen sind zulässig, wenn die Voraussetzungen nach dem BGB erfüllt sind – und sie müssen sorgfältig vorbereitet und dokumentiert werden.

Als Vermieter sollten Sie:

• Ihre Rechte kennen
• Ihre Schritte dokumentieren
• Professionelle Unterstützung einholen, insbesondere bei Zweifelsfragen oder wenn Sie sich unsicher fühlen (zum  Beispiel durch Anwälte oder Sachverständige)

Durch das Zusammentreffen von zwei sehr starken Rechtsposition (Eigentumsrecht auf der Seite des Vermieters und Unverletzlichkeit der Wohnung auf Seiten des Mieters) ist bei der Ausgestaltung und Modifikation von Mietverhältnisses durchaus auch Feingefühl gefragt.

Deshalb lohnt es sich, immer zunächst das freundliche Gespräch zu suchen und mit Einfühlungsvermögen an den Mieter heranzutreten. Ist man erst einmal in der juristischen Auseinandersetzung, kann es Jahre dauern, bis Recht gesprochen und die Rechtslage geklärt ist.