Immobilienverrentung, Verkauf, Vermietung – wie man den richtigen Makler findet

Makler bringen Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer beziehungsweise Mietinteressenten zusammen. Für diese Art des Vermittelns ist keine Immobilienmakler Ausbildung vorgeschrieben und der Einstieg in den Markt einfach. Wer einige wenige Grundvoraussetzungen erfüllt, kann sich unternehmerisch versuchen. Der Staat überlässt es dem freien Wettbewerb, den Markt zu regeln.
Für Immobilieneigentümer und -suchende ist der Kauf beziehungsweise Verkauf oft das größte Geschäft ihres Lebens. Sie wünschen sich jemanden mit Expertise an ihre Seite: Jemand, der den Markt und die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt, Zustand und Lage einer Immobilie beurteilen kann, mit Fingerspitzengefühl auf die persönlichen Wünsche eingeht.

Obwohl die Ansprüche an einen Makler hoch sind, beschränkt lediglich das Gewerberecht den Berufszugang. § 34c der Gewerbeordnung  zählt Bedingungen auf. Angehende Makler dürfen keine Vorstrafe aus den vergangenen fünf Jahren haben, keine Insolvenz eingereicht sowie keine Steuerschulden haben. Wer diese Voraussetzungen erfüllt, darf ein Maklergewerbe starten. Eine Immobilienmakler Ausbildung ist nicht vorgeschrieben. Mit der Anmeldung verpflichten sich Gewerbetreibende jedoch dazu, alle drei Jahre eine 20-stündige Weiterbildung zu besuchen.

Es gibt zwar keine Ausbildungspflicht für Immobilienmakler, doch steht es jedem (angehenden) Makler offen, sich zu qualifizieren. Basiskurse dauern lediglich zwei Wochen; wer das Fach von Grund auf und umfassend lernen möchte, investiert mehrere Jahre.

• Der einfachste Weg, sich Fachwissen anzueignen, führt über das IHK-Zertifikat Immobilienmakler, welches man in zwei Wochen nach einem bestandenen Abschlusstest erhalten kann. Quereinsteiger wählen häufig diesen Schnell-Kurs.
• Der Besuch dreier weiterer Tagesseminare wertet das Zertifikat auf, der Titel lautet dann Immobilienmakler IHK Kompetenz Plus.
• Immobilienkaufmann (IHK ) ist eine dreijährige duale Immobilienmakler Ausbildung, die neben der Immobilienvermittlung die Themen Verwaltung, Finanzierung und Bautechnik umfasst.
• Die Weiterbildung Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) steht denjenigen offen, die bereits Berufserfahrung gesammelt oder eine Ausbildung im Immobilienbereich absolviert haben. Sie qualifiziert für leitende Tätigkeiten.
• Als akademische Ausbildungen stehen zur Auswahl: Immobilienwirtschaft, Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt Immobilien oder Facility Management. Alle drei Studiengänge bereiten auf Jobs im Management oder in internationalen Unternehmen vor.
• Verbänden oder privater Akademien organisieren Lehrgänge. Der Berufsverband IVD  etwa schult seine Mitglieder, die Kurse des EBZ – Europäisches Bildungszentrum  für die Immobilienwirtschaft stehen allen offen. Sparkassen, Wüstenrot  oder Engel & Völkers veranstalten für ihre Makler Qualifizierungen zu unterschiedlichen Themen.

Ein weiteres Qualitätssiegel neben der Aus- oder Fortbildung kann für Immobilienmakler die Mitgliedschaft in einem Berufsverband sein. Der IVD Immobilienverband Deutschland  entstand durch den Zusammenschluss des RDM (Ring Deutscher Makler) und VDM (Verband Deutscher Makler). Die Aufnahme setzt Erfahrung und/oder Berufsausbildung voraus. Im IVD sind nach eigenen Angaben rund 6200 Mitglieder organisiert.

Ebenso seriös, dazu international renommiert ist der Immobilienberufsverband RICS ; auch dieser Verband prüft potenzielle Mitglieder streng auf ihre Eignung.

Der BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft  bietet eine große Vernetzungsplattform und Weiterbildungen für Mitglieder. Die Aufnahme ist jedoch alleine daran gekoppelt, die Ethikrichtlinien des Verbandes einzuhalten. Über die Qualifikation und Erfahrung sagt die Mitgliedschaft nichts.

Makler präsentieren auf ihren Webseiten zahlreiche weitere Verbände und Siegel. Im Zweifelsfall lohnt es sich, das entsprechende Siegel online zu suchen. So bekommt man schnell Aufschluss, ob es sich tatsächlich um ein Qualitätssiegel oder um eine Immobilienmakler Ausbildung handelt oder nur um ein Abzeichen für zahlende Mitglieder.

Finden sich auf der Homepage Informationen zum Werdegang? Zu absolvierten Aus- oder Fortbildungen? Pflichtangaben sind das nicht; doch in einem so wenig geregelten Berufsfeld lässt sich mit Offenheit Vertrauen schaffen.

Lediglich die Gewerbeerlaubnis und die zuständige Aufsichtsbehörde müssen im Internet genannt werden. Für Berufe, die eine Berufshaftpflichtversicherung erfordern, gehört der Versicherer ins Impressum. Makler sind weder zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung noch zu deren Nennung auf der Webseite verpflichtet.

Eine Internetseite kann viel über einen Makler verraten. Da Maklerverträge keine Unterschrift erfordern, können sie online abgeschlossen werden. Einige Firmen bieten das an. Es ist bequem und spart Zeit und mag vor allem bei Vermietungen für manche Eigentümer der richtige Weg sein. Geht es jedoch um Verrentung oder Verkauf rät IMMO.info zu einem persönlichen Kennenlernen.

Bei einem ersten Treffen geht es nicht nur darum, die fachliche Kompetenz eines Maklers zu überprüfen. Ebenso wichtig ist die Chemie. Wenn die nicht stimmt, lässt sich kein Vertrauensverhältnis aufbauen.

Folgende Punkte können in einem Erstgespräch geklärt werden:

Wie lange ist jemand als Makler tätig? Wie und wo hat er sich qualifiziert? Welche Fortbildungen besuchte er? Ist er Mitglied in einem seriösen Verband? Kann er Referenzen angeben? Hat er schon ähnliche Immobilien vermittelt? Wie gut ist er regional vernetzt?

Ermittelt der Makler den Wert einer Immobilie anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte? Nutzt er eine Bewertungssoftware? Beauftragt er einen Sachverständigen?

Ein Makler wird erst tätig, wenn ein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde. Drei Auftragsmodelle stehen zur Auswahl.

• Ein einfacher Auftrag bedeutet, dass der Eigentümer mehrere Makler gleichzeitig engagieren kann. Zusätzlich darf er die Immobilie selbst verkaufen. Vermittler sind in diesem Fall weniger motiviert, viel Zeit und Geld in die Vermarktung zu stecken.
• Bei einem Alleinauftrag wird nur ein Makler beauftragt; aber der Eigentümer behält das Recht, selbst zu verkaufen. So hat der Makler nur einen einzigen Wettbewerber und gute Chancen, das Objekt zu verkaufen; wenn er sich intensiv um die Vermarktung kümmert.
• Am besten ist für den Makler ein exklusiver Alleinauftrag. Für eine vereinbarte und begrenzte Laufzeit von etwa drei bis sechs Monaten, hat er das alleinige Verkaufsrecht. Entsprechend stark wird er in die Vermarktung investieren und sich engagieren. Im gegenseitigen Einverständnis dürfen solche Verträge befristet verlängert werden.

Wie sollen potenzielle Käufer für das Objekt gefunden werden? Über Online-Plattformen, Zeitungsanzeigen, Social Media oder eine exklusive Kundendatenbank?

Wie schnell wird auf Anzeigen reagiert? Wie laufen die Besichtigungen ab? In Einzel- oder Sammelterminen oder zunächst virtuell? Habe ich einen festen Ansprechpartner?

Die Maklerprovision wird nur bei Verkauf oder Vermietung fällig und deckt die Vermittlungsleistung ab. Eine Verkaufsprovision beträgt je nach Bundesland und Region etwa drei bis sieben Prozent und kann zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt werden. In der Regel übernehmen Käufer und Verkäufer jeweils 50 Prozent. Wer den Makler beauftragt, kann selbstgewählt die volle Provision übernehmen. Ob eine Foto- oder Videopräsentation der Immobilie oder ein externes Gutachten in der Provision enthalten ist, ist Verhandlungssache.
Für die Maklergebühr bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler beauftragt, der zahlt; in der Regel ist es der Vermieter. Die maximale Höhe der Gebühr beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Antwortet der Makler offen auf meine Fragen? Erklärt er sein Vorgehen verständlich? Fühle ich mich wohl im Gespräch oder eingeschüchtert? Werde ich zur Unterschrift gedrängt?
Es ist nie ratsam, einen Vertrag ohne Bedenkzeit und ohne Vergleichsangebote zu unterschreiben. Wer mit zwei bis drei Maklern gesprochen hat, kann besser abschätzen, was für ihn persönlich passt.

Anders als in den USA betreut in Deutschland in der Regel ein Makler beide Seiten. Ein Immobilienbesitzer sucht sich einen Makler, der sein Haus verkaufen soll. Der Makler holt einen potenziellen Käufer dazu. Damit wird aus dem ursprünglichen Zweier- ein Dreiergespann. Während der eine möglichst viel Geld erhalten will, möchte der andere möglichst wenig bezahlen. Der Makler wird über die Provision prozentual am Verkaufserlös beteiligt, profitiert also finanziell von einem hohen Preis. Ist ein Objekt zu teuer und findet es daher längerfristig keinen Käufer, ist das schädlich für seine Reputation.

Dieses kleine Gedankenspiel zeigt, dass viel Geschick notwendig ist, um Käufer und Verkäufer gleichermaßen zufriedenzustellen. Von einem gut ausgebildeten Vermittler, der mit unterschiedlichen Menschen und Bedürfnissen umzugehen weiß, profitieren alle Beteiligten.