Maklerkosten in Deutschland: Was Verbraucher über Courtage, Gesetzeslage und internationale Unterschiede wissen sollten

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a–656d BGB ).

Vor der Einführung des Gesetzes war es üblich, dass Maklerverträge so gestaltet wurden, dass die gesamte Maklerprovision vom Käufer zu tragen war, auch wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Dies führte dazu, dass Käufer oft einen großen Teil ihrer Erwerbsnebenkosten für die Maklerprovision aufbringen mussten, während der Verkäufer kaum oder keine Kosten hatte.

Seit der Gesetzesänderung gilt für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher:

• Textform: Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail (§ 656a BGB). Eine mündliche Absprache reicht nicht.
• Makler für beide Seiten tätig: Er darf mit Käufer und Verkäufer nur eine gleich hohe Provision vereinbaren. Beide zahlen also je die Hälfte. Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf die Provision, gilt das auch für die andere (§ 656c BGB).
• Nur eine Seite hat den Makler beauftragt (meist der Verkäufer): Die andere Seite darf höchstens zur Hälfte der Provision verpflichtet werden. Zahlen muss sie erst, wenn die beauftragende Seite ihren Anteil gezahlt hat und das nachweist (§ 656d BGB). Eine Vereinbarung, nach der der Käufer die gesamte Provision allein trägt, ist dann nicht zulässig.

Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke gelten diese Teilungsregeln nicht.

Eine gesetzliche Obergrenze für die Provision beim Immobilienkauf gibt es nicht. Die Höhe ist Verhandlungssache und regional unterschiedlich. In der Praxis liegt die Gesamtprovision häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Ein oft genannter Satz ist 3,57 Prozent je Seite. Eine „übliche“ Provision ist aber kein Pflichtsatz: Sie dürfen nachfragen, verhandeln und Angebote vergleichen.

Wer zahlt die Maklerprovision? Beim Abschluss von Mietverträgen gilt das sogenannte Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WohnVermittG  ):
Der Grundsatz dieses Prinzips lautet:

“Wer den Makler bestellt, zahlt auch die Provision!”

In der Praxis heißt das meist: Vermieter zahlen die Maklerprovision, da sie den Makler zur Wohnungssuche beauftragen. Nur wenn Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragen, müssen sie diesen auch bezahlen. Das war früher anders: Vor Einführung des Bestellerprinzips beauftragten häufig die Vermieter den Makler und wälzten die Kosten hierfür dann im Nachgang auf den Mieter ab.

Wie hoch dürfen Maklerkosten bei Mietwohnungen sein? Die Maklerprovision ist gesetzlich gedeckelt:

• Maximal zwei Monatskaltmieten (zzgl. MwSt.) dürfen als Provision verlangt werden.
• Zusätzliche “Beratungsgebühren” oder „Servicepauschalen“ sind unzulässig.

• Verkäufer haben nun einen höheren Anreiz, selbst einen Makler zu beauftragen.
• Der Markt wird durch die Teilung der Kosten transparenter.
• Vermeidung überhöhter Kaufnebenkosten für Käufer.

• In der Praxis besteht häufig ein Ungleichgewicht beim Wissensstand von Käufer und Verkäufer.
• Käufer zahlen teilweise dennoch mehr, da die Verkäufer ihren Provisionsanteil auf den Kaufpreis aufschlagen.
• Viele sehen weiterhin eine mangelnde Transparenz bei der Leistungserbringung der Makler.

• Jede Partei hat ihren eigenen Makler.
• Die Provision wird meist vom Verkäufer übernommen, liegt aber höher (typisch: 6 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf beide Makler).
• Mehr Schutz durch individuelle Interessenvertretung.

• Die Provision liegt bei 3–6 %, meist zahlt diese der Käufer.
• Eine enge Verbindung von Maklern mit Notaren ist üblich.

• Die Provision wird fast ausschließlich vom Verkäufer getragen.
• Leistungsbasierte Vergütung gewinnt an Bedeutung.

1. Vertragliche Klarheit: Klären Sie immer, wer den Makler beauftragt hat, welche Leistung geschuldet ist und wie hoch die Provision ausfällt. Auch Makleraufträge können einer juristischen Prüfung unterzogen werden. Wann immer Sie sich unsicher fühlen: Holen Sie sich einen Rechtsrat ein!
2. Keine Zahlung ohne Maklervertrag in Textform. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist die Textform Pflicht (§ 656a BGB), etwa per E-Mail. Auch sonst gilt: Halten Sie alle Absprachen schriftlich fest. Das schafft Klarheit und hilft bei einem späteren Streit.
3. Rechnungsprüfung: Achten Sie auf eine korrekte Angabe der Umsatzsteuer und auch die klare Provisionsbasis (Brutto-/Nettokaufpreis).
4. Beratungsangebote nutzen: Verbraucherzentralen sowie Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte prüfen Maklerverträge im Einzelfall. Allgemeine Informationen bieten unsere Ratgeber. Einen Makler in Ihrer Region finden Sie über die Makler-Suche.