Was versteht man unter Anschaffungsnebenkosten (Kaufnebenkosten) einer Immobilie?
Bei Erwerb einer Immobilie (Anschaffung), kommen auf den Käufer zusätzliche Kosten hinzu, die über den Kaufpreis hinaus gehen. Diese werden als Anschaffungsnebenkosten oder auch Kaufnebenkosten oder kurz als Nebenkosten bezeichnet. Die Kosten können vor und nach Kauf einer Immobilie anfallen.
Die Ermittlung der Höhe der Anschaffungsnebenkosten ist manchmal nicht trivial und für folgende Fragestellungen von Bedeutung:
- Liquide Mittel: Höhe der Gesamtkosten und notwendige Immobilienfinanzierung
- Steuer: Höhe der Abschreibung auf Gebäude oder sofortiger Abzug
Welche Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten? Hier sind einige Beispiele und Abgrenzungen:
Weitere Fragen und Antworten rund um Anschaffungsnebenkosten
Was gehört zu den Anschaffungsnebenkosten (Kaufnebenkosten)?
Zu den Nebenkosten bei Kauf einer Immobilie gehören alle Aufwendungen, die zu dem Erwerb der Immobilie gehören. Ebenso gehören Kosten dazu, die anfallen, damit eine Immobilie in einen nutzbaren Zustand versetzt wird.
Beispiele für Anschaffungsnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Kosten der Grundbucheintragungen
- Gutachterkosten für ein Wertgutachten
- Erschließungskosten
- Bereitstellungszinsen für einen Immobilienkredit
Die Kosten können zeitlich vor oder nach dem Kauf anfallen.
Achtung: Aus steuerlicher Sicht können Instandhaltung, Reparatur, Modernisierung können Anschaffungsnebenkosten sein! Das Gesetz spricht von anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Sind Renovierungskosten bei Immobilienkauf Anschaffungsnebenkosten?
Die Fragestellung ist für Immobilienkäufer finanziell wichtig. Können Aufwendungen für Modernisierung, Renovierung, Sanierung nach Erwerb einer Immobilie sofort als Aufwand steuerlich geltend gemacht werden? Oder müssen diese Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden?
Das Einkommenssteuergesetz gibt dazu wie folgt Auskunft:
§ 6 Absatz 1a EStG : Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Käufer müssen daher unterscheiden, ob es sich um übliche Maßnahmen zur Erhaltung handelt, oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Abgrenzung ist im Zweifelsfall nicht einfach und Sie sollten hierzu einen Steuerberater zu Rate ziehen.
Kurz gefasst zur ersten Einschätzung:
A) Sofortiger Aufwand: Grob gesagt können Aufwendungen bis zu 15 Prozent des Gebäudewerts innerhalb von drei Jahren nach Immobilienerwerb sofort als Aufwand geltend gemacht werden
B) Abschreibung, weil anschaffungsnaher Aufwand: Herstellungskosten, die die Grenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren überschreiten. Achtung: Eine Erhöhung oder Hebung des Standards kann dazu führen, dass Anschaffungskosten vorliegen, die nicht nicht sofort abgezogen werden dürfen. Wer eine Wohnung oder ein Haus von einem einfachen auf einen mittleren hebt, der muss die ungünstigere Abschreibung wählen. Betrachtet werden u.a. die Bereich Heizung-Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster. Wenn in mindestens drei Gewerken Maßnahmen durchgeführt werden, wird die Finanzverwaltung in der Regel einen anschaffungsnahen Aufwand annehmen. Der BFH hat hierzu Stellung genommen .