Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: So sparen Sie Geld bei Ihrem Immobilienkredit

Das Wichtigste zur Vorfälligkeitsentschädigung:

• Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn Kunden einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen.
• Die Berechnung erfolgt in der Regel über die Aktiv-Passiv-Methode, bei der die Bank den Zins einer alternativen Geldanlage sowie die Restlaufzeit des Darlehens berücksichtigt.
• Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung unter anderem vermeiden oder reduzieren, indem Sie den Kreditvertrag erst nach zehn Jahren kündigen (§ 489 BGB ), Sondertilgungen oder flexible Tilgungsraten nutzen, Vertragsfehler geltend machen oder über einen Pfandtausch.
• Bei einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung kann sich eine Expertenberatung lohnen. Verbraucherzentralen prüfen Verträge bereits für ein Entgelt von circa 125 Euro.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Kredit vor dem vereinbarten Laufzeitende zurückgezahlt wird. Da der Bank dadurch Zinseinnahmen entgehen, fordert sie eine Entschädigung für den finanziellen Verlust.

Verbraucher haben nur in zwei Fällen das Recht auf eine vorzeitige Rückzahlung ihres Darlehens, erklärt Baufinanzierungsberater Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg : Entweder, sie verkaufen die Immobilie oder sie benötigen ein größeres Darlehen, das die Bank nicht gewährt – zum Beispiel für eine Modernisierung.

„Bei allen anderen Fällen handelt es sich um eine freiwillige Rückzahlung, die Ihre Bank verweigern kann oder eine deutlich höhere Entschädigung verlangen kann.“ Wird ein bereits abgeschlossener Kreditvertrag kurzfristig doch nicht in Anspruch genommen, spricht man hingegen von einer Nichtabnahmeentschädigung.

Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist – beispielsweise, wenn die Bank den Vertrag selbst kündigt, nach einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren oder bei fehlerhaften Vertragsangaben (siehe unten).

Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei Methoden:

1. Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank nimmt an, dass sie die Restschuldsumme über die verbleibende Kreditlaufzeit als Darlehen vergibt, etwa an ein Unternehmen. Fällt der Darlehensins niedriger aus als der Immobilienkreditzins, muss der Immobilienkreditnehmer die Zinsdifferenz ausgleichen.
2. Aktiv-Passiv-Methode: Hier geht die Bank davon aus, dass sie die Restschuldsumme in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Restlaufzeit investiert. Ist die Rendite der Pfandbriefe geringer als der Zinssatz des Immobilienkredits, muss der Kreditnehmer die entgangenen Zinserträge ersetzen. Laut Dirk Scobel, Baufinanzierungsberater bei der Verbraucherzentrale Hamburg, ist die Aktiv-Passiv-Methode üblich.

An dem folgenden Beispiel können Sie stark vereinfacht sehen, wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Die Annahmen sind:

• Vorzeitige Kündigung im Jahr 7 bei 10-jähriger Zinsbindung (Restlaufzeit: 3 Jahre)
• Ursprünglicher Immobilienkreditzins: 3,5%
• Rendite von Pfandbriefen oder Bankkrediten (3 Jahre Laufzeit): 2,0%
• Verlust der Bank: 1,5% der Restschuldsumme pro Jahr bis zum Ende der Zinsbindung
• Restschuldsumme: 200.000 Euro

Nehmen wir an, dass der Kreditnehmer in jedem der drei Restjahre ein Drittel der Restschuldsumme an die Bank zurückgezahlt hätte:

Jahr 1: 200.000 Euro * 1,5% pro Jahr = 3000 Euro
Jahr 2: 134.000 Euro * 1,5% pro Jahr = 2010 Euro
Jahr 3: 66.000 Euro * 1,5% pro Jahr = 990 Euro

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt somit 6000 Euro. Davon werden eingesparte Verwaltungsgebühren und eine Risikoersparnis abgezogen, eine Bearbeitungsgebühr kommt hinzu:

• Risikoersparnis: -1000 Euro
• Verwaltungskostenersparnis: -150 Euro
• Bearbeitungsgebühr: +200 Euro
• Endgültige Vorfälligkeitsentschädigung: 5050 Euro

Laut Dirk Scobel, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Hamburg, sind folgende Werte üblich:

• Verwaltungskostenersparnis: 30 bis 60 Euro pro Jahr der Restlaufzeit des Kredits
• Risikoersparnis: 0,05 bis 0,15% pro Jahr der Restschuld
• Bearbeitungsgebühr: Bis zu 300 Euro

Es gibt verschiedene Möglichkeiten und Tricks, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder zumindest zu verringern:

Laut Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg sollten Kreditnehmer den Zinssatz überprüfen, den die Bank bei der Aktiv-Passiv-Methode ansetzt. Dieser müsse sich an der Rendite von Pfandbriefen orientieren, die die Bundesbank in ihrer Kapitalmarktstatistik veröffentlicht. Entscheidend sei dabei der Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung gelte. Dennoch würden Banken laut Scobel mitunter den Zinssatz ansetzen, der bereits Wochen zuvor galt. “Ist die Rendite von Hypothekenpfandbriefen in dieser Zeit gestiegen, kann sich eine Neuberechnung besonders bei hohen Vorfälligkeitsentschädigungen im fünfstelligen Bereich lohnen”, erklärt Scobel. In solchen Fällen empfehle es sich, einen Experten hinzuzuziehen. Verbraucherzentralen bieten beispielsweise Vertragsprüfungen bereits für rund 125 Euro an.

Nach zehn Jahren Laufzeit kann ein Immobiliendarlehen unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Falls Pflichtangaben zur Berechnung, Höhe oder Kündigung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlen oder fehlerhaft sind, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt für Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden. Eine Prüfung durch Experten, etwa bei Verbraucherzentralen, kann sich daher lohnen.

Wenn Sie Sondertilgungen vereinbart haben, werden diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt. Die Bank muss dabei unterstellen, dass Sie bis zum Ende der Zinsbindung alle möglichen Sondertilgungen leisten. Das kann die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich senken. Viele Banken gestatten einmal jährlich Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent – in manchen Fällen sogar bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Prüfen Sie daher, ob Ihre Bank etwaige Sondertilgungen berücksichtigt hat.

Manche Verträge ermöglichen es, die Tilgungsrate zu erhöhen oder zu senken. In diesem Fall muss die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung vom höchstmöglichen Tilgungssatz ausgehen, was die Entschädigung senken kann.

Eine alternative Möglichkeit zur Kreditkündigung ist der Austausch der Sicherheiten. Eine andere Immobilie kann als Sicherheit gelten, sofern sie mindestens den gleichen Wert hat. Die Bank darf hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Laut einem Urteil des OLG Frankfurt (Az. 23 U 50/12) sind Bearbeitungsgebühren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig. Weisen Sie Ihre Bank auf das Urteil hin, falls diese eine Bearbeitungsgebühr erhebt.

Falls ein Teil des Kredits über ein KfW-Darlehen läuft, sollte geprüft werden, ob die Bank nicht irrtümlicherweise die gesamte Kreditsumme als Berechnungsgrundlage verwendet. Die KfW erhebt separat eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kredite mit variabler Verzinsung können mit einer Frist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden.

Falls die Bank den Kredit von sich aus kündigt (zum Beispiel wegen Zahlungsrückständen), darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.