Künstliche Intelligenz etabliert sich im Immobiliensektor

In Zukunft werden Smart Home Geräte werden mit Künstlicher Intelligenz noch smarter.

Auf Zuruf die Lieblingsmusik, während der Ferien täuscht die Lichtschaltung Anwesenheit vor und wenn der Wecker klingelt, fährt die Heizung im Bad hoch. Smarte Technologien im Haushalt (Smart Home) gehören für viele zum Alltag. Jahr für Jahr nutzen mehr Menschen die Smart Home Technik.

In Zukunft ist zu erwarten, dass Smart Home Geräte nicht mehr nur regelbasiert entscheiden. Ausgestattet mit Künstlicher Intelligenz (KI) sind Systeme noch smarter. Die aufwändige Programmierung entfällt. Systeme mit KI lernen anhand des Verhaltens der Bewohner und sammeln viele Datenpunkte von Sensoren. Sie lernen Entscheidungen zu treffen. KI übernimmt beispielsweise die Prognose des Energieverbrauchs eines Gebäudes oder warnt wenn Anomalien auftreten. Denkbar sind viele Anwendungsfälle – einige lösen Unbehagen aus. Es gibt Sorge vor Hackerangriffen und davor, dass KI außer Kontrolle gerät. Jeder kennt Filme wie den Thriller „Hacked – Kein Leben ist sicher“: In einem futuristischen Haus übernehmen Hacker die Kontrolle und manipulieren die intelligenten Systeme.

Laut der Studie „Das intelligente Zuhause: Smart Home 2022“ des Branchenverbandes Bitkom  verwendeten 2022 bereits 43 Prozent aller Haushalte Smart Home-Technik; 2018 waren es nur 26 Prozent. Vor allem Licht und Heizung werden computergesteuert. Auf die Frage „Warum nutzen Sie Smart Home-Anwendungen?“ gaben 74 Prozent der befragten Haushalte an „das Haus sicherer machen“, ebenfalls 74 Prozent nannten „mehr Komfort und Lebensqualität“ und auf Rang 3 mit 72 Prozent landete „Energie sparen“.

Mehr als die Hälfte der Studienteilnehmer nutzen eigenen Angaben zufolge bisher keine Smarttechnik. Auf die Frage nach dem Warum wurden folgende Bedenken am häufigsten genannt: „Ich habe Angst vor Hackerangriffen“ (47 Prozent nach 26 Prozent 2018), „Ich habe Angst vor Missbrauch persönlicher Daten“ (37 Prozent nach 22 Prozent 2018), „Ich habe Angst um meine Privatsphäre“ (29 Prozent nach 24 Prozent 2018).

So steigen sowohl die Anwendungen von Smart Technology im Haushalt als auch die Sicherheitsbedenken kontinuierlich.

Hilft die neue Technik, Energie und damit Geld zu sparen und automatisiert sie Routineaufgaben, ist sie kaum umstritten. Eine Waschmaschine, die je nach Schmutz in der Wäsche den Wasserverbrauch anpasst. Eine Sonnenmarkise, die zurückfährt, wenn Wind aufkommt. Ein Wärmespeicher, der sich füllt, wenn alternative Energien vorhanden sind. Davon profitieren wir alle.

Wo persönliche Informationen notwendig sind, um KI zu nutzen, kommt leicht Unbehagen auf. Soll die Wohnung angenehm temperiert sein, wenn ich nach Hause komme, muss ich mitteilen, wann ich nach Hause komme. Der Anwesenheitssimulator kennt die Zeiten meiner Abwesenheit. Was passiert, wenn diese Daten in falsche Hände kommen? Auch wer Sprachassistenten wie Siri oder Alexa nutzt, kann sich nie sicher sein, ob Unbefugte mithören.

Im Haushalt haben wir es bis zu einem gewissen Grad selbst in der Hand, mit wie viel Smart Home Technik und Künstlicher Intelligenz wir uns umgeben. Jeder kann überlegen, welche Informationen er preisgeben will für ein Plus an Sicherheit, Bequemlichkeit, Energie- und Geldersparnis.

Die Digitalisierung der Branche begann mit Immobilienanzeigen im Internet. 1991 wurde die Immowelt GmbH unter dem Namen Data Concept GmbH gegründet und startete 1996 das Immobilienportal Immowelt.de. 1998 ging Immoscout24 online. Makler und private Verkäufer konnten Häuser und Wohnungen nun mit großer Reichweite anbieten. Immobiliensuchende fanden nach wenigen Klicks eine Vielzahl von Immobilien.

Mehr als 25 Jahre nach den ersten digitalen Immobilienanzeigen läuft der Verkauf von Häusern und Wohnungen bei den Vorreitern der Branche in weiten Teilen digital. Immobilien werden mithilfe von KI bewertet, vermarktet und verkauft.

Dies ermöglicht ein Teilbereich der KI, das Machine Learning (ML), bei dem der Computer lernt, selbst zu lernen. Maschinelles Lernen bedeutet, dass ein Computer mit riesigen Datenmengen gefüttert wird und aufgrund von Algorithmen aus Erfahrungen und durch Feedback seines Programmierers lernt. Durch diesen Prozess erkennt der Computer Muster immer besser und optimiert selbst seine Ergebnisse und Prognosen.

Allerdings kann der Computer nur dann gut sein, wenn seine Trainingsdaten exakt und vertrauenswürdig sind. Die siebte Digitalisierungsstudie des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA ) und der EY Real Estate ergab, dass 2022 Datenqualität und Datenintransparenz von 67 Prozent der Studienteilnehmer als Manko wahrgenommen wurden (2021: 65 Prozent). Die ZIA ist eine Interessenvertretung von Tausenden Unternehmen der Immobilienbranche; für die Studie wurden 250 Marktteilnehmer befragt.

Zwei weitere Kernergebnisse der Studie: 55 Prozent der Befragten sehen ihr Unternehmen in einer fortgeschrittenen Phase der Digitalisierung, im Vorjahr waren es 49 Prozent. Signifikant änderte sich die Bereitschaft, in die neue Technik zu investieren. 35 Prozent der Studienteilnehmer gaben an, mehr als fünf Prozent ihres Jahresumsatzes in die Digitalisierung zu stecken (2021: 18 Prozent). Die Anzahl der Unternehmen, die mehr als 20 Prozent ihres Umsatzes für die Digitalisierung ausgaben, hat sich seit dem Vorjahr mehr als verdreifacht – von drei auf zehn Prozent.

Diese Daten verraten jedoch auch, dass sich 2022 45 Prozent der befragten Unternehmen nicht in einer fortgeschrittenen Phase der Digitalisierung sahen und 65 Prozent weniger als ein Zwanzigstel ihres Jahresumsatzes für die Digitalisierung ausgaben.

So existieren in der Immobilienbranche hoch technologisierte Unternehmen neben Anbietern, die vor allem auf persönliche Beratung, fundierte Kenntnisse des Umfeldes und Vertrauen setzen. Ob das mittel- bis langfristig zu einem Vorteil oder Nachteil im Markt wird, muss sich zeigen.

Neben den Vermittlungsplattformen für Kauf und Vermietung von Immobilien arbeiten auch klassische Immobilienmakler und verhältnismäßig kleine Anbieter des Teilverkaufs mit Künstlicher Intelligenz, vor allem mit dem Machine Learning.

Die großen Vermittler wie Immowelt und Immoscout haben den Posten des Chief Technology Officer (CTO) schon länger etabliert, um die Digitalisierung und Machine Learning voranzutreiben. Nun ziehen auch kleinere Anbieter wie etwa die Teilverkauf-Firma Heimkapital nach; das Unternehmen hatte gerade bekannt gegeben, den Mathematiker Ritavan als CTO eingestellt zu haben. Ein weiterer Teilverkauf-Anbieter, die Deutsche Teilkauf, wurde 2022 für die Entwicklung ihrer KI-gestützten Plattform zur digitalen Bewertung von Immobilien mit dem deutschen PropTech-Award ausgezeichnet.

Das Schlüsselwort heißt Effizienz, und das bedeutet Geld. Ist der Computer erst einmal trainiert, kann er nach Eingabe von Alter, Größe, Lage und Zustand einer Immobilie in Sekunden einen objektiven Wert ermitteln. Ebenso schnell erstellt er ein ausführliches Exposé in jeder denkbaren Sprache.

Letztendlich geht es bei dem Handel mit Häusern und Wohnungen um Matching: Welches Objekt passt zu welchem Käufer? Auch hier dauert es nur Sekunden, bis der Computer abgleicht, was ein Objekt bietet und was der potenzielle Käufer sucht. Der Computer schlägt nur relevante Objekte vor, und je mehr Übereinstimmungen es gibt, umso wahrscheinlicher kommt es zum Kauf.

Digitalisierte Unternehmen sparen also Zeit und Geld, da die Prozesse vereinfacht und automatisiert ablaufen; etliche Jobs fallen weg. Andere hoch spezialisierte Jobs entstehen dafür.

Wer ein Haus oder eine Wohnung auf einer KI-basierten Plattform sucht, bekommt umgehend passende Angebote. Je öfter er auf diese Plattform sucht, umso persönlicher werden die Vorschläge; der Computer hat den Suchenden und seine Vorlieben kennengelernt. Im Umkehrschluss heißt das: Was nicht genau gesucht wird, wird nicht angezeigt. Und so entgeht jemanden, der nach einem Reihenhaus Ausschau hält, vielleicht die günstige Doppelhaushälfte, die ein optimales Familienzuhause wäre.

Ein weiterer Punkt, den die Branche als Vorteil betrachtet: Chatbots mit Künstlicher Intelligenz beantworten Kundenfragen rund um die Uhr. Ein KI-Chatbot ist ein Computerprogramm, das menschliche Interaktion simuliert. Man kann sich mit diesem Programm per Telefon oder Internet in natürlicher Sprache unterhalten. Ein Chatbot verliert nie die Geduld, ist immer freundlich und braucht keine Pausen. Wissen das die Kunden zu schätzen?

Das deutsche Software-Unternehmen Userlike , das KI-Produkte zur Service-Automatisierung anbietet, hat in einer Umfrage zur Kundenwahrnehmung von Chatbots herausgefunden, dass 60 Prozent der Befragten lieber in einer Warteschlange auf einen menschlichen Servicemitarbeiter warten, als direkt mit einem Chatbot verbunden zu werden.

Chatbots beantworten Anfragen und vereinbaren Termine. Mietverträge, Mieterhöhungen und Kündigungen werden auf Knopfdruck erstellt. Hier spart die Hausverwaltung durch die Automatisierung.

Data Security: Mehr oder weniger Sicherheit aufgrund Künstlicher Intelligenz bei Immobilien?

Ein weiterer großer Einsatzbereich für KI im Immobiliensektor ist das Facility-Management, also die Verwaltung und Betreuung von Immobilien.
Ebenso wie bei privaten Häusern und Wohnungen steigert KI bei großen (gewerblichen) Immobilien die Energieeffizienz und die Sicherheit. Je nach Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Auslastung eines Gebäudes wird entsprechend gelüftet, geheizt oder gekühlt. Intelligente Überwachungssysteme unterscheiden normale von verdächtigen Aktivitäten, lösen Alarm aus und schalten die Beleuchtung an. Künstliche Intelligenz kann die Videoaufnahmen dutzender Überwachungskameras in wenigen Minuten gezielt nach einer bestimmten Person durchsuchen.

Es liegt auch am strengen deutschen Datenschutz, dass das digitale Gebäudemanagement hierzulande etwa Asien hinterherhinkt. Ob die Bundesregierung bereit ist, den Datenschutz für die Digitalisierung des Immobiliensektors zu lockern, ist fraglich.