Steuern sparen mit Schenkung von Immobilien

Die Immobilienpreise sind die letzten Jahre vielerorts stark angestiegen. Auf der anderen Seite wurden die Freibeträge für eine Schenkung oder Erbschaft seit mehr als zehn Jahren nicht erhöht. Im Erbfall kann eine wertvolle Immobilie zu einer Steuerlast führen, die die Erben nicht aufbringen können.

Wir zeigen Ihnen einige Möglichkeiten auf, wie Sie die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer reduzieren können. Ihre Aufgabe ist es, dass Sie diese Möglichkeiten abwägen und im besten Fall hierzu Ihre Erben einbeziehen. Grundsätzlich ist zu sagen, dass Sie mit der Schenkung Ihrer Immobilie das Eigentum verlieren und damit in der Regel die Möglichkeit, auf die Immobilie als Geldquelle zuzugreifen. Ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch können Sie trotz Schenkung behalten und ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht reduziert den Wert der Schenkung und damit die Steuerbelastung. Insbesondere bei Immobilien ist es wichtig, dass Sie sich ausführlich informieren und von Ihrem Steuerberater und Rechtsanwalt beraten lassen.

Hier erhalten Sie unsere besten Tipps, um Steuern bei der Übertragung von Haus oder Wohnung zu sparen. Auf viele Themen gehen wir in unseren weiteren Ratgebern zu Erbe, Schenkung und Steuern detailliert ein.

Genauso wie bei Erbschaften können Sie bei Schenkungen Ihr Vermögen bis zu einem bestimmen Betrag steuerfrei übertragen. Das bedeutet, dass der Beschenkte erst dann Schenkungssteuer zu bezahlen hat, wenn der sogenannte Freibetrag überschritten ist. Außerdem sind nur die Beträge oberhalb der Freibeträge zu versteuern.

Je nach Verwandtschaftsgrad fallen die Freibeträge unterschiedlich aus. So muss die Ehefrau bis zu einem Freibetrag von 500.000 Euro keine Steuern bezahlen, die Kinder bis 400.000 Euro, andere Personen nur bis zu 20.000 Euro.

Wenn Sie also an mehrere Personen Schenkungen vornehmen, dann nutzen Sie mehrere Freibeträge. Selbstverständlich ist dieser Tipp nur dann hilfreich, wenn die Schenkungen an mehrere Personen zu Ihren Zielen der Schenkung passen. Unter Umständen wäre eine Kettenschenkung sinnvoll, siehe Steuer-Tipp 4.

Alle Freibeträge, Steuersätze und die Berechnung der Schenkungssteuer erklären wir Ihnen hier einfach nachvollziehbar:

Sollte Ihre Immobilie einen höheren Wert haben, dann können Sie diese unter Umständen aufteilen, oder Anteile verschenken (siehe Steuer-Tipp 3).

Das Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer-Gesetz ErbStG  sieht eine 10-Jahresfrist vor, so dass Sie den Schenkung Freibetrag tatsächlich alle zehn Jahre nutzen dürfen.

Wenn Sie mit den Schenkungen rechtzeitig beginnen, dann nutzen den Freibetrag mehrfach aus und nicht nur einmal. Für eine mehrfache Schenkung und mehrfache Nutzung des Freibetrags können Sie grundsätzlich beliebige Anteile an Ihrer Immobilie schenken. Alternativ können Sie Ihr Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen, wie in untenstehendem Tipp beschrieben.

Beispiel

Sie haben ein schuldenfreies Einfamilienhaus im Wert von 750.000 Euro und möchten dieses Ihrem Kind schenken. Der Freibetrag bei Schenkung an Kinder zu Lebzeiten beträgt 400.000 Euro.

a)
Wenn Sie sofort das komplette Haus Ihrem Kind schenken, dann muss Ihr Kind den Differenzbetrag von 350.000 Euro (750.000 Euro Verkehrswert abzüglich 400.000 Euro Freibetrag) zu 15 Prozent Schenkungssteuer versteuern.
Das ergibt eine Steuerlast von 52.500 Euro.

b)
Wenn Sie Ihrem Kind zunächst nur 50 Prozent an der Immobilie schenken und frühestens nach Ablauf von zehn Jahren die zweiten 50 Prozent, dann wird keine Schenkungssteuer fällig. Ihr Kind kann dann jeweils den Freibetrag von 400.000 Euro nutzen (zweimal 375.000 Euro, diese liegen innerhalb des Freibetrags). Steuerlast: Null Euro.

Im Hinblick auf Schenkungen kann es vorteilhaft sein, wenn Sie nicht Anteile an einem Haus schenken, sondern Eigentumswohnungen. Dies kann nicht nur hinsichtlich der Nutzung des Schenkung Freibetrags sinnvoll sein. Die Beschenkten erhalten dann Eigentumswohnungen und nicht Miteigentumsanteile. Damit können sie über die Wohnungen unabhängig von den anderen Beschenkten verfügen, diese zum Beispiel beleihen, sanieren, vermieten oder verkaufen. Bei Miteigentümern sind hingegen gemeinsame Entscheidungen notwendig. Wenn ein Miteigentümer verkaufen will, kann es zu einer Versteigerung der Immobilie zwecks Aufteilung einer Gemeinschaft, der sogenannten Teilungsversteigerung, kommen.

Bitte beachten Sie, dass eine Aufteilung beispielsweise in Gebieten mit Erhaltungssatzung nur mit Zustimmung der Behörden möglich ist. Es kann auch sein, dass eine Aufteilung in mehrere Einheiten aufgrund eines Bebauungsplans unzulässig ist. Die politische Tendenz geht dazu, dass die Aufteilung von Immobilien weiter erschwert wird. Sie sollten diese baldmöglichst vornehmen.

Angenommen Sie sind verheiratet und Eigentümer einer Immobilie im Wert von 800.000 Euro. Sie möchten diese Immobilie möglichst steuerschonend an Ihr Kind übertragen. Bei einer direkten Schenkung wären 400.000 Euro (800.000 Euro abzüglich 400.000 Euro) steuerpflichtig. Bei Schenkung müsste Ihre Kind 60.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen.

Mit einer Schenkung über Umwege kann die Schenkung steuerfrei sein:

1. Sie übertragen nur 50 Prozent der Immobilie an Ihr Kind: 50 Prozent von 800.000 Euro beträgt 400.000 Euro und ist damit steuerfrei, da der Freibetrag 400.000 Euro beträgt.
2. Die zweiten 50 Prozent übertragen Sie an Ihren Ehepartner: 400.000 Euro und damit steuerfrei, da der Freibetrag unter Ehepartnern 500.000 Euro beträgt, gegebenenfalls ist die Schenkung steuerfrei – siehe weiterer Tipp Nr. 7
3. Ihr Ehepartner überträgt danach im Rahmen einer weiteren steuerfreien Schenkung den erhaltenen Anteil an Ihr Kind und nutzt damit wiederum seinen Freibetrag von 400.000 Euro voll aus.

Im Ergebnis muss Ihr Kind keine Schenkungssteuer bezahlen. Dank doppelter Nutzung des Freibetrags ist die Schenkung steuerfrei.

Die steuerfreie Schenkung der Immobilie über Umwege funktioniert nur, wenn Ihr Ehepartner wenig Vermögen hat oder keine Schenkungen aus seinem Vermögen vornehmen möchte.

Außerdem muss Ihre Schenkung an den Ehepartner ohne Bedingungen, zum Beispiel die Weiterschenkung und gegebenenfalls unter Einhaltung von Fristen erfolgen. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater helfen.

Es gibt weitere denkbare Ketten, beispielsweise die Schenkung über das Kind anstatt direkt an den Enkel, und viele weitere. Hier können Sie die Freibeträge in Abhängigkeit der Verwandtschaftsgrade nachlesen:

Eine etwas aufwändigere Maßnahme zur Übertragung von Vermögen ist die sogenannte Güterstandsschaukel.

Kurz erklärt:
Bei Ehepartnern, die in einer Zugewinngemeinschaft leben, zum Beispiel wenn kein Ehevertrag vorhanden ist, kann die Zugewinngemeinschaft in eine Gütertrennung umgewandelt werden. Hieraus können sich Ausgleichszahlungen ergeben, diese sind nicht zu versteuern. Das bedeutet es wird steuerfrei Vermögen von dem Ehepartner mit Zugewinn auf den Ehepartner mit dem geringeren Zugewinn übertragen. Es kann sogar unschädlich sein, danach wieder den Güterstand der Zugewinngemeinschaft zu vereinbaren.

Die Beratung eines Steuerberaters oder Steuerrechtsanwalt wird hier unbedingt empfohlen

Nießbrauch und Wohnrecht reduzieren den Wert der Schenkung

Die Schenkung einer Immobilie unter Beibehaltung des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts kann Schenkungssteuer sparen. Die Möglichkeit ist insbesondere bei Schenkung an Kinder zu Lebzeiten sehr beliebt. In einem umfassenden Ratgeber erklären wir Ihnen alles über das Wohnrecht und Nießbrauchrecht.

Aber warum reduziert ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht die Schenkungssteuer? Es wird eine Immobilie verschenkt, aber der Schenker darf die Immobilie für eine bestimmte Zeit oder lebenslang weiterhin bewohnen. Je nach Ausgestaltung des Wohnrechts oder Nießbrauchs behält der Schenker noch die Mieteinnahmen. Damit ist Wert der Immobilie für den Beschenkten niedriger im Vergleich zu einer unbelasteten Immobilie. Die Finanzbehörden erkennen an, dass die Schenkung einen geringeren Wert hat. Der reduzierte Wert der Schenkung führt dazu, dass weniger oder keine Schenkungssteuern zu bezahlen sind. Wenn Sie mit dem reduzierten Wert wieder innerhalb des Freibetrags rutschen, dann kann die Schenkung steuerfrei werden.

Wir beleuchten diese gute und beliebte Möglichkeit, Schenkungssteuer zu sparen und wohnen zu bleiben, sehr ausführlich. Alle weiteren Informationen und die Berechnungen finden Sie in unserem Ratgeber:

Hauptsächlich bei größeren Immobilienvermögen ist die Übertragung von Immobilien in eine Gesellschaft eine beliebte Gestaltungsmöglichkeit. Vorteile sind, dass Sie das Immobilienvermögen mittelbar über Anteile an der Firma übertragen können. Anhand eines Gesellschaftsvertrags können Sie Ihre Ziele und Mitbestimmung flexibel gestalten. Beispielsweise können Sie mit einer Schenkung 90 Prozent der Anteile übertragen, aber bei wichtigen Entscheidungen weiterhin die Kontrolle behalten. Auch ist es möglich, dass die Gesellschaftsanteile zurückfallen, beispielsweise wenn ein Beschenkter Insolvenz anmelden muss. Sie schützen mit einer Rückfallklausel Ihr Immobilienvermögen. Anteilsübertragungen können je nach Gesellschaftsform sogar formlos erfolgen.

Achtung: Hier kann je nach gewählter Gesellschaftsform bei der Übertragung ins Gesellschaftsvermögen Grunderwerbsteuer anfallen.

Die Gründung und laufende Verwaltung der Gesellschaft ist mit Aufwand verbunden und Sie sollten Sie dazu unbedingt von Experten beraten lassen. Das Konstrukt lohnt sich nur bei größeren Immobilienvermögen.

Schenkungen von Mietshäusern und vermieteten Wohnungen sind steuerbegünstigt nach § 13 d ErbStG . Es wird nur 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie angesetzt. Der verminderte Wertansatz gilt aber nur für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Nicht für Gewerbeimmobilien.

Die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien kann von der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ausgenommen sein, siehe § 13 ErbStG 4 a, b und c .

Ihrem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner können Sie die selbstgenutzte Immobilie komplett steuerfrei schenken. Dies gilt für jeden Immobilienwert, sogar mehrmals und ohne dass ein Freibetrag aufgebraucht wird. Allerdings ist das große Steuerprivileg ausschließlich für Immobilien anwendbar, die Ihren Lebensmittelpunkt darstellen, also nicht für den Zweitwohnsitz oder das Ferienhaus.

Die Ausnahme gilt zudem nicht für die Schenkung an Kindern. Hingegen können eigengenutzte Immobilien unter Umständen steuerfrei an Kinder vererbt werden, damit fällt keine Erbschaftssteuer an.

Mehr Informationen zu den Voraussetzungen, damit die Schenkung steuerfrei ist, finden Sie hier:

Immobilie unter Denkmalschutz können unter Umständen steuerfrei vererbt oder verschenkt werden. Eine der Anforderungen ist aber, dass die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen müssen, siehe § 13 (1) 2. ErbStG .
Weitere Anforderungen sind zu beachten und Beratung dazu ist empfehlenswert.