Nießbrauch berechnen: Online-Rechner und Formel für eine oder mehrere Personen

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Mit folgender Formel und Vorgehensweise können Sie den Nießbrauch berechnen und zum Beispiel die Bewertung der Wertminderung durch Nießbrauch bei Hausverkauf nachvollziehen.

Auch wenn Wohnrecht und Nießbrauch sehr ähnliche Rechte sind, gibt es Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht.

Die Berechnung von Nießbrauchrecht oder Wohnrecht unterscheidet sich hingegen nicht, zumindest wenn eine Berechnung durch die Finanzbehörden erfolgt. Die Nießbrauch Berechnung sowie die dazugehörige Formel, stellen wir Ihnen entsprechend der Vorgehensweise des Finanzamts, detailliert vor. Außerdem erhalten Sie von uns einen Nießbrauch Rechner zur schnellen und kostenlosen Ermittlung des Nießbrauchwerts.

Die Formel für einen lebenslangen Nießbrauch bei Immobilen lautet:

Die Jahresmiete entspricht der (fiktiven) Jahresmiete, die üblicherweise die Immobilie in der entsprechenden Lage und im entsprechenden Zustand erzielt, oder erzielen würde.

Achtung! Es gibt eine Deckelung, die nur selten greift: Die Jahresmiete darf nicht höher sein, als der Immobilienwert geteilt durch 18,6 gemäß § 16 BewG . Sollte dies der Fall sein, dann müssen Sie den Immobilienwert geteilt durch 18,6 ansetzen und nicht die Jahresmiete. Detailinformationen finden Sie in unserem Artikel Wohnrecht berechnen.

Der Kapitalwertfaktor ist der Tabelle des Bundesfinanzministeriums (Stichtage ab 1. Januar 2025)  zu entnehmen. Zum Beispiel beträgt dieser bei einem 60-jährigen Mann noch 12,722, bei einem 90-jährigen Mann nur noch 3,192.

Der Marktpreis einer Immobilie, der sogenannte Immobilien-Verkehrswert, wird durch ein Nießbrauchrecht belastet. Die Immobilie ist weniger wert. Das ist im Hinblick auf die steuerliche Bewertung wichtig. Anwendungsbeispiele sind die Bewertung von Nießbrauch bei Hausverkauf, Erb- oder Schenkungsfälle.

Es stellt sich die Frage: Wieviel ist eine Immobilie mit Nießbrauch weniger wert? Welchen Nießbrauchwert setzt das Finanzamt an?

Der ermittelte Nießbrauchwert wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen:

Mit unserem Online-Rechner können Sie den Nießbrauchwert anhand berechnen. Hinterlegt sind die Formeln und aktuelle Sterbetafeln, die auch das Finanzamt anwendet. Mehr zu Formeln und Berechnung von Nießbrauch und Wohnrecht.

Wir empfehlen Ihnen außerdem unseren umfangreichen Online-Rechner für Nießbrauch-Immobilien mit Expertenfunktion. Sie können mit dem Rechner unterschiedliche Modelle vergleichen, um Ihre Immobilie zu monetarisieren und trotzdem wohnen zu bleiben. Hierzu gehören zum Beispiel die Immobilienrente, der Teilverkauf oder der Verkauf mit Einräumung eines Nießbrauchs. Sie erhalten hierbei eine erste Einschätzung Ihres Immobilienwerts und der üblichen Miete. Die Bewertung des Nießbrauchs oder Wohnrechts wird selbstverständlich berücksichtigt.

Neben Erbschaften und Schenkungen kann die Berechnung des Nießbrauch-Werts bei Verkauf notwendig werden. Der Verkauf der eigenen Immobilie an Dritte, unter Beibehaltung des Nießbrauchs, ist eine zunehmend beliebte Variante, um an das in der Wohnung oder im Haus gebundene Kapital heranzukommen. Käufer von Nießbrauch-Immobilien werden die Wertminderung durch den Nießbrauch berücksichtigen und die Kaufpreiszahlung oder die Zahlung einer Leibrente entsprechend anpassen.

Finanzamt: Berechnung von Nießbrauch oder Wohnrecht

Die Berechnung des Nießbrauchs durch das Finanzamt ist identisch mit der Berechnung des Wohnrechts. In unserer ausführlichen Anleitung „Nießbrauch berechnen“, verwenden wir daher Nießbrauch und Wohnrecht gleichbedeutend, obwohl es in der Praxis große Unterschiede zwischen Nießbrauch, Wohnrecht und Wohnungsrecht gibt.

Den Nießbrauch korrekt zu berechnen kann aus unterschiedlichen steuerlichen Gründen bedeutsam sein:

• Reduktion des Immobilienwerts bei Immobilienverkauf für die Berechnung der Spekulationssteuer.
• Nießbrauch reduziert den Immobilienwert bei Schenkungen: Schenkungssteuer und Steuerfreiheit.
• Ebenso wird bei der Erbschaftssteuer ein um den Kapitalwert des Nießbrauchs reduzierter Immobilienwert angesetzt, wenn eine Immobilie vererbt wird, für die ein Nießbrauchrecht eingetragen ist.

Die Steuer ist aber nicht der einzige Grund, weshalb die Bewertung eines Nießbrauchrechts berechnet wird. Auch bei Verkauf der Immobilie kann das Nießbrauchrechts beibehalten werden. Die Wertminderung reduziert dann den Kaufpreis bei Verkauf einer Nießbrauch-Immobilie oder bei Verkauf gegen eine Leibrente.

Es kommt häufig vor, dass mehr als eine Person ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht auf Lebenszeit besitzen und damit eine Wohnung oder ein Haus lebenslang nutzen dürfen. Auch wenn eine Person stirbt, behält die weitere Person das Nießbrauchrecht. Häufiger Grund den Nießbrauch zu berechnen ist, dass es sich um Ehepartner handelt (zwei Personen mit Nießbrauchrecht), die Ihren Kindern eine Immobilie schenken, um diesen Erbschaftssteuern zu sparen. Gleichzeitig behalten sie sich aber das Recht vor, lebenslang wohnen zu bleiben.

Im Bewertungsgesetz (§ 14 (3) BewG ) ist geregelt, dass in solchen Fällen der Nießbrauchwert der Person angesetzt wird, der am höchsten ist.

§ 14 (3) BewG: Hängt die Dauer der Nutzung oder Leistung von der Lebenszeit mehrerer Personen ab und erlischt das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, so ist das Lebensalter und das Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt; erlischt das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden, so ist das Lebensalter und Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der niedrigste Vervielfältiger ergibt.

Im vorliegenden Beispiel ist also der höhere Nießbrauchwert der 20-jährigen anzusetzen (Kapitalwert/Vervielfältiger 18,055, Nießbrauchwert 270.825 Euro) und nicht des 90-jährigen (Kapitalwert/Vervielfältiger 3,192), wenn beide das Nießbrauchrecht hätten.

Die Berechnung wendet das Finanzamt an, um den Immobilienwert bei Nießbrauch von mehreren Personen, zum Beispiel bei einer Schenkung oder im Erbfall zu ermitteln. Mehr Informationen zur Wohnrecht und Nießbrauch Tabelle 2025, die die Finanzbehörden verwenden.

Privatpersonen und Unternehmen werden in der Regel weitere Faktoren mit einbeziehen und Berechnungen anstellen, sodass eine genauere Bewertung des Nießbrauchs möglich ist und zudem die Unsicherheit reduziert wird.

Beispiel

Eheleute mit einem nahezu identischen Kapitalwert, also etwa gleichen Alters, haben entsprechend der Berechnung des Finanzamts einen gleich hohen Nießbrauchwert wie eine Einzelperson. Jeder Statistiker wird aber zu dem Ergebnis kommen, dass es im Durchschnitt länger dauert bis zwei Personen verstorben sind, im Vergleich zu der Lebensdauer von nur einer Person. Deshalb werden private Unternehmen, hierzu gehören Anbieter von Leibrenten, oder private Käufer die Bewertung des Nießbrauchs bei mehreren Personen abweichend von der Vorgehensweise der Finanzbehörden durchführen.

Eventuell werden weitere Faktoren mit einbezogen, beispielsweise Beruf oder Wohnort. Üblicherweise werden die Berechnungen der privaten Anbieter und Käufer nicht offengelegt. Jedoch ist es im Gegensatz zu einem Krankenkassenwechsel nicht üblich, dass private Gesundheitsdaten abgefragt werden. Das sollten Sie nicht akzeptieren. Ein Verkäufer würde in einem solchen Fall seinen Gesundheitszustand möglicherweise negativ darstellen, um den höchstmöglichen Kaufpreis für die Immobilie zu erhalten.

Wir haben für Sie Informationen zusammengestellt, wie private Kapitalanleger den Wert einer Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht betrachten.

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