Unterschied Nießbrauch und Wohnrecht. Was ist besser?

Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht?

Wohnrecht, Wohnungsrecht und Nießbrauchrecht sind Rechte, die zur (Wohn-)nutzung einer Immobilie vergeben werden. Normalerweise haben Eigentümer oder Mieter einer Wohnung oder eines Hauses das Recht zum Bewohnen inne. Das Besondere an Nießbrauch, Wohnrecht und Wohnungsrecht ist, dass der Rechteinhaber weder Eigentümer noch Mieter ist. Definition Nießbrauch, Wohnrecht, Wohnungsrecht.

Nießbrauchrecht, oder kurz Nießbrauch, und Wohnrecht sind höchstpersönliche Rechte. Übertragung, Schenkung oder Vererben eines solchen Rechts ist nicht möglich laut § 1059 BGB  und § 1061 BGB . Spätestens mit dem Tod des Rechteinhabers enden Nießbrauch, Wohnrecht und Wohnungsrechts.

Das Nießbrauchrecht ist das weitergehende Recht. Das Recht geht über die Wohnnutzung hinaus. Die Person, die mit einem Nießbrauchrecht ausgestattet ist, nennt man Nießbrauchberechtigte. Bei einem Immobilien-Nießbrauch darf der Nießbrauchberechtigte den Nießbrauch, also den Nutzen, aus einer Immobilie ziehen. Er darf aufgrund des Nießbrauchs eine Wohnung oder ein Haus beispielsweise kostenfrei bewohnen oder er erhält bei Weitervermietung die Mietzahlungen. Er muss als Besitzer (nicht Eigentümer) die Immobilie in der Regel instand halten. Eine übliche Abnutzung der Wohnung muss er normalerweise nicht ausgleichen. Siehe Rechte und Pflichten im Nießbrauch.

Das Nießbrauchrecht wird in § 1030 BGB  geregelt. Der Nießbrauch kann durch individuelle Vereinbarungen beschränkt werden. Eine Beschränkung ist zum Beispiel die zeitliche Befristung des Nießbrauchs.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die sich in § 1093 BGB  findet. Die mit einem Wohnungsrecht begünstigte Person darf eine Wohnung, ein Haus, ein Gebäude oder entsprechend der Vereinbarung einen Teil alleine benutzen. Diese Person darf zudem bestimmen, dass die Familie, Lebenspartner oder eine Pflegekraft ebenfalls in der Wohnung wohnen dürfen. Eine Weitervermietung ist im Wohnungsrecht nicht enthalten. Dem Eigentümer ist hingegen eine Nutzung, beziehungsweise Mitbenutzung nicht erlaubt. Im Gegensatz zu einem Nießbrauch ist es bei einem Wohnungsrecht nicht möglich, dass der Inhaber des Wohnungsrechts die Immobilie weitervermietet.

Genau genommen gibt es einen kleinen, aber feinen Unterschied. Wohnrecht bedeutet, dass die berechtigte Person eine Wohnung mitnutzen darf. Sie hat also nicht das alleinige Recht, sondern teilt es sich zusammen mit dem Eigentümer. Ein solches Wohnrecht ist selten. Bei einem Wohnungsrecht hingegen darf die begünstigte Person die Wohnung alleine bewohnen. Der Eigentümer ist nicht berechtigt in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Das Wohnungsrecht mit der alleinigen Nutzung ist die übliche Variante. Sie wird aber zumeist der Einfachheit halber als Wohnrecht bezeichnet.

Der Nießbrauch ist das weitergehende Recht. Im Falle eines Immobilien-Nießbrauchs darf der Berechtigte die Wohnung, das Haus oder das Grundstück weitervermieten und er erhält die Mietzahlungen. Er darf also den kompletten Nutzen aus der Immobilie ziehen (sogenannte Fruchtziehung). Bei einem Wohnrecht beschränkt sich der Nutzen auf das Bewohnen (Wohnnutzen).

Weitervermietung bei Nießbrauch ist möglich

In der Regel ist es gewollt, dass die Inhaber eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts auf Dauer in ihrer Wohnung oder in ihrem Haus wohnen bleiben. Der Unterschied von Wohnrecht zu Nießbrauch wird zum Beispiel im Pflegefall deutlich. Sollte die Wohnnutzung im Alter im Falle von Pflegebedürftigkeit nicht mehr möglich sein, dann kann eine kostspielige Betreuung in einem Pflegeheim notwendig werden.

Bei Vereinbarung eines Nießbrauchs kann die Immobilie weitervermietet werden und die Mieteinnahmen kommen dem Nießbrauchberechtigten zugute. Das Wohnrecht bietet diesen Vorteil nicht.

• Berechtigte = Personen, denen ein Nießbrauch, ein Wohnrecht oder ein Wohnungsrecht eingeräumt wird.
• Eigentümer = Dem Eigentümer gehört die Immobilie. Bei Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht bewohnt der Eigentümer seine Immobilie in der Regel nicht.

Bitte beachten Sie: Im weiteren Verlauf setzen wir Wohnrecht mit Wohnungsrecht gleich. Wir gehen also von einer alleinigen Nutzung der Wohnimmobilie durch den Rechteinhaber aus. Die Angaben zu Nießbrauch und Wohnrecht entsprechen den üblichen Regelungen. Im BGB sind viele Regelungen enthalten, jedoch dürfen die Bedingungen von Nießbrauch und Wohnrecht weitgehend individuell abweichend vereinbart werden. Daher sollten Sie sich vor Abschluss von einem Rechtsanwalt und dem Notar beraten lassen.

Eine ausführliche Beschreibung der Rechte und Pflichten finden Sie in unserem Ratgeber:

1. Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht muss an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden.
2. Die Eintragung muss demnach notariell erfolgen.
3. Sie müssen sich vertragskonform verhalten, also Ihren Verpflichtungen nachkommen. Beispielsweise die vereinbarten Gegenleistungen für die Rechteeinräumung erbringen.

Ein lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch oder Wohnungsrecht kann Ihnen niemand nehmen, wenn das Recht erstrangig als Reallast im Grundbuch eingetragen ist. Darauf müssen Sie zwingend achten. Eine zweitrangige Eintragung birgt Risiken, zum Beispiel stellen manche Anbieter im Teilverkauf das Nießbrauchrecht nachrangig hinter die Grundschuld. Die Eintragung kann nur bei einem Notar erfolgen. Sie sollten den Notar bei Abschluss darauf hinweisen, dass Ihr Wohnrecht und Nießbrauch sicher sein müssen. Selbst ein Insolvenzverwalter kann die Grundbucheintragung nicht mehr angreifen. Nießbrauch, Wohnrecht oder Wohnungsrecht bleiben demnach bestehen, sogar wenn der Käufer Insolvenz anmelden muss. Lassen Sie sich rechtlich beraten, wenn Sie Zweifel haben. Im Gegensatz zu den Zahlungen bei einer Vermieterinsolvenz bei der Immobilienrente, kann es beim Wohnrecht oder Nießbrauchrecht nicht zu einer Unterbrechung der Leistung kommen. Natürlich nur solange Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen.

Sie sind als Nießbrauchberechtigter oder Inhaber des Wohnrechts nicht Eigentümer. Der Eigentümer hat das Recht sein Eigentum zu verkaufen (Eigentumsrecht). Aber: Ein Verkauf schlägt nicht das im Grundbuch abgesicherte Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Der neue Eigentümer muss die dingliche Belastung der Immobilie mit Ihrem Recht auf Nießbrauch oder Wohnrecht akzeptieren. Natürlich wird ein Käufer deshalb weniger für den Immobilienerwerb bezahlen im Vergleich zu einer Immobilie, die nicht mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht gesichert ist. Ihr Recht ist bleibt dank des Grundbucheintrags lebenslang sicher.

Ein Nießbrauch oder Wohnrecht belastet den Immobilienwert. Schließlich kann der Eigentümer oder ein Erwerber das Haus, das Grundstück oder die Wohnung nicht nutzen, solange es einen Nießbrauchberechtigten gibt. Der Wert des persönlichen Rechts, hängt nachvollziehbarerweise von der Lebenserwartung der berechtigten Person ab. Dies hat insbesondere bei jüngeren Rechteinhabern erhebliche Auswirkungen auf die Wertermittlung von Immobilien. Hinzu kommt, dass Immobilien mit einer solchen erstrangigen Belastung normalerweise nicht finanzierbar sind. Die Käufer können also keinen Immobilienkredit aufnehmen und müssen volles Eigenkapital aufbringen.

Die Berechnung von Wohnrecht oder Nießbrauch kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Die Berechnungsmethode des Finanzamts ist gesetzlich verankert. Das Finanzamt unterscheidet hierbei nicht, ob ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorliegt. Andere Marktteilnehmer stellen differenzierte Betrachtungen an. Zum Beispiel sind für Kapitalanleger die langfristige Mietrenditen von großer Bedeutung.

Welchen Wert hat das Wohnrecht oder der Nießbrauch? Hier erhalten Sie genaue Informationen zur Berechnung des Wohnrechts und Nießbrauchrechts:

Außerdem können Sie unseren Wohnrecht Rechner nutzen, der Ihnen den Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts anhand Ihrer Angaben berechnet. Wir unterscheiden auch, ob es eine Person oder mehrere Personen mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht gibt.

Zusätzlich können Sie mit dem Online-Rechner die Modelle Leibrente, Teilverkaufs, Verkauf mit Nießbrauch und Immobilienfinanzierung berechnen.

Wie wirken sich Nießbrauch und Wohnrecht auf eine Immobilienrente, die sogenannten Leibrente aus? Im Rahmen eines Verkaufs Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kann anstatt einer einmaligen Kaufpreiszahlung die monatliche Zahlung einer lebenslangen Leibrente vereinbart werden. In aller Regel geht dies mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauchrechts einher. Sie können damit lebenslang in der verkauften Immobilie wohnen bleiben – zumeist mietfrei. Oder Sie vermieten die Immobilie und erhalten aufgrund des Nießbrauchrechts zusätzlich Mieteinnahmen. Die Berechnung der Immobilienrente, beziehungsweise Leibrente erklären wir hier:

Wie oben dargestellt mindert ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht den Wert einer Immobilie erheblich. Ein beliebter Vorteil hiervon betrifft die Steuer. Der niedrigere Wert der Immobilie kann zu großen Steuerersparnissen führen. Ein häufiger Fall ist die Schenkung von Immobilieneigentum an die eigenen Kinder. Sie können Steuerfreibeträge bei Schenkungen alle zehn Jahre neu nutzen.

Viele weitere Informationen und Steuersparmöglichkeiten beim Schenken und Vererben von Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht erhalten Sie in unserem Ratgeber.

Die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs erfolgt oftmals in Verbindung mit der Vereinbarung einer Leibrente oder dem Verkauf mit Nießbrauch oder einem Teilverkauf der Immobilie.

In unserem Schnell-Check werden Ihnen die Varianten empfohlen. Mit unserem großen Online-Rechner können Sie das beste Modell für sich berechnen und Anbieter anzeigen lassen.