Bieterverfahren beim Immobilienkauf: Vorteile und Risiken

Tipps und Wissenswertes zu Verfahrensarten, Regeln, Timing bei Hausverkauf per Bieterverfahren.

Ob eine Immobilie im Bieterverfahren verkauft wird, erfahren Interessenten meist schon aus der Anzeige – aber nicht immer. Manchmal entscheidet sich der Verkäufer erst aufgrund einer unerwartet hohen Nachfrage, die Immobilie an den Meistbietenden zu verkaufen. Wir zeigen Ihnen, wie ein Bieterverfahren für Immobilien abläuft.

Das Bieterverfahren ist eine Methode, bei der potenzielle Käufer Gebote für eine Immobilie abgeben. Der Verkaufspreis steht also noch nicht fest. In der Regel beginnt das Bieterverfahren jedoch mit einem Mindestgebot, an dem sich die Bieter orientieren.

Im Gegensatz zu einer klassischen Auktion oder einer Zwangsversteigerung ist das Bieterverfahren unverbindlich: Interessenten können ihr Gebot jederzeit zurückziehen, und auch der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen.

Der Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie wird erst mit der notariellen Beurkundung verbindlich. Das bedeutet, dass vor dem Notar ein Kaufvertrag unterzeichnet und eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden muss.

Entscheidet sich der Verkäufer für ein Bieterverfahren, läuft dieses in der Regel wie folgt ab:

1. Der Verkäufer oder Makler veröffentlicht in einem Immobilienportal eine Anzeige, in der er die Immobilie und das Bieterverfahren ankündigt.
2. Die Besichtigung findet entweder einzeln oder gebündelt mit mehreren Interessenten statt.
3. Die Kaufinteressenten geben ihre Gebote innerhalb einer festgelegten Frist ab. Manchmal wird zusätzlich ein Bonitätsnachweis gefordert.
4. Ob der Verkäufer/Makler die Interessenten über den aktuellen Stand des Verfahrens und das Höchstgebot informiert, hängt vom gewählten Verfahren ab.
5. Der Verkäufer/Makler wertet die Gebote aus. Der Höchstbietende wird benachrichtigt.

Bei mehreren gleich hohen Geboten kann eine zweite Runde folgen. Die Bieter werden über das bisher höchste Gebot informiert und können erneut ein Gebot abgeben. Das Verfahren wird so lange wiederholt, bis das höchste Gebot feststeht oder der Verkäufer einem Bieter den Zuschlag erteilt und dieser den Zuschlag annimmt.

Im Immobilienbereich gibt es verschiedene Formen von Bieterverfahren, die sich in ihrem Ablauf und ihren Zielen unterscheiden.

Im offenen Bieterverfahren werden alle Gebote transparent gemacht. Interessenten können die Gebote der anderen Teilnehmer einsehen und gegebenenfalls ihr eigenes Gebot erhöhen. Diese Art des Bieterverfahrens ist besonders dynamisch und eignet sich für Immobilien, die aufgrund ihrer Lage oder ihres Zustandes eine hohe Nachfrage erzeugen. Die Offenlegung erhöht den Wettbewerb, was in der Regel zu höheren Endgeboten führt.

Beim verdeckten Bieterverfahren geben Interessenten ihre Gebote schriftlich ab, ohne die Gebote der anderen zu kennen. Nach Ablauf der Frist wertet der Verkäufer die Gebote aus. Diese Methode wird oft bei Immobilien eingesetzt, bei denen der Verkäufer marktgerechte Angebote erzielen möchte, ohne den Preis unnötig in die Höhe zu treiben. Sie eignet sich, wenn der Immobilienwert schwer zu schätzen ist oder der Verkäufer Diskretion wünscht.

Das elektronische Bieterverfahren ermöglicht es, Gebote in Echtzeit online abzugeben. Bieter können dabei entweder anonym oder offen um die Immobilie konkurrieren. Das Verfahren eignet sich besonders für stark nachgefragte Immobilien, die schnell verkauft werden sollen.

Bei Immobilien in gutem Zustand sowie in gefragten Wohngegenden kann das Bieterverfahren zu einem attraktiven Verkaufspreis führen. In Regionen mit sinkender Nachfrage und bei unsanierten Objekten kann es hingegen weniger erfolgreich sein.

Bringt ein Bieterverfahren mehr Geld als ein regulärer Verkauf? Nicht nur das Bieterverfahren ist entscheidend, auch Lage und Zustand der Immobilie.

Ein weiterer Nachteil für Verkäufer ist, dass der Höchstbietende sein Angebot zurückziehen kann, etwa wenn die Finanzierung scheitert. Das Risiko besteht zwar auch bei normalen Immobilienverkäufen, ist beim Bieterverfahren jedoch höher, da Interessenten öfters mehr bieten, als sie tatsächlich finanzieren können.

Hinzu kommt, dass ein Bieterverfahren potenzielle Käufer abschrecken kann. Sie nehmen den Kontakt mit dem Verkäufer oder Makler gar nicht erst auf.

Möglich ist, mit dem Bieterverfahren ein Schnäppchen zu ergattern. Etwa, wenn nur wenige Bieter teilnehmen und der Verkäufer die Immobilie schnell verkaufen möchte. Voraussetzung hierfür sind gute Marktkenntnisse und ein klares Budget, um nicht über den tatsächlichen Wert der Immobilie hinaus zu bieten.

In einem verdeckten Bieterverfahren fehlt die Transparenz, da die Gebote der Mitbewerber unbekannt bleiben. Auch hier gilt es den Wert der Immobilie vorher zu prüfen, um kein überhöhtes Gebot abzugeben.

Ebenso wichtig ist es, sich über die maximale Finanzierung im Klaren zu sein. Banken und Finanzierungsvermittler können dabei helfen, den realistischen Kaufpreis einzuschätzen. Liegt das Gebot weit über dem tatsächlichen Wert der Immobilie, kann die Bank die Finanzierung verweigern.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor: Das Höchstgebot garantiert nicht den Zuschlag. Der Eigentümer kann letztlich auch aufgrund von Sympathie entscheiden oder die Immobilie wieder vom Markt nehmen, wenn das Höchstgebot nicht seinen Erwartungen entspricht.