Immobilie mit Wohn-Riester finanzieren: Vorteile, Nachteile und Neuerungen

Mit Wohn-Riester Altersvorsorge sparen Sie für das Eigenheim und erhalten staatliche Förderungen.

Wohn-Riester ist eine spezielle Form der Riester-Rente, der staatlich geförderten Altersvorsorge in Deutschland. Sie sparen mit Wohn-Riester für den Kauf, den (Um-) Bau oder die Tilgung einer selbstgenutzten Immobilie. Ursprünglich als „Eigenheimrente“ im Jahr 2008 eingeführt, verfolgt Wohn-Riester das Ziel, selbstgenutztes Wohneigentum zu fördern, um im Alter mietfrei zu wohnen.

• Angestellte, Auszubildende, Selbständige, die gesetzlich rentenversichert sind
• Beamte, Richter, Soldaten, Amtsträger
• Bezieher von Arbeitslosengeld oder Krankengeld
• geringfügig Beschäftigte, die eigene Beiträge zur Sozialversicherung leisten
• mittelbar Förderberechtigte, das heißt Personen, deren Ehepartner einen Riester-Vertrag abgeschlossen haben

Die genannten Personengruppen haben Anspruch auf eine Wohn-Riester-Förderung gemäß Paragraph 92a  des Einkommensteuergesetzes, wenn Sie …

• eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, um selbst darin zu wohnen.
• bereits in der eigenen Immobilie wohnen und diese noch finanzieren.
• eine Genossenschaftswohnung kaufen wollen oder dafür bereits einen Kredit abbezahlen.
• das Eigenheim altersgerecht umbauen wollen.
• Anteile in einem Senioren- oder Pflegeheim kaufen wollen.
• das erworbene Haus energetisch sanieren lassen wollen (neu ab 2024).

Folgende energetische Sanierungsmaßnahmen werden unterstützt:

• Außenwände, Dach und Geschossdecken dämmen
• Fenster und Außentüren austauschen
• Lüftungsanlage erneuern oder einbauen
• digitale Systeme einbauen, die den energetischen Betrieb und den Verbrauch verbessern
• Heizungsanlage optimieren, wenn Sie älter als zwei Jahre ist oder erneuern, zum Beispiel durch den Einbau einer Wärmepumpe.

Anträge auf Nutzung des Riester-Guthabens können ab dem 1. Januar 2024 bei der Zentralen Zulagenstelle für Alterssicherung (ZfA ) der Deutschen Rentenversicherung Bund gestellt werden.

Ein Ferienhaus, eine Ferienwohnung oder eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage können nicht mit Wohn-Riester finanziert werden. Denn das Ziel der staatlichen Förderung ist, dass möglichst viele Menschen im Eigentum wohnen, wenn sie das Rentenalter erreicht haben, damit sich die Lebenshaltungskosten verringern.

Es werden nur die Kosten für den eigenen Wohnanteil berücksichtigt. Ein vermieteter Wohnungsteil oder ein Büro fallen nicht unter die Wohn-Riester-Förderung.

Mit Beginn des Riester-Vertrags legen Sie fest, wieviel Geld Sie im Jahr einzahlen können und wollen. Vorausgesetzt werden mindestens vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Einkommens im Vorjahr, maximal 2.100 Euro. Mittelbar Förderberechtigte, deren Ehepartner selbst „riestern“, können einen eigenen (Wohn-) Riester-Vertrag mit einer jährlichen Einzahlung von 60 Euro abschließen.

Um das angesparte Riester-Guthaben für die Finanzierung der Immobilie zu nutzen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

Sie können das Guthaben direkt als Eigenkapital für den Kauf oder den Bau einer Immobilie verwenden. Falls Sie bereits im Eigenheim wohnen, können Sie das Geld für die Sondertilgung eines bestehenden Darlehens nutzen. Beachten Sie, dass Sie bei einer Teilentnahme mindestens 3.000 Euro entnehmen müssen.

Möglich ist auch, das Kapital für einen altersgerechten Umbau zu verwenden. In den ersten drei Jahren nach Kauf oder Bau müssen dafür mindestens 6.000 Euro entnommen werden. Nach diesem Zeitraum beträgt die Mindestsumme 20.000 Euro. Die Umbauten müssen mindestens zur Hälfte den Anforderungen der DIN 18040 Teil 2  von September 2011 entsprechen. Die DIN-Norm des Deutschen Instituts für Normung legt die Standards für barrierefreies Bauen fest. Eine Tilgung von Darlehen, die für den altersgerechten Umbau aufgenommen wurden, ist mit Wohn-Riester allerdings nicht möglich.Den Antrag zur Geldentnahme stellen Sie schriftlich und formlos bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA ). Sie ist Teil der Deutschen Rentenversicherung Bund. Den Entnahmeantrag online finden Sie hier .

Wenn Sie als Immobilienkäufer ein zertifiziertes Riester-Darlehen für die Finanzierung aufnehmen, erhalten Sie staatliche Zulagen, ähnlich wie bei einem klassischen Riester-Vertrag. Das erleichtert die Tilgung.

Beim Bausparvertrag mit Wohn-Riester sind Ihre Einzahlungen während der Sparphase förderfähig. Die Grund- und Kinderzulagen erhöhen Ihr Bausparguthaben. Ist der Vertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif, kann das Guthaben für den Erwerb Ihrer Immobilie verwendet und das Bauspardarlehen ausgezahlt werden. Ab diesem Zeitpunkt sind die laufenden Tilgungsleistungen förderfähig, wobei die Zulagen dann für Sondertilgungen genutzt werden können.

Die Auszahlungsphase liegt zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr. Sie können innerhalb dieses Zeitraums den Beginn frei festlegen. Zu Beginn der Auszahlungsphase erhalten Sie dann einen Bescheid von der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen über den insgesamt zu versteuernden Betrag.

Es gibt zwei Möglichkeiten, den Betrag auf dem Wohnförderkonto zu versteuern:

1. Sie verteilen den Betrag auf dem Wohnförderkonto gleichmäßig bis zu Ihrem 85. Geburtstag. Die Teilbeträge versteuern Sie dann jährlich bis zu Ihrem 85. Lebensjahr.
2. Sie beantragen eine Einmalbesteuerung. Dafür gewährt das Finanzamt einen „Rabatt“ von 30 Prozent. Sie müssen also nur 70 Prozent des auf dem Wohnförderkonto stehenden Betrags versteuern. Im Gegenzug verpflichten Sie sich, weitere 20 Jahre in der erworbenen Immobilie zu wohnen, andernfalls müssen Sie den Steuerrabatt nachzahlen.

Wenn Sie sich zunächst für die jährliche Besteuerung entscheiden, können Sie später noch zur Einmalbesteuerung übergehen. In diesem Fall wird der noch nicht besteuerte Betrag des Wohnförderkontos unter Berücksichtigung eines 30-prozentigen Abschlags versteuert.

Unabhängig davon, wie das Wohnförderkonto aufgelöst wird, ergibt sich eine erhebliche Steuerpflicht. Sie können die Steuerlast mindern, indem Sie die ersparten Beiträge rechtzeitig für die Immobilie verwenden.

In den meisten Fällen ist es günstiger, die jährliche Besteuerung zu wählen. Insbesondere, wenn Ihr Jahreseinkommen im Alter gering ist.

Bei der einmaligen Versteuerung steigt der persönliche Steuersatz deutlich an, was den Nachlass von 30 Prozent aufheben kann. Das sollten Sie vorher berechnen.

Bedenken Sie, dass Sie in Ihrer Immobilie weitere 20 Jahre nach der Auszahlungsphase wohnen bleiben. Das kann zum Problem werden, wenn ein Umzug ins Pflegeheim erforderlich ist. Um Regelverstöße und steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, sollte der Partner den Wohnsitz halten. Alternativ kann neues Eigentum in einer altersgerechten Wohnung oder Anteile in einem Pflegeheim erworben werden.