Erst mieten, dann kaufen: Was bringt der Mietkauf von Haus und Wohnung?

Kaufinteressenten stehen vor dem Problem, dass Immobilienkredite und Bauen teuer geworden sind. Der Mietkauf von Haus oder Wohnung bietet die Möglichkeit zum Immobilienerwerb ohne Bank oder Finanzierung. Mieter können sich den Immobilienkauf ansparen oder Optionen zum späteren Kauf einräumen lassen. Ist der Mietkauf für Käufer und Verkäufer, beziehungsweise Mieter und Vermieter, sinnvoll?

Eigenheim für die Familie – der Mietkauf oder Optionskauf kann eine Alternative zur Finanzierung über eine Bank sein.

Der Mietkauf von Haus und Wohnung ist ein Finanzierungsmodell, das es Ihnen als Mieter ermöglicht, eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. In der Anfangsphase des Mietkaufs zahlen Sie monatliche Mietzahlungen an den Vermieter, ähnlich wie in einer normalen Mietwohnung. Der Unterschied besteht darin, dass der Großteil Ihrer Mietzahlungen als Eigenkapital beziehungsweise Kaufpreis für den künftigen Kauf der Immobilie angerechnet wird. Einen kleinen Teil der Miete erhält der Vermieter als Mietzins. Wie hoch die Anteile der Miete jeweils sind und wie der Mietkauf von Haus und Wohnung geregelt ist, halten Sie im Mietkaufvertrag fest.

Der Mietkauf von Haus oder Wohnung wird direkt zwischen dem Verkäufer (zunächst Vermieter) und dem Käufer (zunächst Mieter) vereinbart. Eine Bank ist an einem Mietkauf in der Regel nicht beteiligt – in Zeiten hoher Zinsen kann das ein Vorteil des Mietkaufs sein.

Zu Beginn des Mietkaufs können Mietkäufer für das Haus beziehungsweise die Wohnung eine Anzahlung leisten. Bis zu 20 Prozent der Kaufsumme sind üblich, aber kein Muss. Es hängt davon ab, was im Mietkaufvertrag vereinbart wird.

Sie zahlen für das Haus beziehungsweise die Wohnung monatliche Mieten, wie in einem regulären Mietverhältnis. Ein Teil oder bis zu einhundert Prozent der gesamten Nettomietzahlungen und die Kautionszahlung werden beim späteren Kauf der Immobilie auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.

Meistens ist nach zehn bis 20 Jahren Mietlaufzeit der Kaufzeitpunkt erreicht. Der Kauf ist bindend, es sei denn, Sie verhandeln ein Optionsrecht, dass Mieter befähigt, vom Kauf zurückzutreten.

Erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises geht das juristische Immobilieneigentum an den Käufer beziehungsweise ehemaligen Mieter über. Das wirtschaftliche Eigentum wechselt bereits nach Abschluss des Mietkaufvertrags. Das bedeutet: Der Mieter ist in der Regel bereits für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Es gibt zahlreiche Varianten und unterschiedliche Ausgestaltungen des Mietkauf-Modells.

Die Option zum Mietkauf kann über eine lange Zeit vereinbart werden. Das ist für junge Mieter interessant, aber teuer.

Eine Alternative zum Mietkauf ist der Optionskauf. Der Optionskauf hat einige Unterschiede zum herkömmlichen Mietkauf. Er kann eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren und höhere Mieten beinhalten. Der Mieter ist an den Kauf nicht gebunden. Wenn Sie sich als Interessent noch nicht sicher sind, ob Sie das Haus oder die Wohnung später kaufen möchten, können Sie mit dem Eigentümer einen Optionskauf vereinbaren. Dabei wird beim Notar ein Optionsrecht auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen. Sie müssen sich erst nach Ablauf des Mietverhältnisses für oder gegen den Kauf entscheiden. Für die Einräumung der Option wird eine Optionsprämie fällig, die an den Vermieter, beziehungsweise Verkäufer zu zahlen ist. Alternativ kann eine Einmalzahlung festgelegt werden, falls der Mieter die Option zum Erwerb der Immobilie nicht ausübt.

Eine weitere Möglichkeit ist die Beteiligung an einer Wohnungsgenossenschaft. Der Mieter kann die Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis abkaufen, muss es aber nicht. Die festgelegte Summe wird fällig, wenn Sie sich für den Kauf entscheiden und der vereinbarte Zeitpunkt erreicht ist.

Der Mietkauf muss nicht immer direkt zwischen Vermieter und Mieter stattfinden. Es gibt erste Firmen, die sich auf den Mietkauf von Haus oder Wohnung spezialisiert haben. Die Firma Ownr nennt ihr Modell „Immobilienleasing“. Sie erwirbt Haus oder Wohnung vom Verkäufer und vermietet diese an den Mieter und Kaufinteressenten. Nach einer Mindestmietzeit kann der Mieter das Haus oder die Wohnung kaufen. Dieses Ankaufsrecht ist in der einer monatlichen „Leasingrate“ enthalten.

Für einen Mietkauf werden Mietvertrag und Kaufvertrag abgeschlossen. Zunächst gilt der Mietvertrag, später sind die Regelungen des Kaufvertrags wichtig. Beides muss vor dem Notar unterschrieben werden.

Der Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen:

• einem Mietvertrag
• und einem Kaufvertrag.

Sie regeln die Bedingungen für die Miete und die Verpflichtung oder Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Der Vertrag kann frei formuliert werden und daher inhaltlich variieren.

Ein Mietkaufvertrag für ein Haus beziehungsweise eine Wohnung sollte folgende grundlegende Elemente enthalten:

1. Vertragsparteien: Hier werden die Namen, Adressen und Kontaktdaten des Mieters und des Vermieters (Eigentümers) aufgeführt.
2. Beschreibung der Immobilie: Der Vertrag sollte eine detaillierte Beschreibung der zu mietenden Immobilie enthalten, einschließlich Adresse, Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Wohnung usw.) und relevanter Ausstattungsmerkmale.
3. Mietbedingungen: Dieser Abschnitt legt die Mietbedingungen fest, wie die monatliche Miete, den Zahlungstermin und den Zeitraum der Mietzahlungen. Der Vertrag hat in der Regel eine Laufzeit von zehn bis 20 Jahren. Mieterhöhungen sollten ausgeschlossen sein.
4. Zeitpunkt des Kaufs: Hier wird festgelegt, dass der Mieter die Immobilie innerhalb des vereinbarten Zeitraums kauft. Der Preis beziehungsweise Restbetrag und das späteste Kaufdatum sollten im Vertrag stehen.
5. Anrechnung der Mietzahlungen: Der Vertrag sollte erklären, wie und in welcher Höhe die gezahlten Kaltmieten als Eigenkapital für den Kauf angerechnet werden. Grundsätzlich kann die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet werden, doch oft behalten Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein. Verhandeln Sie am besten einen möglichst hohen Tilgungsanteilen an der Miete von mindestens 80 Prozent, sonst lohnt sich der Mietkauf kaum. Regeln Sie ebenso die Anrechnung der Kautionszahlung.
6. Recht auf Sondertilgungen: Sinnvoll kann es darüber hinaus sein, ein Recht auf Sondertilgungen zu vereinbaren, die es dem Mieter beziehungsweise Käufer erlauben Zwischenzahlungen zu leisten.
7. Wartung, Reparaturen, Instandhaltung, energetische Sanierung: Legen Sie fest, wer für Wartungs- und Reparaturarbeiten, sowie Instandhaltung an der Immobilie verantwortlich ist. Ein großes Thema sind Verpflichtungen zur energetischen Sanierung beim Mietkauf von Haus oder Wohnung. In der Regel ist dies der Mieter, da mit dem Mietkauf das wirtschaftliche Eigentum an ihn übergeht.
8. Grundbuch: Belastungen und Rechte im Grundbuch klar regeln: zum Beispiel Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte. Die Zustimmungen der Vertragsparteien sollten bereits mit Abschluss des Mietkaufvertrags eingeholt werden.
9. Rücktrittsklausel: Diese Klausel legt die Bedingungen für die Vertragsauflösung fest, falls der Mieter die Immobilie nicht mehr kaufen will oder nicht mehr in der Lage ist, die Bedingungen des Vertrags zu erfüllen. Das kann bei Insolvenz der Fall sein oder auch beim Tod einer der Vertragsparteien. Möglich ist es auch, mit einer Rückauflassungsvormerkung zu arbeiten – das birgt allerdings Risiken und die Ausarbeitung von einem spezialisierten Rechtsanwalt wird dringend geraten.
10. Schlussbestimmungen: Dieser Part enthält üblicherweise Bestimmungen zur Streitbeilegung, zur Zuständigkeit und zum anwendbaren Recht.

Verena Örenbas, Verband Wohneigentum, Referentin der Bundesgeschäftsführung in Bonn

„Es ist in jedem Fall ratsam, all diese Aspekte notariell festzuhalten, um einen reibungslosen und fairen Ablauf des Mietkaufs zu gewährleisten, sagt Verena Örenbas, Referentin der Bundesgeschäftsführung vom Verband Wohneigentum in Bonn. Sie empfiehlt Mietkäufern ebenfalls zu prüfen, dass die Immobilie lastenfrei und ohne rechtliche Ansprüche Dritter ist. „Ein Blick ins Grundbuch vor Vertragsabschluss ist daher Pflicht“, sagt sie.

Der Mietkauf einer Immobilie kann eine attraktive Lösung sein, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, insbesondere wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine große Geldsumme aufzubringen. Oder Sie sich nicht sicher sind, ob Sie die Immobilie wirklich kaufen wollen (Optionsmodell). Für Vermieter beziehungsweise Verkäufer von Haus oder Wohnung kann der Mietkauf interessant sein, wenn die Immobilie auf dem klassischen Weg schlecht verkäuflich ist oder der schnelle Eingang des Kaufpreises nicht wichtig ist.

Weitere Vorteile des Mietkaufs sind:

• Kein Bankdarlehen erforderlich: So sparen Sie während der Vertragslaufzeit die derzeit hohen Bauzinsen bei der Bank.
• Stabile Miete: Die Raten in Form der Mietzahlungen unterliegen keinen Zinsschwankungen und bleiben stabil, sofern im Vertrag keine Erhöhungen oder Wertsicherungsklauseln festgelegt wurden.
• Aufbau von Eigenkapital: Der Mietkauf ermöglicht, schrittweise Eigenkapital aufzubauen, ohne sofort eine große Summe zahlen zu müssen.
• Geringe Restfinanzierung: Nach Ablauf der vereinbarten Mietkaufzeit, bleibt ein geringerer Kaufpreis über, der in der Regel leichter zu stemmen ist.
• Alternative für Selbständige und Familien: Selbständig Arbeitende kommen aufgrund ihres wechselnden Einkommens nicht mehr so leicht an einen Kredit. Für sie bietet der Mietkauf eine realistische Alternative. Auch bei einem Eigentumsübergang innerhalb der Familie kann der Mietkauf interessant sein. Etwa, wenn Tante, Onkel oder Großeltern ihr Haus an Familienmitglieder verkaufen wollen und nicht sofort den vollen Kaufpreis benötigen.
• Gestaltungsfreiheit: Mietkäufer können Ihre Immobilie nach eigenen Wünschen gestalten und haben so mehr Freiheiten als klassische Mieter.
• Rechte übertragbar: Es kann vereinbart werden, dass der Mietkaufvertrag an Dritte übertragen werden kann.

Der Mietkauf klingt auf den ersten Blick verlockend. Allerdings ist er komplex und kann schnell teuer werden.

• Hohe monatliche Kosten: Die monatlichen Mietzahlungen beim Mietkauf können bis zu 50 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Das liegt daran, dass der Vermieter davon ausgeht, dass man einen ordentlichen Betrag ansparen will, bevor man kauft. Zusätzlich behält dieser noch einen kleinen Anteil der Miete als Mietzins. Auch die Nebenkosten erhöhen sich, da die Instandhaltungskosten auf den Mietkäufer übergehen. Vermieter müssen das Mietrecht und eine eventuelle Mietpreisbremse beachten. Miete und Kaufpreiszahlungen beziehungsweise die Optionsprämie müssen klar definiert werden. Mietpreiserhöhungen geregelt werden. Im Modell von Ownr findet nach Aussage des Unternehmens die Mietpreisbremse keine Anwendung
• Risiken bei Vertragsbruch: Wenn Sie die Bedingungen des Mietkaufvertrags nicht einhalten können, verlieren Sie unter Umständen das angesparte Eigenkapital.
• Kaum Angebote: In Metropolen und Ballungszentren sind Mietkauf-Immobilien kaum zu finden. Denn hier verkaufen sie sich in guten Lagen ohne komplexes Mietkaufmodell. Oft befinden sich Mietkauf-Angebote in Wohngebieten, die von der Lage her weniger beliebt sind.
• Zustand der Immobilie: Ein weiterer Nachteil kann der Zustand des Gebäudes oder der Wohnung sein. Wenn Sie ein renovierungsbedürftiges „Liebhaberobjekt“ kaufen wollen, sollten Sie in der Lage sein, es entsprechend zu sanieren. Diese Kosten kommen neben der Miete und dem späteren Restkaufpreis noch auf Sie zu.
• Keine Förderung vom Staat: Beim Mietkauf können Sie keine staatlichen Förderungen beantragen. Erst, wenn Sie juristischer Eigentümer sind, haben Sie Anspruch auf einen Zuschuss zur energetischen Sanierung oder anderen Umbaumaßnahmen.

„Entscheidend ist, den Mietkauf sorgfältig mit anderen Finanzierungsmöglichkeiten, wie einem Kredit, zu vergleichen“, sagt Verena Örenbas. Nur so könne man die beste Entscheidung für die eigene Situation treffen.

Das sagt Verena Örenbas vom Verband Wohneigentum: „Mietkauf ist häufig teurer als ein herkömmlicher Immobilienkauf mit einer Finanzierung und auch teurer als eine herkömmliche Miete. Allerdings ist Mietkauf auch eine gute Möglichkeit, Eigentum zu erwerben. Insbesondere, wenn Eigenkapital fehlt oder der Immobilienmarkt sehr angespannt ist. Es kommt stark auf die individuellen Umstände und die konkrete Ausgestaltung des Mietkaufvertrags an. Generell würde ich jedoch sagen, dass der Mietkauf nie eine dominante Rolle auf dem Immobilienmarkt spielen wird, sondern immer eine Nischenlösung bleiben wird für spezielle Situationen und Anforderungen.“