Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Die wichtigsten Infos zur Nutzungsänderung

Das Wichtigste auf einen Blick

• Genehmigung ist Pflicht: Eine Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnraum muss bei der Baubehörde beantragt werden. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder und ein Nutzungsverbot.
• Baurecht beachten: Prüfen Sie den Bebauungsplan sowie Auflagen für Stellplätze, Schallschutz und Brandschutz.
• Kosten und Förderung: Planen Sie die Umbaukosten realistisch ein. Es gibt Förderprogramme (zum Beispiel über die KfW  Landesbanken).
• Regeln unterscheiden sich: Die Anforderungen zur Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnraum weichen je nach Bundesland und Gemeinde ab.
• Steuerliche Folgen: Umsatzsteuer, Abschreibung und Grundsteuer können sich nach der Nutzungsänderung ändern.

Immer mehr Läden, Büros oder Werkstätten stehen leer – ein Ergebnis des wachsenden Online-Handels und flexibler Arbeitsmodelle wie Homeoffice. Statt diese Räume ungenutzt zu lassen, lohnt es sich, sie in Wohnraum umzuwandeln. Selbst wenn es sich nur um eine kleine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss oder Hinterhof eines Wohngebäudes handelt.

Wer bestehende Gebäude nutzt, spart Fläche, schont Baumaterialien und vermeidet Abriss. Laut einer Studie des Pestel-Instituts und der ARGE für zeitgemäßes Bauen könnten so rund 235.000 neue Wohnungen entstehen. Wer umbaut statt neu baut, schützt das Klima: Der CO₂-Ausstoß sinkt um bis zu zwei Drittel.

Eine Nutzungsänderung liegt immer dann vor, wenn eine Immobilie anders genutzt werden soll als ursprünglich genehmigt.
Wer also plant, ein früheres Ladenlokal, Büro oder eine Werkstatt in Wohnraum zu verwandeln, muss diesen Schritt genehmigen lassen – selbst wenn keine baulichen Veränderungen nötig sind. Denn Wohnen stellt andere Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und das Umfeld. Die Behörden müssen wissen, wie die Immobilien genutzt werden.

Ob eine Genehmigung möglich ist, hängt vom Standort und dem örtlichen Bebauungsplan ab:
In Mischgebieten lässt sich die Wohnnutzung oft integrieren, in reinen Gewerbegebieten hingegen selten. Grundlage der Prüfung sind das Baugesetzbuch (BauGB ), die Baunutzungsverordnung (BauNVO ) sowie die jeweilige Landesbauordnung. Wer eine Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnraum will, sollte frühzeitig mit dem Bauamt klären, ob grundlegende Voraussetzungen erfüllt sind.

Für die Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnraum ist ein Antrag beim zuständigen Bauamt erforderlich. Welche Unterlagen verlangt werden, hängt vom Bundesland und der jeweiligen Kommune ab. In der Regel sind folgende Dokumente nötig:

• Ausgefülltes Antragsformular zur Nutzungsänderung
• Bauzeichnungen mit Grundrissen des Bestands und der geplanten Wohnnutzung
• Baubeschreibung der vorgesehenen Maßnahmen
• Lageplan und Flurkarte
• Nachweis über Stellplätze (teils Pflicht, eine Stellplatzablöse kann erforderlich sein)
• Gegebenenfalls Nachweise zu Schallschutz und Brandschutz
• Falls notwendig: statische Nachweise
• Energieausweis nach dem Umbau

Der Antrag muss meist mit Hilfe einer bauvorlageberechtigten Person wie etwa einem Architekten eingereicht werden. Manche Bundesländer sehen Vereinfachungen vor. So ist in Bayern die Nutzungsänderung ein genehmigungsfreies Verfahren, das der Eigentümer formlos anstoßen kann. Voraussetzung ist, dass sich aus der Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnraum keine Änderungen ergeben (zum Beispiel Stellplatzablöse oder bauliche Anforderungen).

• Einreichung des vollständigen Antrags bei der Baubehörde.
• Prüfung durch die Behörde, bei Bedarf unter Einbeziehung anderer Stellen (zum Beispiel Brandschutz, Denkmalschutz, Stadtplanungsamt).
• Nachforderungen: Falls Unterlagen fehlen oder Anpassungen nötig sind, fordert die Behörde Nachbesserungen.
• Genehmigung: Ist alles vollständig und rechtskonform, wird die Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnung bewilligt.

Die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum bedeutet oft bauliche Anpassungen. Die wichtigsten Anforderungen, wenn Wohnungen geschaffen werden sollen, im Überblick:

1. Tageslicht und Lüftung: Wohnräume müssen laut Landesbauordnung ausreichend belichtet und belüftet sein.
2. Schallschutz: Insbesondere bei angrenzendem Gewerbe ist ein erhöhter Schallschutz erforderlich. Ein Schallschutznachweis für die neue Wohnung kann verlangt werden.
3. Brandschutz: Die Wohnnutzung erfordert andere Standards bei Fluchtwegen, Brandmeldeanlagen und der Feuerwiderstandsfähigkeit von Bauteilen. Ein Brandschutzkonzept ist oft Pflicht.
4. Sanitär und Küche: Jede Wohnung braucht ein eigenes Bad und eine Kochgelegenheit.
5. Energieeffizienz: Je nach Umbau gelten neue energetische Standards. Maßnahmen wie Dämmung oder ein Heizungstausch können erforderlich sein.
6. Barrierefreiheit: Abhängig von Gebäudetyp und den Landesvorgaben können Anforderungen zur Barrierefreiheit greifen.
7. Raumhöhe: Wohnräume müssen nach Landesbauordnung eine bestimmte Mindestraumhöhe aufweisen.
8. Stellplätze: Es kann ein Nachweis über die erforderliche Anzahl an Stellplätzen für die Wohnung verlangt werden. Die Anzahl richtet sich nach der Größe der Wohnung und den örtlichen Stellplatzsatzungen und der durch das Gewerbe angerechneten Stellplätze.

Die Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Ferienwohnung ist rechtlich sensibel. Viele Städte haben mittlerweile Zweckentfremdungssatzungen eingeführt, die eine Nutzung als Ferienwohnung einschränken oder ganz verbieten. Besonders betroffen: Großstädte wie Berlin, Hamburg und München. Hingegen wird die Nutzungsänderung eines Gewerbes in eine Ferienwohnung weniger kritisch gesehen. Schließlich geht durch die Umnutzung kein Wohnraum für reguläre Wohnungsmieter verloren. Zum Beispiel wurden in Berlin zahlreiche im Erdgeschoss gelegene Gewerbeeinheiten in Ferienwohnungen umgewandelt.

In ländlichen Regionen wird die Umnutzung zur Ferienwohnung ebenfalls häufig erleichtert – und im Rahmen touristischer Programme sogar gefördert.

Einen ausführlichen Ratgeber zur Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienwohnung finden Sie hier .

Eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum hat nicht nur baurechtliche, sondern auch steuerliche und mietrechtliche Folgen:

• Umsatzsteuer: Während bei gewerblicher Nutzung häufig Vorsteuerabzug möglich ist, entfällt dieser bei Wohnraum.
• Grundsteuer: Die Einstufung der Immobilie ändert sich – das kann zu einer neuen Berechnungsgrundlage führen.
• Abschreibung: Für Wohnimmobilien gelten andere AfA-Sätze als für Gewerbeobjekte.

Mietrechtlich gilt: Wird die Fläche künftig dauerhaft vermietet, unterliegt sie dem Mietrecht für Wohnraum – samt aller Schutzvorschriften zugunsten der Mieter. Für Ferienwohnungen gelten wiederum Sonderregelungen, abhängig von Kommune und Zweckentfremdungssatzung.

Die Kosten der Nutzungsänderung Gewerbe setzen sich aus drei Posten zusammen:

Architekten oder Bauingenieure erstellen die Antragsunterlagen. Die Honorare orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI ). In manchen Fällen ist die Nutzungsänderung Gewerbe Wohnung genehmigungsfrei.

Für die Bearbeitung des Antrags fallen je nach Bundesland unterschiedlich hohe Gebühren an. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel reichen sie von 50 bis 5.000 Euro – abhängig vom Umfang des Vorhabens.

Je nach Zustand der Immobilie können umfangreiche bauliche Anpassungen notwendig sein, um die rechtlichen Anforderungen an Wohnraum zu erfüllen – etwa bei Brandschutz, Sanitär oder Energieeffizienz.

Wer eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandeln möchte, kann 2025 von verschiedenen Förderprogrammen profitieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Programme mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen an – unter anderem für energetische Sanierungen, barrierefreien Umbau oder die Nachrüstung technischer Anlagen. Ziel ist es, Leerstand zu reduzieren, neuen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu senken.

Darüber hinaus unterstützen auch Landesbanken, die Städtebauförderung sowie viele Kommunen solche Projekte – insbesondere in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die genauen Bedingungen und verfügbaren Programme ändern sich jedoch regelmäßig. Deshalb lohnt es sich, aktuelle Informationen direkt bei der KfW, Ihrer Landesbank oder der Stadtverwaltung einzuholen.