Nutzungsänderung: Vom Wohnraum zur Ferienwohnung

Das Wichtigste zur Nutzungsänderung:

• Die Umwandlung von Wohnraum in eine Ferienwohnung stellt eine Nutzungsänderung dar. Eine Genehmigung ist auch ohne bauliche Veränderungen erforderlich.
• Der Bebauungsplan legt fest, ob Ferienwohnungen erlaubt sind. Möglich sind weitere kommunale Regelungen.
• Eigentümergemeinschaften müssen der Nutzungsänderung zustimmen, wenn die Teilungserklärung sie verbietet.
• Steuerliche Pflichten umfassen Einkommens-, Gewerbe- und Umsatzsteuer.
• Kosten entstehen durch Anträge, Architekten und Sondergenehmigungen.
• Bei Verstößen drohen Bußgelder und ein Verbot der Nutzungsänderung.

Eine Nutzungsänderung von Wohnraum tritt ein, wenn eine bauliche Anlage anders als bisher zugelassen genutzt wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Wohnhaus in ein Bürogebäude umgewandelt wird. Aber auch ohne bauliche Veränderungen kann eine Nutzungsänderung vorliegen – etwa, wenn eine möblierte Wohnung künftig als Ferienwohnung zur Kurzzeitmiete vermietet wird.

Eine Wohnung oder ein Ferienhaus touristisch vermieten (Kurzzeitmiete) klingt für Eigentümer verlockend, denn höhere Einnahmen winken. Doch nicht immer ist eine Nutzungsänderung zulässig.

Ob die Nutzungsänderung von Wohnraum genehmigungspflichtig ist, hängt von der Art der Vermietung ab. Eine Ferien- oder Kurzzeitvermietung liegt vor, wenn die Wohnung tage- oder wochenweise an ständig wechselnde Nutzer vermietet wird. Das Geschäftsmodell – beispielsweise die Vermietung eines Zimmers in der Wohnung über Plattformen wie Airbnb – spielt dabei keine Rolle.

Entscheidend ist, dass eine dauerhafte kurzfristige Vermietung beabsichtigt ist – und somit eine Nutzungsänderung der Immobile.

Ob eine Umnutzung als Ferienwohnung zulässig ist, entscheidet das zuständige Bauamt der Gemeinde nach ihrem Bebauungsplan beziehungsweise nach der Stadtplanung. In Gebieten ohne Bebauungsplan ist die vorhandene Nutzung in der näheren Umgebung maßgeblich.

Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO ) sind unter anderem:

• Reine Wohngebiete
• Mischgebiete
• Gewerbegebiete
• Industriegebiete

Sieht der kommunale Bebauungsplan eine reine Wohnnutzung vor, bedeutet dies nicht automatisch ein Verbot der Kurzzeitvermietung. In vielen Fällen kann eine Ausnahmegenehmigung beantragt werden. Vorausgesetzt, die Gemeinde oder Stadt hat kein Zweckentfremdungsverbot oder eine Erhaltungssatzung erlassen.

Die Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienwohnung unterliegt somit baurechtlichen Vorgaben. Die BauNVO und das Bauplanungsrecht am Standort der Ferienwohnung regeln, ob die geplante Nutzungsänderung möglich ist. Informieren Sie sich vor der geplanten Umwandlung über:

In den meisten Bundesländern ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig. Auch ohne bauliche Veränderungen ist die Zustimmung des Bauamtes erforderlich. Eine Ausnahme gibt es seit dem 1. Januar 2025 in Bayern. Die Nutzungsänderung ist ein genehmigungsfreies Verfahren. Eigentümer können ohne Bauantrag eine Nutzungsänderung beantragen, wenn sich stadtplanerisch und materiell-rechtlich nichts ändert. Zum Beispiel hinsichtlich der Stellplatzablöse (hierzu die Stellplatzsatzung der Behörde beachten).

Zustimmung von Gemeinde und Stadtplanungsamt, siehe oben.

Nutzungsänderung verhindern: Einige Städte mit angespanntem Mietmarkt haben Erhaltungssatzungen erlassen, darunter München. In Augsburg gibt Stand 2025 keine Satzung oder Zweckentfremdungsverbot.

Befindet sich eine Wohnung in einem geschützten Bereich, können zusätzliche Regelungen zur Anwendung kommen. Hierzu zählt etwa eine Erhaltungssatzung, die den sozialen Mix der Bewohner sichert, oder ein Sanierungsgebiet, das darauf abzielt, städtebauliche Mängel zu beheben.

In beiden Fällen ist für die Änderung der Nutzung des Wohnraums eine zusätzliche Genehmigung erforderlich. Die Erhaltungssatzungen beziehen sich auf bestimmte Regionen und Stadtviertel und sind zeitlich befristet.

Viele Großstädte und Ballungsräume haben zudem Zweckentfremdungsverbote erlassen, um Wohnraum für Mieter zu erhalten. In Berlin, München und Hamburg wird zum Beispiel eine Nutzungsänderung nur unter Auflagen erteilt. Das bedeutet: Ersatzwohnraum zu schaffen oder eine Ausgleichszahlung zu leisten.

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern besitzt, muss neben baurechtlichen Vorgaben auch die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG ) beachten.

Enthält die Teilungserklärung eine Klausel, die die gewerbliche Nutzung oder die kurzfristige Vermietung untersagt, kann eine Umwandlung problematisch sein. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft kann erforderlich sein.

Auch wenn keine ausdrücklichen Klauseln bestehen, kann die Eigentümergemeinschaft und sogar die Nachbarn gegen die dauerhafte Kurzzeitvermietung vorgehen.

Ein Architekt kann die Nutzungsänderung beantragen. In Bayern ist das Verfahren seit 1. Januar 2025 genehmigungsfrei.

Der Ablauf der Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung ähnelt der einer Baugenehmigung. Je nach Behörde kann die Unterstützung eines Architekten oder anderen planvorlageberechtigten Ingenieurs Voraussetzung sein. Dieser erstellt und bestätigt alle bauplanungsrechtlichen Unterlagen, die die Baubehörde für ihre Entscheidung benötigt.

1. Vorabprüfung: Klärung der Genehmigungsfähigkeit anhand baurechtlicher Bestimmungen und lokaler Vorschriften sowie der Teilungserklärung.
2. Erforderliche Dokumente einholen:
   Antrag auf Nutzungsänderung (Nutzungsänderungsanzeige)
   Flurkarte und Lageplan
   Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung, gegenbenfalls mit Exposé und Bildern
   Angaben zum Brandschutz und zur Sicherheit mit Hinweisen auf Rauchmelder und Feuerlöscher sowie sicheren Zugängen und Beleuchtung
   Betriebsbeschreibung insbesondere mit Angabe von Art der gewerblichen Tätigkeit (dauerhafte Kurzzeitvermietung)
   Stellplatznachweis (falls erforderlich). Eventuell müssen Stellplätze gegen Zahlung abgelöst werden, das kann in manchen Lagen mehr als 10.000 Euro pro Stellplatz kosten.
   Gegebenenfalls Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung
3. Unterlagen einreichen: Achten Sie auf eine vollständige Abgabe beim zuständigen Bauamt. Ein Bauantrag kann zurückgewiesen werden, wenn die Unterlagen nach mehrmaliger Nachforderung nicht vollständig sind.
4. Genehmigung oder Ablehnung: Die Bearbeitungsdauer ist abhängig vom Umfang des beantragten Vorhabens und kann ein bis drei Monate nach vollständiger Vorlage der erforderlichen Unterlagen dauern. Je nach Gemeinde können verschiedene Auflagen oder Bedingungen gestellt werden.

Gut zu wissen: Wird die Nutzung einer Immobilie geändert, erlischt die ursprüngliche Genehmigung. Eine Rückkehr zur alten Nutzung ist nicht mehr automatisch möglich. Sie benötigen dann eine neue Genehmigung.

Bitte beachten! Wenn eine Ferienwohnung später wieder eine Wohnung werden soll und Ferienwohnungen nach der Stellplatzsatzung weniger Stellplätze bedürfen: Bei einer Rück-Umnutzung in Wohnen können die alten Stellplätze, die für die Wohnung nachgewiesen werden, nicht mehr angerechnet werden. Eine Stellplatzablöse kann fällig werden. Es gilt immer die aktuelle Stellplatzsatzung. Diese können die Städte jederzeit ändern.

Das Genehmigungsverfahren dient Eigentümern und Baubehörden dazu, ein geplantes Projekt hinsichtlich der baurechtlichen Vorschriften zu prüfen. Kritische Aspekte, die im Genehmigungsverfahren geprüft werden, sind unter anderem:

• Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan (insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung).
• Erschließung des Grundstücks.
• Brandschutzanforderungen und Fluchtwege.
• weitere bautechnische Aspekte, zum Beispiel Schallschutz und Wärmeschutz, Anforderungen an Wohnraum (unter anderem Raumhöhe, Belüftung und Belichtung)
• Stellplatzbedarf.
• Immissionsschutz (zum Beispiel Belästigung der Nachbarn durch Lärm oder Gerüche).

Hinzu kommen mögliche kommunale Vorschriften und Regelungen wie zum Beispiel das Zweckentfremdungsverbot.

Für die Bearbeitung des Nutzungsänderungsantrag erhebt die Baubehörde Gebühren. Diese liegen in NRW zum Beispiel zwischen 50 und 5.000 Euro. In Hamburg zwischen 66,84 und 3.600 Euro für Nutzungsänderungen, die keine oder nur geringfügige Baumaßnahmen zur Folge haben. Bei Neu-, Um- und Anbauten richten sich die Gebühren nach den anrechenbaren Kosten oder den Herstellungskosten. In Hamburg sind dies beispielsweise 20,50 Euro pro 1.000 Euro anrechenbarer Kosten beziehungsweise 13,70 Euro pro 1.000 Euro der Herstellungskosten.

Weitere Kosten können für das Honorar des Architekten gemäß Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI ) hinzukommen. Möglich ist, einen Festpreis zu vereinbaren.

Auf Ferienwohnungen fallen Steuern an. Denn das Finanzamt unterscheidet zwischen Immobilien zur Selbstnutzung und zur Vermietung. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft an wechselnde Gäste vermieten, geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus. Die Einnahmen aus der Vermietung geben Sie in Ihrer Steuererklärung an. Gleichzeitig können Sie Werbungskosten und andere finanzielle Aufwände, die die Ferienwohnung betreffen, steuerlich geltend machen.

Alle Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung unterliegen der Einkommensteuer. Die genaue Steuerhöhe richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen.

Grundsätzlich fällt auf die Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung einer Ferienwohnung Umsatzsteuer an. Der allgemeine Satz beträgt 19 Prozent, für Ferienwohnungen gilt jedoch der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Die Umsatzsteuer wird vom Mieter gezahlt und muss vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt werden. Eine Ausnahme gilt für Kleinunternehmer: Ab dem 1. Januar 2025 sind diejenigen, deren Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überstieg und im laufenden Jahr unter 100.000 Euro bleibt, von der Umsatzsteuer befreit. Neugründer gelten ab 2025 automatisch als Kleinunternehmer.

Ab einer bestimmten Vermietungshäufigkeit kann das Finanzamt die Einkünfte als gewerblich einstufen, was Gewerbesteuerpflicht nach sich ziehen kann. Diese ist in jedem Fall gegeben, wenn die Wohnung in einer Ferienwohnanlage liegt. Kapitalgesellschaften zahlen ab dem ersten Euro Gewinn Gewerbesteuer, Personengesellschaften und Einzelpersonen haben einen Freibetrag von 24.500 Euro. Die Gewerbesteuerhöhe variiert je nach Standort und Hebesatz der Gemeinde, in der Ihre Ferienwohnung gemeldet ist.

Wird eine Ferienwohnung auch selbst genutzt, gilt sie steuerlich als Zweitwohnsitz. In vielen Städten und Gemeinden fällt daraufhin eine Zweitwohnsitzsteuer an. Eine Befreiung von der Steuer ist beispielsweise möglich, wenn die Wohnung aus beruflichen Gründen genutzt wird, etwa von Berufspendlern.

Wer nachweislich Gewinn aus der Vermietung einer Ferienwohnung erzielt, kann die Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören Anschaffungs- und Instandhaltungskosten, Nebenkosten, Reparaturen, Vermarktungskosten sowie die Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Eine steuerliche Anerkennung ist am einfachsten, wenn die Ferienwohnung ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt wird.

Wer eine Wohnung ohne Genehmigung zur Ferienwohnung umwandelt, muss mit Strafen und Bußgeldern rechnen:

• Bußgelder: Je nach Stadt und Bundesland bis zu 50.000 Euro.
• Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die Nutzung als Ferienwohnung untersagen.
• Rückbaupflicht: Falls bauliche Änderungen vorgenommen wurden, kann ein Rückbau angeordnet werden.

Besonders brisant: Gerichte haben entschieden, dass Plattformen wie Airbnb verpflichtet sind, Behörden auf Anfrage die Daten von Vermietern offenzulegen.