Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien

Im Folgenden konzentrieren wir uns auf die Besonderheiten der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien. Allgemeine Informationen zur Berechnung Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer finden Sie hier.

Zunächst ist zu unterscheiden, ob die Immobilie vermietet oder eigengenutzt ist.

1. Vermietete Immobilien: Steuern bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien, die vermietet werden (Mietshaus, Mietwohnung)
2. Selbstgenutzte Immobilien: Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei selbstbewohnten Immobilien (Eigennutzer bekommt die Immobilie geschenkt oder vererbt)

Das vermietete Haus oder die vermietete Wohnung sind als Kapitalanlage beliebt. Wenn diese verschenkt oder vererbt werden, dann greift eine Steuerbegünstigung nach § 13 d ErbStG . Es wird nicht der volle Immobilienwert angesetzt, sondern nur 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Der um zehn Prozent verminderte Befreiungsabschlag gilt aber nur für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Zusätzlich zu den Freibeträgen der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer, erhalten Sie nochmals einen Abschlag auf den Wert des Erbes oder der Schenkung

Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Büro, Logistik, Hotel, Gastronomie, Landwirtschaft, fallen nicht unter die Regelung. Hier sind 100 Prozent des Werts anzusetzen. Außerdem muss sich die Immobilie in Deutschland oder in der EU befinden.

Die Steuerbegünstigung im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer – Gesetz:

§ 13d Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

1. Grundstücke im Sinne des Absatzes 3 sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen.
2. Ein Erwerber kann den verminderten Wertansatz nicht in Anspruch nehmen, soweit er erworbene Grundstücke auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses Vermögen im Sinne des Absatzes 3 auf einen Miterben überträgt. Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei diesem Erwerber nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich insoweit der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens.
3. Der verminderte Wertansatz gilt für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die
   1. zu Wohnzwecken vermietet werden
   2. im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind
   3. nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13a gehören.
4. Die Absätze 1 bis 3 gelten in den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 4 entsprechend.

Stand 10/2020

Sie können die erste Abschätzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer selbst berechnen. Bei vermieteten Wohnimmobilien setzen Sie aber nur 90 Prozent des Werts an.

Die reduzierte Erbschaftssteuer bei Immobilien, die als Wohnobjekte vermietet sind, können Sie dem folgenden Beispiel entnehmen. Die Schenkungssteuer bei solchen Immobilien wird mit einem Abschlag von zehn Prozent reduziert.

Beispiel

Enkel Thomas erbt von seinem Großvater ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das sich in Deutschland befindet. Das Mietshaus hat einen Verkehrswert von 550.000 Euro. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Der Freibetrag für Erbschaftssteuer (und Schenkungssteuer) beträgt bei Enkeln 200.000 Euro. Die Steuerklasse I ist anzuwenden. Beides können Sie unseren Tabellen entnehmen. Für Enkel Thomas sind nur 295.000 Euro steuerpflichtig, weil nur 90 Prozent des Verkehrswerts bei vermieteten Immobilien angesetzt werden. Erbschaftssteuer berechnen:

	550.000 € Verkehrswert x 90 % = 495.000 €
	495.000 € – 200.000 € Freibetrag = 295.000 €

Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse I ein Steuersatz von 11 Prozent an. Enkel Thomas muss 32.450 Euro Steuern bezahlen:

295.000 € x 11 % = 32.450 €

Immobilieneigentum ist oft mit Steuervorteilen verbunden. Das betrifft insbesondere die eigengenutzte Immobilie. Zum einen fällt in der Regel keine  Spekulationssteuer bei Verkauf des Eigenheims an. Zu anderen können Sie im Erbfall oder bei Schenkung der eigengenutzten Immobilie steuerliche Privilegien nutzen, die Ihnen die Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer sogar komplett ersparen.

Die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien und die Ausnahme von der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer sind in § 13 4a, b, c ErbStG  geregelt. Dies sogar unabhängig vom Wert der Immobilie:

Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner in Ihrer eigengenutzten Immobilie wohnen, dann können Sie die Immobilie komplett steuerfrei verschenken oder vererben. Und zwar unabhängig vom Immobilienwert, solange die Immobilie, die Sie als Ehepartner selbstnutzen, Ihren Lebensmittelpunkt darstellt. Der Partner muss im Erbfall noch mindestens zehn Jahre die Immobilie bewohnen:

„Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert;“ § 13 4a, b Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz 

Bei Schenkungen gibt es keine Frist zu beachten. Die Regelung gilt genauso für eingetragene Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz.

Zusammengefasst gelten unter Ehepartner und Lebenspartner folgende Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung von Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer:

• Schenkung oder Erbe unter Ehepartnern und Lebenspartnern
• Haus oder Wohnung befinden sich in Deutschland oder Europäischen Union
• Nur bei Erbschaften: Der Partner muss das Haus oder die Wohnung noch mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken selbst nutzen.

Gleiches gilt beim Vererben an Ihre Kinder. Nicht bei Schenkungen! Die Kinder müssen im Erbfall im Haus oder  in der Wohnung leben, dort also ihren Lebensmittelpunkt haben. Hier stellt der Gesetzgeber zusätzlich als Bedingung, dass die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf und Ihr Kind mindestens weitere zehn Jahre darin wohnen bleibt.

Zusammenfassung: Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung von der Erbschaftssteuer für Kinder:

• Steuerfreiheit gilt nur für das Vererben an Kinder – nicht für Schenkungen.
• Haus oder Wohnung befinden sich in Deutschland oder Europäischen Union.
• Das Kind muss das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung noch mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken selbstnutzen.
• Die Wohnfläche der Immobilie darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten.

Wie gesagt gilt der Steuervorteil nicht für Schenkungen an Kinder. Beliebt ist die Möglichkeit aufgrund von Freibeträgen in Verbindung mit einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht die Schenkungssteuer zu reduzieren. Mehr Informationen dazu:

Weiterer Vorteil des Steuerprivilegs bei selbstgenutzten Immobilien: Die Freibeträge für Schenkungen oder Erbschaften werden nicht angetastet. Alle Informationen zu Freibeträgen, Steuersätzen und selbständigen Berechnung der Steuerlast.

Nachdem es sich bei Immobilien oftmals um hohe Werte handelt, empfehlen wir, dass Sie für Ihre individuellen Umstände einen Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultieren.

In unserem Themenbereich Schenkung und Erbe erhalten Sie viele weiterführende Ratgeber, Berechnungen und Beispiele zu Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien.