Immobilienmarkt 2026: Trends, Preise und Entwicklungen – Was Verbraucher jetzt wissen müssen

2025 war ein Jahr, in dem sich der Immobilienmarkt weiter stabilisiert hat. Nach den starken Preisrückgängen der Vorjahre haben viele Regionen wieder Luft nach oben bekommen. Besonders der Wohnimmobilienmarkt zeigte sich robust.

Große Marktbeobachter berichten, dass das gesamte Investitionsvolumen 2025 leicht gestiegen ist. Vor allem Wohnimmobilien waren gefragt und es gab mehr Transaktionen als noch 2023 und 2024. Der Markt wurde von zwei Entwicklungen getragen: Zum einen von sogenannten Forward Deals, bei denen Käufer schon frühzeitig in noch zu entwickelnde Projekte einsteigen und zum anderen von wieder wachsendem Interesse an Bestandsimmobilien – auch im Value-add-Bereich, das heißt dort, wo nach einem Verkauf neue Werte gehoben werden können, etwa durch Sanierungen.

Zu beachten ist aber auch: Das Angebot an Immobilien war im Jahr 2025 knapp. Viele Projektentwickler hatten Schwierigkeiten, Neubauten fertigzustellen. Dadurch blieb vor allem der Wohnimmobilienmarkt zwar stabil, aber weit entfernt vom früheren Niveau.

Auch im Jahr 2026 wird es auf dem Immobilienmarkt große Preisunterschiede geben. Der Grund liegt vor allem in zwei Aspekten: der Lage der Immobilie und ihrer Energieeffizienz.

In guten Lagen – also dort, wo Menschen gerne leben und wo es Infrastruktur, Arbeitsplätze und guten Verkehrsanschluss gibt – können die Preise 2026 durchaus leicht steigen. Das gilt besonders dann, wenn die Immobilie eine gute Energieklasse hat, also energetisch nicht saniert werden muss und nach einem Verkauf keine großen Folgekosten drohen.

In schwächeren Lagen oder bei Immobilien, die energetisch veraltet sind, ist dagegen Vorsicht geboten. Viele Käufer sind heute sehr kritisch und scheuen hohe Sanierungskosten. Hier kann es zu stagnierenden oder sogar sinkenden Preisen kommen. Oft dauert der Verkauf länger und der Angebotspreis muss angepasst werden. Insofern ist es bei der Frage nach einem Verkauf durchaus angebracht, Experten dazu zu befragen, wo diese den aktuellen Marktwert sehen.

Das bedeutet:

Die Zinsen spielten in den letzten Jahren eine große Rolle für den Immobilienmarkt. Sie bestimmen, welche Immobilienkaufpreise sich Käufer leisten können und wirken damit direkt auf das Kaufpreisniveaus.

2025 gab es eine leichte Entspannung. Die Bauzinsen bewegten sich zwischen etwa 2,8 % und 3,5 %. Viel spricht dafür, dass die Zinsen auch 2026 stabil bleiben oder noch etwas sinken.

Für Verbraucher bedeutet das:

• Die Situation bleibt besser als 2023 und 2024.
• Sehr niedrige Zinsen wie vor der Zinswende (1 %) wird es aber nicht (mehr) geben.
• Wer lange auf fallende Zinsen wartet, könnte gute Kaufgelegenheiten verpassen.

2026 erwartet der Markt eine vorsichtige, aber wachsende Nachfrage. Dabei treten zwei Gruppen besonders hervor:

• Menschen, die aus privaten Gründen handeln müssen, etwa wegen Familienzuwachs oder wegen eines Arbeitsplatzwechsels.
• Kapitalanleger, die die Chance sehen, bei moderaten Preisen und steigenden Mieten einzusteigen.

Wichtig ist dabei eine neue Entwicklung:

Der Neubau in Deutschland ist auch 2026 in einer schwierigen Lage. Viele Projekte wurden gestoppt oder verzögert, weil Baufirmen insolvent sind oder die Finanzierung fehlt. Dadurch bleibt das Angebot an neuen Wohnungen knapp.

Auf dem Markt tauchen dafür mehr ältere, energetisch schwache Immobilien auf. Sie müssen oft modernisiert werden, damit sie begehrt sind. Gute Bestandsimmobilien mit solider Bausubstanz und guter Energieeffizienz haben dagegen weiterhin sehr gute Verkaufschancen.

Diese Knappheit stabilisiert die Preise – zumindest in Städten und wachsenden Regionen.

Ob 2026 ein guter Zeitpunkt ist, hängt- wie in jedem Jahr- stark von der persönlichen Situation und dem zu kaufenden oder verkaufenden Objekt ab.

• Wenn die Finanzierung gut tragbar ist.
• Wenn die Immobilie eine gute Energieklasse hat.
• Wenn der Kaufpreis realistisch ist.
• Wenn man langfristig im Objekt bleiben möchte.

• Wenn das Objekt eine gute Lage und gute Energieeffizienz hat.
• Wenn man eine Immobilienverrentung plant oder Liquidität braucht.
• Wenn bald große Sanierungen anstehen, die man sich nicht leisten kann oder will.
• Wenn der Markt in der Region stabil ist oder leicht steigt.

Für Menschen, die über eine Verrentung nachdenken, gilt genauso wie für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen und aus ihr ausziehen wollen:
Je besser die Energieklasse und je stabiler die Lage, desto besser die Konditionen bei Verrentungsmodellen.

Ein Thema wird im Jahr 2026 besonders wichtig: die energetische Sanierung. Sie beeinflusst nicht nur die laufenden Kosten einer Immobilie, sondern zunehmend auch den Wert und die Finanzierbarkeit einer Immobilie. Viele Banken und Förderstellen machen schon heute klare Vorgaben, die in den kommenden Jahren weiter verschärft werden. Verbraucher sollten deshalb wissen, welche Entwicklungen 2026 entscheidend werden.

Zum einen steigen die Anforderungen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und europäische Klimaregeln weiter an. Zum anderen achten Käufer und Banken immer stärker auf die Energieklasse eines Hauses. Eine schlechte Energieklasse kann dazu führen, dass:

• Käufer weniger bereit sind, einen hohen Preis zu zahlen,
• Banken schlechtere Konditionen vergeben oder Finanzierungen ablehnen,
• verrentungsbezogene Modelle ungünstiger ausfallen,
• sich die Vermarktungszeit deutlich verlängert.

Die Energieeffizienz ist also nicht nur ein Zusatzfaktor, sondern ein zentraler Werttreiber oder eben Wertkiller.

Verbraucher sollten sich 2026 rechtzeitig informieren, ob an ihrem Haus Maßnahmen notwendig werden. Besonders wichtig sind:

Viele alte Öl- und Gasheizungen laufen aus der Zeit. Abhängig vom Baujahr und Zustand kann ein Austausch Pflicht werden – oder sinnvoll, um den Wert zu erhalten oder sogar vor einem Verkauf zu heben.

Große Wärmemengen gehen über schlecht gedämmte Bauteile verloren. Eine gute Dämmung verbessert nicht nur den Energieverbrauch, sondern auch die Energieklasse – ein wichtiger Faktor für den Verkauf oder die Verrentung.

Undichte Fenster oder Türen sind einer der häufigsten Gründe für hohe Energiekosten. Moderne Modelle senken die Heizkosten und steigern die Attraktivität des Hauses.

Viele Eigentümer wissen gar nicht, dass ihr Energieausweis veraltet ist oder haben erst gar keinen. Wer 2026 seine Immobilie verkaufen oder verrenten möchte, sollte unbedingt prüfen, ob ein neuer Ausweis benötigt wird – und welche Energieklasse realistisch erreichbar ist.

Dringend wird es vor allem dann, wenn:

• der Energieausweis die Klassen E, F, G oder H ausweist,
• in naher Zukunft ein Verkauf geplant ist,
• ein Verrentungsmodell angestrebt wird,
• die Immobilie in einer Region mit starker Nachfrage steht (dort achten Käufer sehr genau hin),
• eine Finanzierung oder Anschlussfinanzierung ansteht.

Gerade für Verkäufer gilt: Eine energetisch schlecht ausgestattete Immobilie kann selbst in guter Lage deutlich an Wert verlieren. Eine einfachere Maßnahme wie der Austausch der Heizpumpe oder neue Fenster kann bereits einen spürbaren Unterschied bei erzielbaren Kaufpreisen machen.

Die energetische Sanierung ist 2026 kein „Nice-to-have“ mehr, sondern in vielen Fällen entscheidend für Verkaufspreis, Vermarktungsdauer und Finanzierbarkeit. Wer frühzeitig plant, Förderungen prüft und den energetischen Zustand seiner Immobilie realistisch einschätzt, verschafft sich einen klaren Vorteil – unabhängig davon, ob er kaufen, verkaufen oder verrenten möchte.