Höhere Kosten im Teilverkauf

Die letzten Jahre kannte die Entwicklung der Immobilienzinsen nur eine Richtung: nach unten. In diesem Zuge hatten auch die Anbieter im Teilverkauf von Immobilien ihre Konditionen verbessert. Jedoch haben sich die Zinsen die letzten drei Monate in einem atemberaubenden Tempo erhöht. Eine Immobilienfinanzierung mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren verdoppelte sich von einem auf zwei Prozent. Welche Auswirkungen hat diese Entwicklung auf den Teilverkauf von Immobilien?

Mehr zur Zinsentwicklung und den Hintergründen:

Spezialisierte Firmen erwerben zunehmend Anteile an Wohnungen und Häusern von privaten Immobilieneigentümern. Die zumeist älteren Bewohner behalten sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Für den verkauften Anteil bezahlen die Bewohner eine Art Miete, das sogenannte Nutzungsentgelt.

Die Anbieter im Teilverkauf refinanzieren sich bei Banken. Sie nehmen Kredite auf, um den hohen Finanzbedarf bei Erwerb von Immobilienanteilen decken zu können. Auf die gesamte Immobilie wird eine Grundschuld eingetragen.

Wertfaktor ist einer der größeren Anbieter im Teilverkauf und hat als erster Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Zinsentwicklung merkbar erhöht. Anstatt von 2,9 Prozent pro Jahr, bezahlen die Verkäufer ab sofort 3,49 Prozent. Dafür werden die Zinsen auf einen Zeitraum von zehn Jahren festgeschrieben.

Noch im Juni 2021 hatte Wertfaktor die Kosten für das Nutzungsentgelt von 3,3 auf 2,9 Prozent gesenkt. IMMO.info berichtete über die Kostensenkung bei Wertfaktor. Jetzt geht das Unternehmen den umgekehrten Weg und erhöht das Entgelt auf ein höheres Niveau als zuvor. 3,49 Prozent anstatt 2,9 Prozent klingt nicht viel. Die monetären Auswirkungen sind jedoch enorm.

Beispiel:

Die Kosten bei Verkauf eines Anteils von 250.000 Euro erhöhen sich demnach von 604 Euro pro Monat auf 727 Euro. Das entspricht einer Verteuerung von über 20 Prozent.

Außerdem verlangt Wertfaktor ab sofort einen Aufschlag von 0,3 Prozent auf das Nutzungsentgelt, wenn sich das Unternehmen an der Instandhaltung der Immobilie beteiligen soll. Das Nutzungsentgelt beträgt dann 3,79 Prozent. Bislang hatte sich Wertfaktor entsprechend des Anteils mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen beteiligt. Verkäufer, die den Aufschlag nicht in Kauf nehmen, müssen die Instandhaltungskosten voll bezahlen, obwohl ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört.

IMMO.info hat bei weiteren Anbietern nachgefragt. Werden die Kosten aufgrund der Zinserhöhungen nach oben angepasst? Abgesehen von Wertfaktor erhöht zum jetzigen Zeitpunkt kein weiterer Anbieter die Kosten für den Teilverkauf.

Der Anbieter Heimkapital fokussiert Standorte mit Wertsteigerungspotenzial: "Dort, wo wir ankaufen, rechnen wir mit einem Wertanstieg für den Zeitraum der Immobilienpartnerschaft...An diesen Standorten gehen wir davon aus, dass unsere Kunden im Vergleich zu anderen Verrentungsmodellen weiterhin profitieren können."

Ebenso bleibt Wohnwert bei ihren Konditionen: "Die Wohnwert Immobilien AG geht nach aktuellem Stand davon aus, dass es zu keiner Anpassung der Konditionen kommen wird." Und ergänzt: "Wir gehen von steigenden Immobilienpreisen aus, wenn auch nicht auf dem Niveau der Vorjahre. Je nach Lage und Art erwarten wir Steigerungen zwischen 2,3 Prozent und 3,8 Prozent - trotz steigender Zinsen."

Für die Deutsche Teilkauf sind die Entwicklungen "noch sehr frisch", daher bleiben die Konditionen unverändert.

Die Kosten im Teilverkauf lassen sich gut vergleichen. IMMO.info erfasst eine zunehmende Anzahl an Unternehmen, die Senioren die Wohnimmobilien anteilig abkaufen. Die Konditionen werden seitens IMMO.info regelmäßig abgefragt, zuletzt im April 2022.

Tabelle mit Kosten und Vergleich der Konditionen bei Teilverkauf der Wohnimmobilie:

Wie sich die Kreditzinsen und die Kosten im Teilverkauf entwickeln, kann niemand seriös vorhersagen. Die zunehmende Anzahl an Wettbewerb im Immobilienteilverkauf spricht tendenziell für eine Verbesserung der Konditionen. Die Erhöhung der Kreditzinsen dagegen. Wir empfehlen eine Festschreibung der Zinsen, um zumindest eine Zeit lang eine Kostensicherheit zu behalten. Danach erhöhen die Anbieter das Nutzungsentgelt entsprechend der Entwicklung der Verbraucherpreise (VPI ) oder des Euribor. Denn das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass  sich Verkäufer die laufenden Kosten nicht mehr leisten können. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass sich alle Anbieter eine positive Wertentwicklung der Immobilie im Teilverkauf absichern.