Die zentrale Rolle privater Vermieter

Deutschland ist ein Mieterland. Im Jahr 2024 wohnten laut Statistischem Bundesamt  53 Prozent der Bevölkerung zur Miete. Im Umkehrschluss bedeutet das: Mehr als die Hälfte der Bevölkerung hat einen Vermieter, und zwei Drittel davon sind Privatpersonen.

Deutschland ist auch ein Vermieterland. Über 5,5 Millionen private Vermieter stellen etwa 16 Millionen der insgesamt 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland, so das Institut für deutsche Wirtschaft (IW). Damit sind 13 Prozent der Haushalte Vermieter. Ohne private Vermieter würde der Mietmarkt nicht funktionieren. Auf institutionelle Vermieter wie Wohnungsbaugesellschaften, Versicherungen und staatliche oder kommunale Wohnungsunternehmen fallen nur ein Drittel der Wohnungen.

Das IW in Köln hat sich in den aktuellen Studien „Private Vermieter in Deutschland“  und „Privateigentümer von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäuser“  sowie dem Podcast „Brauchen private Vermieter einen Professionalisierungsschub?“  intensiv mit dem Thema beschäftigt. Wir stellen wichtige Ergebnisse aus den drei Veröffentlichungen vor.

Im Durchschnitt sind private Vermieter 60 Jahre alt und damit älter als die Gesamtbevölkerung. Nur sechs Prozent sind jünger als 35. Etwas mehr als die Hälfte sind verheiratet, und 82 Prozent leben in privatem Wohneigentum. Sie gehören überwiegend zur mittleren bis oberen Einkommensgruppe, doch auch im untersten Einkommensfünftel finden sich Vermieter. Mit acht Prozent arbeitet ein überproportional hoher Anteil selbstständig. Fast die Hälfte hat einen höheren Bildungsabschluss, mindestens das Fachabitur. Vermieter mit Migrationshintergrund gibt es unterdurchschnittlich wenige, ihr Anteil hat in den vergangenen Jahren aber zugenommen.

60 Prozent der privaten Vermieter besitzen laut IW eine einzige Mietwohnung; nur drei Prozent der privaten Vermieter halten einen Bestand von mehr als 15 Wohnungen. Häufig gibt es räumliche Nähe zwischen Vermietern und ihren Mietern. Viele leben in derselben Stadt, nicht selten sogar im selben Gebäude. Etwas anders sieht es bei Vermietern aus Ostdeutschland aus: Sie leben oft im Westen, während sich ihre zu vermietenden Wohnungen in ihrer alten Heimat befinden. In Großstädten ist der Anteil privat vermieteter Wohnungen geringer als im Durchschnitt; wegen der hohen Investitionskosten spielen institutionelle Investoren eine größere Rolle.

Ein Teil der zu vermietenden Wohnungen in Deutschland wurde als Kapitalanlage oder Altersvorsorge erworben. Andere wurden für die Selbstnutzung gekauft, nach dem Umzug in eine andere Wohnung aber behalten und vermietet. Und schließlich werden immer mehr Wohnungen vererbt. So kommt es, dass die Anzahl privater Vermieter steigt, die durchschnittliche Zahl der Wohnungen je Vermieter jedoch sinkt. Ein Beispiel dazu: Ein Elternteil vererbt ein Haus mit drei Wohneinheiten an drei Kinder. Damit werden aus einem Eigentümer mit drei Wohnungen drei Eigentümer mit jeweils einer. Die Vermietung wird kleinteiliger.

Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern wurden laut IW Köln durchschnittlich vor 14,4 Jahren gekauft; Gebäude mit mehreren Einheiten vor 20,6 Jahren. Diese Zahlen zeigen: Die Mehrheit der Wohnungen privater Vermieter sind älter und bereits sanierungsbedürftig. Private Vermieter sichern den Bestand. Neubauten spielen für sie eine geringe Rolle.

Laut der IW-Studien schöpfen viele Vermieter die finanziellen Möglichkeiten der Vermietung nicht aus. Nur etwa die Hälfte erhöht die Miete in laufenden Verträgen. Und auch bei Neuvermietungen wird der rechtliche Spielraum häufig nicht ausgenützt.

Woran liegt das? Zum einen wird vermutet, dass private Vermieter Konflikte scheuen, selten Gespräche zu Mieterhöhungen führen und potenzielle Mieterwechsel vermeiden wollen. Die Forschung spricht von einer sozialen Praxis, die in politischen Debatten und den Medien wenig Beachtung findet. Dem pauschalen Image von Vermietern als „Miethaie“ steht sie diametral entgegen. Eine weitere Annahme: Viele Wohnungseigentümer kennen weder ihre Rechte noch den gesetzlichen Rahmen für Miethöhen und Mieterhöhungen. In unserem Artikel „Mieterhöhungen rechtssicher umsetzen“ geben wir darüber Auskunft.

Knapp die Hälfte der privaten Vermieter erzielt Nettomieteinnahmen von weniger als 5000 Euro im Jahr, mehr als 60 Prozent bleiben unter 7500 Euro, und knapp jeder Zehnte macht mit der Vermietung Verlust. Die meisten privaten Vermieter sind keine aktiven Investoren und suchen nicht den maximalen Gewinn. Sie orientieren sich überwiegend langfristig und erhalten ihren Bestand. Ihre Einnahmen legen sie für die Altersvorsorge zur Seite oder für den Unterhalt selbst genutzten Wohnraums. Nur wenige haben vor, ihre vermietete Wohnung zu verkaufen.

Private Vermieter investieren vor allem im Bestand. Sie finanzieren Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung meist aus laufenden Mieteinnahmen. Vor Verschuldung schrecken viele zurück, und über große Rücklagen verfügen nur wenige.

Genau die Mieteinnahmen werden durch Mietpreisregulierung begrenzt. Gleichzeitig steigen Kosten für Handwerker, Baumaterial, Energie und Finanzierung. Diese Kosten können private Vermieter oft nicht ausgleichen. Investitionsentscheidungen werden dadurch zunehmend riskant und folglich aufgeschoben.

So führen dauerhaft niedrige Mieten zu Substanzproblemen im Bestand. Gebäude und Wohnungen verlieren langfristig an Qualität und Wert. Zwar werden notwendige Reparaturen angegangen, teure Renovierungen wie etwa die energetische Sanierung der Fassade oder den Einbau einer klimafreundlichen Heizung vor sich hergeschoben. Um Klimaziele zu erreichen, müssten 40 Prozent des Wohnungsbestands grundlegend saniert werden.

Wenn private Vermieter eine vermietete Wohnung – an Selbstnutzer oder institutionelle Anbieter – verkaufen, sind große anstehende Investitionen häufig der Auslöser.