Haus kaufen: Welche Faktoren treiben den Immobilienpreis nach oben?

Auch wenn Immobilienverkäufer es nicht gern so sehen: Der ausgeschriebene Kaufpreis ist verhandelbar. Ein pauschales Raster für Immobilienpreise gibt es in Deutschland nicht. Verkaufspreise einzelner Immobilien sind nicht einsehbar. Lediglich auf aggregierter Basis sorgen Gutachterausschüsse für etwas Transparenz am Immobilienmarkt, unter anderem durch die Ermittlung von Bodenrichtwerten. Die Immobilienbewertung eines jeden Hauses oder jeder Wohnung ist sehr individuell. Dennoch gibt es Faktoren, die einen günstigeren oder teureren Kaufpreis begünstigen. Das ist in erster Linie die Lage, aber auch die Größe und die Art der Ausstattung können den Preis steigern. Ein Überblick der wichtigsten Einflussfaktoren:

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Faktoren für Immobilienpreise:

Laut dem Statistischen Bundesamt  beträgt die Eigentümerquote rund 46,5 Prozent. Das heißt, fast die Hälfte der deutschen Haushalte leben im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. Tendenz steigend. Denn nicht erst seit der Corona-Krise wissen Eigentümer den Wert der eigenen vier Wände zu schätzen. Das zeigt sich auch in den Marktpreisen. Großstädte wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München und Berlin sind es, deren Nachfrage von Jahr zu Jahr zunimmt.

„In den vergangenen acht Monaten ist die Nachfrage nach Wohneigentum vor allem im Speckgürtel der Großstädte und in Kleinstädten noch einmal deutlich gestiegen“, berichtet Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. 62 Prozent der von ihm vertretenen Immobilienunternehmen verzeichnen ein wachsendes Interesse an Eigenheimen im Speckgürtel, 57 Prozent in Kleinstädten. Dieser Trend spiegelt sich auch in den Preisen wider.

Lage und Preis beziehen sich nicht nur auf die Stadtgröße, sondern auf die auf die gesamte Infrastruktur vor Ort. Immobilienprofis unterscheiden zwischen Mikrolagen und Makrolagen:

Wohnlagen werden häufig als einfache, mittlere und gute Lagen eingestuft:

Beim Kauf eines Hauses kommt es natürlich auch auf dessen Größe an. Aber nicht nur. Wichtig ist, dass der Grundriss bzw. die Verteilung der Quadratmeter zu den Wohnvorlieben des Käufers passt. Was nützt einer Familie ein dreistöckiges schmales Stadthaus, wenn das Treppenhaus so viel Platz einnimmt, dass auf jeder Etage nur wenig Wohnfläche übrigbleibt? Gleiches gilt für Wohnungen mit sehr langen Fluren und kleinen Zimmern: Auch hier haben Käufer nicht viel Gestaltungsfreiheit, was ein Ansatzpunkt sein kann, mit dem Verkäufer zu verhandeln. Weist ein Haus jedoch eine logische, moderne und flexible Aufteilung auf, und sind alle Räume ausreichend groß, kann sich dies wertsteigernd auf die Immobilie auswirken.
Hohe Kaufpreise erzielen derzeit Vier-Zimmer-Wohnungen und Einfamilienhäuser in Ballungszentren. Diese sind rar, weshalb viele Immobiliensuchende auf entferntere und dadurch preiswertere Vororte ausweichen.

Immobilienexperten sind sich einig: Altbauten um die Jahrhundertwende und Neubauten der letzten zehn Jahre steigen vom Preis her am meisten. Das ist vor allem in Großstädten zu erleben. Der Grund: Die Nachfrage ist besonders hoch, das Angebot nicht ausreichend. Eine Alternative können Häuser aus den 60er und 70er Jahren sein. Solche Wohnungen sind preislich oft attraktiver.

Experte Wolfgang Szubin, Verband Wohneigentum. Quelle: Lentner/FuG

In der Regel wird die Nutzungsdauer von Häusern mit 80 Jahren kalkuliert. „Je höher die Restnutzungsdauer ist, umso höher ist der Kaufpreis“, weiß Wolfgang Szubin, Architekt und Bauberater beim Verband Wohneigentum in Bonn. Modernisierungen helfen, die Immobilie zu verjüngen. „Damit lässt sich die Lebensdauer des Hauses verlängern“, erklärt er. Der Kaufpreis steigt, da man einer drohenden Wertminderung entgegenwirkt. Schauen Sie genau hin, wie umfassend die Modernisierung erfolgt ist. Bei Altbauten sind es eine energiesparende Heizung oder die Dämmung von Dach und Außenwänden, die einen höheren Preis gerechtfertigten. Auch der Einbau von modernen mehrfachverglasten Fenstern und eine neue Hauselektrik haben Einfluss auf den Wert eines Hauses.

Offene Schäden wie zum Beispiel feuchte Wände, Schimmel oder Schädlinge erfordern eine sofortige Sanierung. Erfolgt diese Mängelbehebung nicht vor dem Verkauf, sollten Sie die geschätzten Kosten hierfür geltend machen.

Generell ist der Zustand der Immobilie genau anzusehen und das Einschalten eines Sachverständigen zur Immobilienbewertung ratsam, bevor Sie ein Haus kaufen. Viele Faktoren bestimmen den Immobilienwert bei einem Hauskauf:

• Alter und Zustand der Gegenstände und Leitungen von Heizung, Sanitär und Lüftung.
• Zustand der Fenster, insbesondere Holzfenster müssen gepflegt werden.
• Ist die Elektrik aktuell? Wurde ein E-Check durchgeführt? Gibt es eine Anschlussmöglichkeit für eine Ladestation für ein Elektrofahrzeug?
• Wurden Umbauten und Sanierungen sachgemäß durchgeführt?

Ein möglicher Denkmalschutz kann den Immobilienwert erheblich beeinflussen. Eine Sanierung, Modernisierung oder ein Umbau sind oftmals mit hohen Kosten verbunden oder nicht möglich. Auf der anderen Seite sind gepflegte Denkmalimmobilien bei vielen Käufern beliebt und können Liebhaberpreise erzielen. Außerdem können bei Aufwendungen im Rahmen des Denkmalschutzes Steuervorteile genutzt werden. Unter Umständen können historische Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, steuerfrei vererbt werden. Sie sollten einen Steuerberater und einen auf Denkmalobjekte spezialisierten Experten hinzuziehen.

Der Energieverbrauch und damit die laufenden Kosten sind ein weiterer Faktor, an dem sich heute der Kaufpreis orientiert. Der Energieausweis des Gebäudes gibt Aufschluss über seinen energetischen Zustand. Liegt dieser im grünen Bereich, wird die Immobilie teurer angeboten als vergleichbare Häuser mit schlechteren Energiewerten. „Entscheidend ist aber auch, wann die energetische Sanierung vollzogen wurde“, sagt Architekt Wolfgang Szubin. „Je zeitnäher, desto besser.“

Wer aus Kostengründen ein energetisch schlechteres Haus kauft, sollte sich vorher über die gesetzlichen Auflagen, etwa durch die Energieeinsparverordnung EnEV, informieren. Der Gesetzgeber kann Eigentümer zu energetischen Sanierungsmaßnahmen zwingen. Diese Kosten müssen zum Kaufpreis dazu gerechnet werden. Im Gegenzug steigert die Sanierung später den Wert des Wohneigentums.

Neubauten in energetisch optimierter Passivbauweise, die sehr gut gedämmt sind und regenerative Energie wie Solarthermie oder Geothermie (Wärmepumpen) nutzen, werden derzeit am teuersten angeboten. Hier steigt der Immobilienwert schnell über den Durchschnitt. Dafür sind keine teuren Sanierungsmaßnahmen mehr nötig. Der Faktor Energie kann sich je nach Einsparpotenzial über die Jahre bezahlt machen.

Auch andere Modernisierungsmaßnahmen können den Kaufpreis eines Hauses erhöhen. Holzdielen und Parkett sind wertiger als einfaches Laminat. Ist der Fußboden zudem schallisoliert oder enthält er sogar eine Heizung, stellen dies weitere Vorteile für die Bewohner dar. „Den Einfluss von Küche und Bädern auf den Preis sehen wir hingegen als gering an“, sagt Wolfgang Szubin. Beide Räume können schnell an Modernität verlieren. Hinzu kommt, dass sich Eigentümer gern nach ihren eigenen Vorlieben einrichten. Eine Ausnahme sieht Szubin in der Wertentwicklung von barrierefreien Wohnungen und Häusern. „Insbesondere ein barrierefreies Bad kann wertsteigernd sein“, weiß er. Hier kommt es auf die Nachfrage am Standort der Immobilie an.

Es gibt noch weitere Extras, mit denen Hausverkäufer versuchen, einen höheren Kaufpreis zu begründen. Zum Beispiel eine Sauna: Jedoch ist diese nicht jedermanns Sache. Nicht nur, weil man das Schwitzen in der Holzkabine nicht mag, sondern auch, weil eine Sauna höhere Energiekosten verursacht. Das gilt noch viel mehr für einen Jacuzzi auf der Dachterrasse oder einen Pool im Keller: Beide Schwimmanlagen müssen regelmäßig genutzt und gepflegt werden, damit sich ihr Betrieb lohnen. Andernfalls werden sie als lästiger Kostenfaktor eingestuft.

Wer ein Haus kaufen will, wünscht sich oft einen Garten oder eine Terrasse dazu. Befinden sich im Haus mehrere Wohnungen, ist auch ein Balkon für jede Partei von Vorteil. Dieser Mehrwert schlägt sich im Kaufpreis nieder. Insbesondere dann, wenn Garten, Balkon und Terrasse gepflegt sind, einen schönen Ausblick ermöglichen, nicht einsehbar sind und ruhig gelegen sind, sich also nicht an einer Hauptverkehrsstraße befinden.

In hochwertigen Gärten wachsen verschiedene Blumen und eindrucksvolle Sträucher. Auch ein gesunder, alter Baumbestand erhöht den Wert. Zu viele Bäume dürfen es aber nicht sein. Sie werfen zu viel Schatten, was wiederum nachteilig für Hauskäufer ist. Was ebenfalls viele mögen, sind ebene Gärten und gepflegte Rasenflächen. Sie sollten groß genug sein, um sich mit Freunden und Familien frei bewegen zu können. Hanggrundstücke sind für Familien und Senioren unbrauchbar, dafür aber günstiger.

Komfortabel sind Häuser mit zwei Terrassen: eine mit Ostausrichtung für die Morgensonne und eine im Süden oder Westen für die Sonnenstunden am Nachmittag und Abend. Dies kann den Immobilienwert erhöhen.

Nicht jede Immobilie ist beim Wechsel von Eigentümern bezugsfrei. Bevor Sie ein Haus kaufen sollten Sie prüfen, was für das Mietrecht der einzelnen Bewohner gilt. Können die Käufer beispielsweise erst in zwanzig Jahren einziehen, weil die Mieter schon Jahrzehnte im Haus wohnen und somit eine längere Kündigungsfrist haben, mindert dies den Kaufpreis. Insbesondere bei älteren Menschen ist eine Kündigung auf Eigenbedarf schwierig.

Auch Nutzungsrechte, wie ein Nießbrauchrechts oder ein Wohnungsrecht, können den Wert der Immobilie senken. Der Verkäufer sollte über diese Rechte genau aufklären. Nachzulesen sind sie im Grundbuch der Immobilie und in den Verträgen mit den einzelnen Parteien.

Ebenfalls können bestehende Baulasten den Wert schmälern. Hierbei handelt es sich um Auflagen aus dem Bauordnungsrecht, die Eigentümer gegenüber der Baubehörde erfüllen, unterlassen oder dulden müssen. Das kann zum Beispiel die Pflicht sein, auf dem Grundstück Pkw-Stellplätze zu errichten oder Abstandsflächen zum Nachbargrundstück einzurichten.

Es gibt weitere negative und positive Kriterien, die für die Wertermittlung von Immobilien zu beachten sind. Auf diese stößt man nicht sofort, wenn man eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte. Hierzu gehören:

• Immobilie liegt im Sanierungsgebiet und Sanierungsabgaben sind noch nicht geleistet.
• Gefahrenlage, zum Beispiel aufgrund von Überschwemmung, Lawinen oder Erdrutsch. Prüfen Sie: Ist das Objekt gegen diese Gefahren versicherbar
• Zusätzliches Baurecht: Das Grundstück ist groß genug für eine Teilung oder es besteht ein Baurecht für beispielsweise einen Anbau oder ein zusätzliches Nebengebäude.
• Internetverbindung: Wollen Sie ein Haus kaufen, das keine ausreichende Internetverbindung hat? Prüfen Sie vor dem Hauskauf unbedingt die Qualität und Verfügbarkeit des Internetanschlusses. Liegt eine Glasfaserverbindung am Objekt an? Dies ist ein werterhöhender Faktor.

Ein Immobiliensachverständiger wird im Rahmen eines Wertgutachtens möglichst alle Punkte einbeziehen, die beim Hauskauf werterhöhend und wertsenkend sind.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Wert einer Immobilie. In beliebten Gegenden kann es viele Interessenten für ein Objekt geben. Es gibt aber auch Objekte, die weniger begehrt sind. Somit ist Ihre Verhandlungsposition besser, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten.

Stellen Sie sich beim Hauskauf immer die Frage: Wer kommt überhaupt für den Kauf der Immobilie in Frage? Wer hat welche Zahlungsbereitschaft und aus welchen Beweggründen?

Jeder kann Immobilien bewerten, da es in Deutschland keine Vorschriften hierzu gibt. Wer sich jedoch als Sachverständiger oder Gutachter bezeichnet, sollte das entsprechende Fachwissen besitzen und nachweisen.

Schauen Sie sich die Zertifikate, Zeugnisse und Referenzen des Gutachters an. Offizielle Immobiliengutachter sind von der Industrie- und Handelskammer oder Architektenkammer geprüft worden. Es gibt aber auch Sachverständige, die ihre Immobilienkenntnisse durch eine Berufsausbildung erworben haben.

Wenn Sie kurz vor dem Kauf eines Hauses stehen, lohnt es sich immer, eine zweite Meinung einzuholen. Ein Gutachter ermittelt den Marktwert der Immobilie anhand des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichsverfahrens, wo die genannten Faktoren einfließen.