Auflassungsvormerkung erklärt: So schützen Sie sich beim Immobilienkauf

Die Auflassungsvormerkung erfolgt durch einen Grundbucheintrag. Damit werden Immobilienkäufer und Verkäufer geschützt.

Die Auflassungsvormerkung ist ein rechtlicher Schritt beim Kauf einer Immobilie. Sie wird vorläufig im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und dient dazu, das Eigentum an einer Immobilie für den Käufer zu sichern – noch bevor der eigentliche Kaufvertrag vollständig abgeschlossen ist. So wird verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie bis zum endgültigen Eigentumsübergang doppelt verkauft oder mit einer Hypothek belastet.Um einen Auflassungsvermerk im Grundbuch eintragen zu lassen, muss der Käufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag vorlegen, dem der Verkäufer zugestimmt hat. Die Einigung des Verkäufers mit dem Käufer über den Eigentumsübergang mit anschließendem Vollzug im Grundbuch der Immobilie nennt man Auflassung.

Rechtlich gültig ist der Eigentumsübergang erst nach vollständiger Erfüllung des Kaufvertrages. Das heißt, nach Zahlung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten. Der neue Eigentümer wird in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen, der Auflassungsvermerk in Abteilung II gelöscht.

Die gesetzliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Paragraphen:

• 873 BGB : Erwerb durch Einigung und Eintragung
• 883 BGB : Voraussetzungen und Wirkung der Auflassungsvormerkung
• 885 BGB : Voraussetzung für die Eintragung der Auflassungsvormerkung
• 925 BGB : Auflassung

Die Auflassungsvormerkung schafft zudem Zeit, sich auf den Kauf vorzubereiten:

• Sie ermöglicht, die im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu prüfen und zu klären, ob diese nach der Eigentumsübergang vom Käufer übernommen werden müssen oder nicht.
• Sie dient als Nachweis gegenüber Kreditinstituten und anderen Dritten, dass der Kauf der Immobilie unmittelbar bevorsteht.
• Sie hilft, die Finanzierung des Immobilienkaufs vorzubereiten.

Um eine Auflassungsvormerkung zu beantragen, durchlaufen Immobilienkäufer mehrere Schritte:

1. Notar beauftragen: Haben Sie den Zuschlag für die Immobilie oder das Grundstück erhalten, sollten Sie einen Notar beauftragen. Dieser setzt den Kaufvertrag auf.
2. Kaufvertrag unterschreiben: Käufer und Verkäufer unterzeichnen Kaufvertrag für die Immobilie beziehungsweise das Grundstück. Der Notar beurkundet ihn.
3. Notar beantragt Auflassungsvormerkung: Der Notar prüft die Identität der Parteien und beantragt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
4. Eintragung im Grundbuch: Das zuständige Grundbuchamt trägt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen) ein. Nach der Eintragung wird der Auflassungsvermerk allen Beteiligten mitgeteilt.

Der Verkäufer muss das Grundstück oder die Immobilie so übergeben, wie im Kaufvertrag festgelegt. Weitere Verhandlungen mit Kaufinteressenten sind nicht möglich, aber er kann sein Eigentum immer noch vermieten oder verpachten. Diese Verträge werden nicht im Grundbuch eingetragen. Nach dem Eigentumswechsel tritt der neue Eigentümer in den Miet- oder Pachtvertrag ein.

Notarpflicht: Wie hoch sind die Notarkosten einer Auflassungsvormerkung?

Die Kosten einer Auflassungsvormerkung hängen vom Wert der Immobilie ab. Sie betragen rund 50 Prozent der Gebühr, die später für die Auflassung, also den eigentlichen Grundbucheintrag über die Eigentumsverhältnisse in Abteilung I, fällig wird. Das sind in der Regel 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro kostet die Auflassungsvormerkung demnach 1.750 Euro (0,5 Prozent von 350.000 Euro). Die Kosten trägt in der Regel der Käufer als Teil der Kaufnebenkosten.

Eine Auflassungsvormerkung wird aus dem Grundbuch gelöscht, wenn der Kaufvertrag erfüllt oder gescheitert ist.

Erfüllung des Kaufvertrags: Sobald der Kaufvertrag vollständig abgewickelt ist, der Käufer den Kaufpreis und alle Kaufnebenkosten einschließlich der Grunderwerbsteuer bezahlt hat, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Grundbuchamt löscht daraufhin den Auflassungsvermerk im Grundbuch und trägt den neuen Eigentümer ein.

Es gibt aber auch andere Gründe für die Löschung der Auflassungsvormerkung, insbesondere bei Problemen im Kaufprozess.

Rücktritt vom Kaufvertrag: Kommt der Käufer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nach und zahlt den Kaufpreis nicht, hat der Verkäufer nach einer bestimmten Frist das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Auflassungsvormerkung erlischt.

Die Löschung ermöglicht wieder eine rechtliche Trennung der Parteien. Der Verkäufer kann sein Eigentum erneut zum Verkauf anbieten.

So beantragen Sie die Löschung der Auflassungsvormerkung:

1. Notar anrufen: Wenden Sie sich an den Notar, der den Kaufvertrag und die Auflassungsvormerkung beurkundet hat.
2. Antrag stellen: Beantragen Sie über den Notar die Löschung des Auflassungsvermerks beim zuständigen Grundbuchamt. Dabei sind das Grundbuchblatt, die Grundstücksadresse und die Vormerkungsnummer anzugeben.
3. Nachweise vorlegen: Der Notar und Sie selbst müssen nachweisen, dass die Voraussetzungen für die Löschung erfüllt sind. Dies kann zum Beispiel die Erfüllung des Kaufvertrages sein oder die Begründung des Scheiterns, etwa wegen Nichtzahlung des Kaufpreises.

Das Grundbuchamt prüft die vorgelegten Unterlagen und führt die Löschung durch.

Die Löschung einer Auflassungsvormerkung kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer beantragt werden.

Der Verkäufer benötigt jedoch immer die Zustimmung des Käufers. Verweigert der Käufer die Löschung, gilt, was der Kaufvertrag für diesen Fall vorsieht. Dort kann entweder geregelt sein, dass bei Nichterfüllung des Vertrages der Käufer der Löschung zustimmen muss. In diesem Fall muss die Löschung der Auflassungsvormerkung gerichtlich erwirkt werden. Besser: Der Notar erhält eine Löschungsvollmacht. Dann muss der Käufer nicht mehr zustimmen.

In Zweifelsfällen kann neben dem Notar auch ein auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt helfen.