Nicht jede Investition zahlt sich aus: Welche Außenanlagen den Immobilienwert erhöhen

Zunächst einmal empfehle ich Eigentümern, auf die regelmäßige Pflege und Instandhaltung ihrer Außenanlagen zu achten.

Ein ordentlicher, gut gepflegter Außenbereich trägt maßgeblich zur positiven Wahrnehmung einer Immobilie bei.

Umgekehrt können vernachlässigte Flächen den Wert mindern und die Vermietbarkeit deutlich beeinträchtigen.

Darüber hinaus lohnt es sich, in die Qualität und Funktionalität der Außenanlagen zu investieren. Terrassen, ansprechend gestaltete Sitzbereiche und ein gut geplanter Garten steigern die Aufenthaltsqualität und erhöhen somit die Attraktivität für Mieter und Käufer. Wichtig ist eine durchdachte, möglichst pflegeleichte und klimaresiliente Bepflanzung, die auch mit längeren Trockenperioden gut zurechtkommt.

Angesichts zunehmender Hitzeperioden halte ich zudem Maßnahmen zum Hitzeschutz für sinnvoll, etwa Verschattungslösungen wie Markisen oder nachrüstbare Split-Klimageräte.

Eigentümer sollten auch zukunftsorientierte Investitionen in Betracht ziehen, beispielsweise die Installation einer Photovoltaikanlage oder von Wallboxen für Elektrofahrzeuge.

In Mehrfamilienhäusern spielt außerdem die Bereitstellung ausreichender Fahrradstellplätze eine immer größere Rolle. Je nach Lage und Zielgruppe können auch zusätzliche Pkw-Stellplätze oder Carports eine wertsteigernde Maßnahme darstellen.

Die Grenze verläuft dort, wo eine Maßnahme nicht mehr zur Zielgruppe, zur Lage oder zur Art der Immobilie passt.

Ein Pool oder eine Außensauna können bei einer hochwertigen Villa mit großzügigem Grundstück durchaus eine wertstabilisierende oder sogar wertsteigernde Investition sein. In einem kleinen Reihenhausgarten kann dieselbe Maßnahme hingegen schnell zur reinen Komfortentscheidung werden, die sich begrenzt oder sogar negativ auf die Vermarktungschancen auswirkt.

Eigentümer sollten sich daher vorab fragen: Erhöht die Maßnahme die Attraktivität für eine breite Käuferschicht oder erfüllt sie vor allem persönliche Wünsche?

Sehr individuelle Gestaltungen schlagen sich nicht automatisch im Immobilienwert nieder.

Im Gegenteil: Je spezieller eine Lösung, desto größer ist das Risiko, dass sie bei einem späteren Verkauf als Einschränkung wahrgenommen wird – etwa, weil Nutzflächen verloren gehen oder laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten abschrecken.

Ein weiterer Aspekt ist die Zukunftsfähigkeit einer Investition.

Maßnahmen sollten nicht nur zum Objekt, sondern auch zum gesellschaftlichen und ökologischen Kontext passen.

Eine großflächige Versiegelung von Grundstücken entspricht heute beispielsweise nicht mehr dem Zeitgeist und kann sogar rechtlich unzulässig sein.

Stattdessen gewinnen Entsiegelung, Regenwassermanagement und naturnahe Gestaltung zunehmend an Bedeutung.

Der Trend geht klar in Richtung begrünter, wasserdurchlässiger und ökologisch sinnvoll gestalteter Außenflächen.

Solche Maßnahmen sind nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern stärken langfristig auch die Marktattraktivität und Wertbeständigkeit einer Immobilie.

Ja, solche Fälle gibt es durchaus. Besonders exotische oder sehr pflegeintensive Pflanzen dürften den Wert einer Immobilie nicht spürbar erhöhen. Sie entsprechen häufig einem sehr individuellen Geschmack und sprechen nur eine begrenzte Käuferschicht an.

Ähnlich verhält es sich zum Beispiel mit aufwendig angelegten Themengärten, außergewöhnlichen Wasserspielen oder stark personalisierte Ausstattungsdetails. Solche Maßnahmen können zwar hohe Investitionskosten verursachen, schlagen sich aber nicht automatisch im Marktwert nieder.

Entscheidend ist, ob eine Investition die Immobilie für eine breite Zielgruppe attraktiver macht.

Alles, was stark individualisiert ist oder hohe Folgekosten erwarten lässt, erhöht meist eher den persönlichen Wohnkomfort als den objektiven Marktwert.

Zunächst sollten sie prüfen, ob sich ihr Grundstück wirklich dafür eignet. Entscheidend sind die Lage, die Ausrichtung und die topographischen Gegebenheiten. Für einen Pool ist ein möglichst ebenes Gelände vorteilhaft. Auch der Grundwasserspiegel spielt eine wichtige Rolle: Bei einem hohen Grundwasserstand sind besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen erforderlich, was die Kosten deutlich erhöhen kann.

Darüber hinaus sind baurechtliche Vorgaben zu beachten. Ob für einen Pool oder eine Außensauna eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Landesrecht sowie von Größe, Ausführung und Standort der Anlage ab. Teilweise sind kleinere Anlagen genehmigungsfrei, wie beispielsweise Pools bis 100 Kubikmeter. Dennoch müssen regelmäßig Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Es empfiehlt sich, vorab beim zuständigen Bauamt nachzufragen, welche Anforderungen im konkreten Fall gelten.

Bei einer Außensauna kommen zusätzliche Anforderungen hinzu. Wird sie etwa mit einem Holzofen betrieben, ist regelmäßig die Zustimmung des Schornsteinfegers erforderlich. Auch brandschutzrechtliche Vorgaben müssen eingehalten werden.

Neben den Baukosten sollten Eigentümer unbedingt die laufenden Betriebs-, Pflege- und Instandhaltungskosten realistisch kalkulieren – insbesondere für Wasser, Strom und Wartung. Diese werden häufig unterschätzt.

Für Wohnungseigentümer gilt außerdem: Auch wenn ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche besteht, dürfen Pool oder Sauna nicht ohne Weiteres errichtet werden. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung, die einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfordert. Enthält die Teilungserklärung Einschränkungen oder Verbote zu einer solchen Gartennutzung, sind diese verbindlich.

Hohe Nebenkosten durch aufwändige Außenanlagen können auf potenzielle Käufer oder Mieter abschreckend wirken. Berücksichtigen sollte man insbesondere bei großen Gärten die Pflegekosten, etwa für Rasenmähen, Rückschnitt, Bewässerung oder Baumpflege. Je nach Umfang kann auch der Einsatz eines professionellen Garten- oder Hausmeisterdienstes erforderlich sein. Aufwendig gestaltete Außenanlagen – etwa Ziergärten, Teiche oder stark strukturierte Pflanzkonzepte – erhöhen zusätzlich den Wartungs- und Instandhaltungsaufwand.

Auch befestigte Flächen wie Wege, Zufahrten oder Stellplätze verursachen laufende Kosten, beispielsweise für Reinigung, Instandhaltung oder Winterdienst. Nicht zuletzt wirkt sich eine Außenbeleuchtung auf den Stromverbrauch aus.

Besonders kostenintensiv können Pools sein, vor allem durch Beheizung, Wasseraufbereitung und Technik. Bei Außensaunen spielt eine gute Dämmung eine wichtige Rolle, um die Energiekosten im Rahmen zu halten.

“Insgesamt gilt: Je komplexer und technikintensiver die Außenanlage, desto höher sind in der Regel die laufenden Kosten. Diese beeinflussen unmittelbar die Attraktivität und Vermarktbarkeit der Immobilie, insbesondere vor dem Hintergrund gestiegener Energiekosten.”

Dr. Sandra Möller

Sandra von Möller ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht und engagiert sich seit August 2024 beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum. Der bundesweit aktive Verband mit Sitz in Bonn vertritt die Interessen privater Immobilieneigentümer, insbesondere von Wohnungseigentümern und Gemeinschaften.