Vermietung von Einfamilienhäusern
Rückmietverkauf: GNIW erweitert Geschäftsmodell
Der Rückmietverkauf ist ein Nischenprodukt der Immobilienverrentung und auf Expansionskurs. IMMO.info sprach mit Dr. Henryk Seeger, Geschäftsführer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft über die Vorzüge dieses Geschäftsmodells und die Entwicklung von GNIW.
Die GNIW betreibt mit dem Rückmietverkauf ein simples Modell im Segment der Immobilienverrentung ( Equity Release Modell), das auf zwei Säulen ruht: einem Kaufvertrag und einem Mietvertrag. IMMO.info hat den Rückmietverkauf bereits ausführlich vorgestellt.
So funktioniert der Rückmietverkauf
Zusammengefasst funktioniert der Rückmietverkauf wie folgt: Interessierte, die ihr Wohneigentum verkaufen aber dennoch wohnen bleiben möchten, erfragen ein Angebot. Die GNIW kauft Häuser und Wohnungen zum Marktpreis einer bewohnten Immobilie. Dieser liege durchschnittlich etwa 25 Prozent unter dem Marktpreis einer unbewohnten Immobilie, sagt Dr. Henryk Seeger, Geschäftsführer der GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft. „In den Metropolen, wo Mietwohnungen besonders gefragt sind, ist der Preisunterschied zwischen vermieteten und leerstehenden Objekten unter Umständen höher als in ländlichen Regionen, wo es weniger Mietinteressierte gibt.“
GNIW kooperiert mit Banken, Versicherungen und Maklern, darunter LBS, Planethome, Volksbanken oder Garang Immobilien. Quelle: Screenshot gniw.de
Kommt es zum Verkauf, wird neben dem Kaufvertrag ein Mietvertrag unterzeichnet, den nur der Mieter, nicht aber die GNIW als Vermieter kündigen kann. Zusätzlich wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Die Miete bewegt sich in ortsüblicher Höhe, wird frühestens nach fünf Jahren und für Menschen über 80 Jahren nicht erhöht. Der Altersdurchschnitt der Verkäufer liege bei 76 Jahren, so Seeger.
„Der Rückmietverkauf ist transparent und leicht zu verstehen. Damit grenzen wir uns klar von anderen Arten der Immobilienverrentung wie Leibrente oder dem Teilverkauf ab“, sagt Seeger.
Damit grenzen wir uns klar von anderen Arten der Immobilienverrentung wie Leibrente oder dem Teilverkauf ab
— Dr. Henryk Seeger, Geschäftsführer der GNIW
Nach eigenen Angaben hat die GNIW im vergangenen Jahr Häuser und Wohnungen im dreistelligen Bereich angekauft und bezeichnet sich nun als Deutschlands größten Vermieter von Einfamilienhäusern. Einfamilienhäuser machten rund 75 Prozent des GNIW-Portfolios aus. Das Unternehmen ist in allen 16 Bundesländern präsent.
Mietmarkt für Einfamilienhäuser entsteht
GNIW: Der Rückmietverkauf spricht insbesondere Eigentümer von Einfamilienhäusern an.
Die aktuelle Marktsituation bringt für GNIW und ihre Kunden vor allem zwei Neuerungen mit sich: Wegen der teureren Zinsen sind auch die Renditeanforderungen für den Rückmietverkauf gestiegen. „Früher strebten wir etwa drei Prozent Rendite an. Heute müssen wir 4,5 bis sechs Prozent Rendite erwirtschaften, damit sich das Geschäft für uns lohnt. Hoher Verkaufspreis und dann eine niedrige Miete, das gibt es so nicht mehr“, räumt Seeger ein. Die GNIW kommuniziere das ihren Kunden ganz offen.
Die zweite Neuerung: Nach der ursprünglichen Geschäftsidee werden die Immobilien, wenn Mieter ausziehen oder versterben, energetisch saniert und direkt verkauft. Wegen der gestiegenen Zinsen und hohen Inflation ist die Situation für Käufer schwieriger geworden. „Im aktuellen Marktumfeld können sich weniger Haushalte Immobilien für mehr als eine Million Euro leisten“, sagt Seeger. Die Option, ein Haus zu mieten, werde häufiger in Betracht gezogen.
„Es entsteht gerade ein Mietmarkt für Einfamilienhäuser, den es bisher so nicht gab“, erklärt Seeger. Das ermögliche Familien, deren Budget unter den aktuellen Konditionen für den Kauf eines Einfamilienhauses nicht ausreiche, einige Jahre in einem Einfamilienhaus zu verbringen. Für die GNIW bedeute das eine weitere Geschäftsmöglichkeit: Frei werdende Häuser zu modernisieren und dann erneut zu vermieten.
Kein Mietspiegel für Einfamilienhäuser
Für Einfamilien- und Reihenhäuser ist die Mietpreisgestaltung komplizierter als für Wohnungen. Die klassischen Mietspiegel nehmen Häuser oft ausdrücklich aus. Trotzdem ist es üblich und legal sich im Falle einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel zu beziehen. Die Alternative wäre ein teures Gutachten oder die Benennung von Vergleichsobjekten.
Die Mietpreisbremse gilt auch für Einfamilienhäuser, Mieterhöhungen sind gewissen Regeln unterworfen. Wegen des fehlenden Mietspiegels ist es komplizierter zu beurteilen, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig ist.
Wenn sich die Vermietung von Häusern in Deutschland weiter etabliert, könnte eine neue Kategorie im Mietspiegel Vermietern und Mietern das Leben erleichtern. Eine Kategorie, die zusätzlich zur Wohnfläche die Gartenfläche berücksichtigt und die Vergleichbarkeit von Einfamilienhäusern ermöglicht.
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