Grundpartner

Die Grundpartner GmbH nutzt das Erbbaurecht und kauft Immobilieneigentümern das Grundstück ab. Das Haus verbleibt beim Verkäufer. Lohnt sich das Modell? IMMO.info hat mit Christoph Wontke, Geschäftsführer und Mitgründer der Grundpartner GmbH und dem Prokuristen Erik Krahl gesprochen.

Grund verkaufen, Haus behalten. Grundpartner kauft Eigentümern Grund und Boden ab, diese pachten das Grundstück zurück. Quelle: Webseite grundpartner.de im Mai 2024

Zielgruppe der Grundpartner sind Immobilieneigentümer, die Geld aus ihrem Eigenheim freisetzen, aber dauerhaft wohnen bleiben möchten. Hierzu gehören Senioren mit Schwierigkeiten, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Als weitere Zielgruppe nennt Grundpartner Ehepartner im Scheidungsfall. Beispiel: Frau und Kinder bleiben im Haus wohnen, aber die Vermögenswerte müssen getrennt werden. Die Ehefrau kann aufgrund der fehlenden Kapitaldienstfähigkeit den Immobilienkredit nicht fortführen.

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Wie genau funktioniert der Grundstücksverkauf an Grundpartner? Was kostet das und welche Vorteile und Nachteile gibt es?

1. Bewertung: Grundpartner bewertet den Grundstückswert. Die Bewertung richtet sich hauptsächlich nach dem Bodenrichtwert.
2. Grundbucheintragung: Im Grundbuch werden Grundstück und Gebäude getrennt. Grundpartner wird Eigentümer des Grundstücks, das mit einem Erbbaurecht belastet wird.
3. Kaufpreis und Erbbauzins: Grundpartner bezahlt den Kaufpreis für das Grundstück. Gegebenenfalls wird damit eine bestehende Grundschuld abgelöst. Ab sofort ist ein monatlicher Erbbauzins an Grundpartner zu bezahlen.
4. Laufzeit und Rückkaufoption: Laufzeit des Erbbaurechts sind 999 Jahre. Die Gebäudeeigentümer bekommen nach zehn und nach 20 Jahren die Option, das Grundstück zurückzukaufen.

Grundpartner spricht von einer “horizontalen Teilung”. Das Grundstück wird vom Gebäude getrennt.

Horizontale Trennung von Grundstück und Haus. Das Gebäude verbleibt beim Verkäufer. Er bezahlt für das Recht zur Grundstücksnutzung.

Im Gegensatz zu einem Immobilien-Teilverkauf (“vertikale Trennung”) sind die Rechte und Pflichten nach Verkauf von Grund und Boden und Abschluss des Pachtvertrags im Gesetz über das Erbbaurecht klar geregelt. Die Verkäufer behalten das Haus und sind dafür verantwortlich.

Grundstück und Haus werden in zwei Grundbücher geteilt. Sie erhalten ein eigenes Erbbaurechtsgrundbuch. Die Nutzung des Grundstückes ist über die Laufzeit mit einem dinglichen Recht gesichert. Das Gebäude kann weiterverkauft und vererbt werden. Nach Angaben der Firma ist eine Beleihung das Gebäudes möglich, weil der Pachtvertrag auf einen Zeitraum von 999 Jahren abgeschlossen wird. Grundpartner verpflichtet sich im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung zu einer Beleihung zu erteilen.

Nicht möglich ist das Erbaurechts-Modell für Eigentümer, die sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG ) befinden. Das betrifft hauptsächlich Eigentumswohnungen und einige Reihen- und Doppelhäuser. Der Grundstücksverkauf funktioniert nur, wenn alle Grundstückseigentümer diesem zustimmen. Der Immobilien-Teilverkauf hingegen ist mit einer Eigentumswohnung möglich.

Grundpartner bezahlt den Verkäufern nur den Wert des Grundstücks. Hierfür wird ein Gutachten erstellt. Wichtigster Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert. Grundpartner kauft nicht in allen Regionen an. Mindestwert des Bodenrichtwerts sind 100 Euro. Die Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten übernimmt Grundpartner.

Auf den Auszahlungsbetrag müssen Verkäufer einen Erbbauzins bezahlen. Grundpartner legt hierfür eine Verzinsung von 4,0 Prozent pro Jahr fest, die jährlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI ) angepasst wird.

Die Option zum Rückkauf des Grundstücks hat nur der Verkäufer oder dessen Erben. Sollte er diese nach zehn oder 20 Jahren ziehen, lässt sich Grundpartner dies mit einem Aufschlag von 25 Prozent bezahlen.

Mit dem Gebäude hat Grundpartner nichts zu tun. Reparaturen, Modernisierung, Instandhaltung und auch die Grundsteuer sind weiterhin vom Verkäufer, der Eigentümer des Gebäudes ist, zu bezahlen.

Herr Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses. Er möchte sein Haus zu Geld machen, aber dauerhaft darin wohnen bleiben. Der Immobilienwert beträgt 500.000 Euro. Davon entfallen 250.000 Euro auf das Gebäude und 250.000 Euro auf Grund und Boden. Die Immobilie ist mit einer Grundschuld von 50.000 Euro belastet.

“Partnerkauf” nennt die Grundpartner GmbH eine Variante, um Immobilienkäufer beim Erwerb der Wunschimmobilie zu helfen. Der Immobilienkäufer erwirbt nur des Gebäude. Grundpartner kauft das Grundstück, das dem Immobilienkäufer zur Verfügung gestellt wird. Dafür ist ein Erbbauzins an Grundpartner zu zahlen. Im Ergebnis kann sich der Käufer ein größeres Haus mit Grundstück leisten. Allerdings hat er eine monatliche Belastung zu stemmen, die Banken bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen müssen.