Nießbrauch ablösen: Warum die Ablösezahlung seit dem neuen BFH-Urteil Steuern kostet

• Einen Nießbrauch ablösen bedeutet: Der Berechtigte verzichtet auf sein Recht und lässt es im Grundbuch löschen, in aller Regel gegen eine Einmalzahlung.
• Die Höhe der Ablösezahlung richtet sich nach dem Kapitalwert des Nießbrauchs, also nach der Jahresmiete und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten.
• Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10. Oktober 2025 ist diese Zahlung einkommensteuerpflichtig, wenn der Nießbraucher die Immobilie tatsächlich vermietet hat.
• Bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen bleibt die Ablösung nach derzeitigem Stand steuerfrei.
• Das Bundesfinanzministerium hält in seinen Anweisungen bislang an der alten, günstigeren Auffassung fest. Betroffene sollten ihren Steuerbescheid deshalb prüfen lassen.

Der Vorbehaltsnießbrauch gehört zu den häufigsten Bausteinen der Immobilienübertragung innerhalb der Familie. Die Eltern überschreiben Haus oder Wohnung auf die Kinder, behalten sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen und die Mieten einzunehmen. Für die Schenkungsteuer zahlt sich das aus: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Oft sinkt die Bemessungsgrundlage so weit, dass der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind ausreicht und gar keine Schenkungsteuer anfällt.

Irgendwann steht die Frage im Raum, das Recht wieder aus dem Grundbuch zu bekommen. Der Anlass ist fast immer derselbe:

„Der häufigste Grund für eine Ablösung ist der Verkauf. Kein Käufer akzeptiert eine Wohnung, in der ein fremdes Nutzungsrecht auf Lebenszeit eingetragen ist. Also muss der Nießbrauch vorher weg.“

erklärt Jonas Brüdern, Steuerberater und Gründer von ImmoTAX.

Daneben gibt es weitere typische Situationen: Die Bank verlangt für eine Umschuldung ein unbelastetes Grundbuch. Die Familie einigt sich neu, weil ein Kind ausbezahlt wird. Oder der Berechtigte zieht ins Pflegeheim und braucht Liquidität.

Der Ablauf ist immer gleich: Der Nießbraucher erklärt den Verzicht, ein Notar beurkundet die Löschungsbewilligung, das Grundbuchamt streicht das Recht. In den meisten Fällen fließt dafür Geld vom Eigentümer an den bisherigen Nießbraucher.

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Als Ablösezahlung wird üblicherweise der Kapitalwert angesetzt, den das Recht zum Zeitpunkt des Verzichts noch hat. Die Rechnung dahinter ist überschaubar: Jahreswert mal Vervielfältiger.

Der Jahreswert ist die Nettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher selbst trägt. Bei einer selbstgenutzten Immobilie tritt an die Stelle der Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vervielfältiger stammt aus einer Tabelle, die das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu veröffentlicht. Er richtet sich nach Alter und Geschlecht des Berechtigten und bildet die statistische Lebenserwartung ab.

Ein Beispiel: Eine 72-jährige Nießbrauchsberechtigte hat eine vermietete Eigentumswohnung, die 12.000 Euro Jahresnettomiete abwirft. Bei einem Vervielfältiger von rund 10 ergibt sich ein Kapitalwert von etwa 120.000 Euro. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Betrag, weil das Recht rechnerisch länger läuft.

„Der Kapitalwert ist ein Rechenwert, kein Marktpreis. In der Familie wird trotzdem fast immer genau dieser Betrag vereinbart, weil er nachvollziehbar ist und das Finanzamt ihn akzeptiert.“

sagt Steuerberater Jonas Brüdern.

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Bis Ende 2025 galt die Ablösung als reine Vermögensumschichtung. Der Berechtigte tauscht ein Recht gegen Geld, sein Vermögen bleibt der Höhe nach gleich, Einkommensteuer fällt nicht an. So hatte es der Bundesfinanzhof 1992 entschieden, und so steht es bis heute in den Anweisungen der Finanzverwaltung.

Am 10. Oktober 2025 hat der Bundesfinanzhof diese Linie aufgegeben (Aktenzeichen IX R 4/24). Das Entgelt für den Verzicht auf einen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück ist danach eine Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen. Und Entschädigungen sind steuerpflichtig.

„Die Begründung ist nachvollziehbar. Wer auf zwanzig Jahre Mieteinnahmen verzichtet und dafür eine Summe bekommt, die genau diese zwanzig Jahre abbildet, lässt sich wirtschaftlich die Mieten in einem Betrag auszahlen. Nur war das jahrzehntelang anders geregelt, und darauf haben sich die Familien verlassen.“

ordnet Jonas Brüdern die Entscheidung ein.

Eine zweite Änderung fällt auf den ersten Blick kaum auf, wiegt in der Praxis aber schwer. Bisher setzte eine steuerpflichtige Entschädigung voraus, dass der Empfänger unter Druck stand, also etwa gedrängt wurde, sein Recht aufzugeben. Diese Hürde hat der Bundesfinanzhof gestrichen. Auch wer den Nießbrauch völlig freiwillig und in bester Absicht aufgibt, zahlt jetzt Steuern.

Zurück zur 72-jährigen Berechtigten aus dem Beispiel oben. Sie bezieht eine Rente und hat daneben keine nennenswerten Einkünfte, ihr zu versteuerndes Einkommen liegt bei rund 20.000 Euro. Darauf zahlt sie knapp 1.700 Euro Einkommensteuer.

Jetzt verkauft die Tochter die Wohnung, der Nießbrauch wird gegen 120.000 Euro abgelöst. Das zu versteuernde Einkommen der Mutter springt in diesem Jahr auf 140.000 Euro. Die Einkommensteuer darauf beträgt rund 48.000 Euro, hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Unter dem Strich kostet die Ablösung sie rund 46.000 Euro zusätzliche Steuer. Von der Zahlung über 120.000 Euro bleiben also gut 74.000 Euro übrig.

Es gibt eine Erleichterung. Weil es sich um eine Entschädigung handelt, kann die sogenannte Fünftelregelung greifen. Die Steuer wird dann rechnerisch so ermittelt, als würde der Betrag über fünf Jahre verteilt zufließen. Das dämpft den Progressionssprung.

„Die Fünftelregelung mildert die Spitze, sie schafft die Steuer aber nicht aus der Welt. Bei sechsstelligen Ablösebeträgen bleibt am Ende trotzdem ein hoher Betrag stehen. Wer damit rechnet, dass die Ablösung steuerfrei ist, verkalkuliert sich schnell um den Preis eines Kleinwagens.“

warnt Jonas Brüdern.

Die Entscheidung gilt nicht für jeden Nießbrauch. Drei Konstellationen bleiben außen vor.

Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich offengelassen, was gilt, wenn der Berechtigte selbst in der Immobilie wohnt. Seine Begründung trägt dort nicht, weil keine steuerpflichtigen Mieteinnahmen entgehen.

„Wer im eigenen Haus wohnt und den Nießbrauch gegen Geld aufgibt, verzichtet auf keine steuerbaren Einkünfte. Für diese Fälle sehe ich keine Steuerpflicht. Das betrifft die große Mehrheit der klassischen Übergabeverträge beim Eigenheim.“

erklärt Steuerberater Jonas Brüdern.

Verzichtet der Berechtigte, ohne dafür Geld zu bekommen, entsteht keine Einkommensteuer. Dafür rückt eine andere Steuer in den Blick: Der unentgeltliche Verzicht ist eine Schenkung an das Kind, denn dessen Eigentum wird von einer Last befreit.

„Das übersehen viele. Der Verzicht ist eine zweite Schenkung, und die Zehnjahresfrist für den Freibetrag läuft ab diesem Zeitpunkt neu. Wenn die erste Übertragung den Freibetrag schon weitgehend aufgebraucht hat, wird es teuer.“

so Jonas Brüdern.

Endet der Nießbrauch durch den Tod des Berechtigten, erlischt das Recht von selbst. Es fließt kein Geld, es fällt keine Einkommensteuer an. Das Grundbuch wird auf Vorlage der Sterbeurkunde berichtigt.

Hier wird es für Betroffene unangenehm. Das maßgebliche Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2013 stuft die Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs ausdrücklich als nicht steuerbar ein. Dieses Schreiben ist bis heute nicht aufgehoben. Rechtsprechung und Verwaltungsanweisung widersprechen sich also offen.

„Wir haben gerade den Zustand, dass das Finanzamt zwei Meinungen im Haus hat. Solange das Schreiben gilt, kann der Sachbearbeiter es zugunsten des Steuerzahlers anwenden. Verlassen würde ich mich darauf nicht, denn ein neues Schreiben kommt mit Sicherheit.“

sagt Jonas Brüdern.

Praktisch heißt das: Wer eine Ablösung bereits erhalten hat, sollte den Steuerbescheid genau ansehen und im Zweifel Einspruch einlegen. Wer eine Ablösung plant, sollte die steuerlichen Folgen vorher klären und nicht erst, wenn der Notartermin steht.

Entscheidend ist, ob der Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte erzielt. Steht die Wohnung leer oder wird sie selbst genutzt, sieht die Lage anders aus. Diese Frage gehört an den Anfang jeder Prüfung.

Soll die Immobilie verkauft werden, gibt es eine Alternative zur Ablösung. Der Nießbrauch setzt sich am Verkaufserlös und anschließend an einer Ersatzimmobilie fort. Der Bundesfinanzhof erkennt diese Gestaltung an. Der Berechtigte bekommt dann keine Abfindung, sondern behält sein Recht, nur an einem anderen Objekt.

„Diese Lösung muss schriftlich vereinbart sein, bevor die erste Immobilie verkauft wird. Wer das erst hinterher regelt, hat den Vorteil verspielt.“

betont Steuerberater Jonas Brüdern.

Weil die Zahlung als Entschädigung gilt, kommt die ermäßigte Besteuerung in Betracht. Sie wird nicht automatisch gewährt, sondern muss in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Zahlung in einem einzigen Jahr zufließt.

Die Steuerlast hängt stark davon ab, welche übrigen Einkünfte im selben Jahr anfallen. Eine Ablösung im Jahr des Renteneintritts trifft anders als eine Ablösung im letzten Jahr voller Berufstätigkeit. Wer flexibel ist, verschiebt den Notartermin über den Jahreswechsel.

In größeren Fällen lässt sich die Beurteilung vorab beim Finanzamt verbindlich klären. Das kostet Gebühren und dauert einige Monate, schafft aber Sicherheit, bevor Geld fließt.

Auf der anderen Seite steht meist das Kind, das die Immobilie seinerzeit übertragen bekommen hat. Für den Eigentümer ist die Ablösezahlung nicht verloren. Sie zählt zu den nachträglichen Anschaffungskosten der Immobilie. Der Betrag wird auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt, der Gebäudeanteil erhöht die Abschreibung.

„Beim Kind ist das Geld steuerlich nicht weg, es kommt nur langsam zurück. Wird die Wohnung weiter vermietet, erhöht die Zahlung die Abschreibung über die Restnutzungsdauer. Bei Eigennutzung bringt sie steuerlich nichts.“

erklärt Jonas Brüdern.