Ein freies Zimmer vermieten: Airbnb und Alternativen

Die Kinder sind ausgezogen, im ehemaligen Büro verstaubt der Hometrainer – freie Zimmer in der eigenen Wohnung sind ein Luxusproblem. Doch nicht jeder, der ungenützte Räume hat, führt ein Luxusleben. Viele können Zusatzeinnahmen gut gebrauchen. Raum ist Geld, das gilt nicht nur in den Großstädten.

Mieteinnahmen versteuern – das müssen Sie wissen

Airbnb und andere Anbieter: Die Vermietung ist vielerorts reglementiert.

Wohnraum ist zum Wohnen da, nicht nur zum Übernachten. Und Wohnraum ist in Deutschland vor allem in den großen Städten Mangelware. Damit wertvoller Wohnraum nicht dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen wird, hat der Gesetzgeber den Rahmen für ein Verbot der Zweckentfremdung geschaffen. Was das bedeutet, erklären wir in unserem Artikel Zweckentfremdung von Wohnraum.

Dieses Verbot wird in verschiedenen Regionen unterschiedlich umgesetzt. In vielen Städten benötigen Vermieter kurzfristiger Unterkünfte eine Lizenz. In manchen Regionen gibt es zeitliche Obergrenzen für private Vermietungen an Feriengäste; in München liegt sie bei acht Wochen im Jahr. In Berlin darf man bis zu 49 Prozent der Gesamtwohnfläche genehmigungsfrei vermieten, sofern man selbst auch in der Wohnung wohnt. Jedoch muss dafür beim zuständigen Bezirksamt eine kostenfreie Registriernummer beantragt werden.

Zweckentfremdung ist eine Ordnungswidrigkeit, nach der mehr und mehr gefahndet wird, und die empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen kann. In der Stadt München können Strafen bis zu 500.000 Euro verhängt werden.

Airbnb ist das größte und bekannteste Portal, aber es gibt Alternativen. Quelle: Airbnb Newsroom

Wer ein freies Privatzimmer in Deutschland – im Rahmen des Erlaubten – tages- oder wochenweise vermieten will, findet wenige Alternativen zu Airbnb. Neben dem Platzhirsch für die Vermittlung von Privatzimmern kommt Booking.com infrage. Auch auf Hometogo.de sind einzelne Zimmer inseriert, meist führt der Link des Angebots zu Booking; wenige laufen direkt über Hometogo. Andere große Anbieter wie etwa Fewo-direkt.de oder Interhome.de vermitteln nur komplette Appartements, Wohnungen und Häuser.

Das Inserieren von Wohnraum ist auf Airbnb und Booking kostenlos möglich. Erst wenn jemand einen Aufenthalt bucht, fallen Kosten an. Airbnb verlangt nach eigenen Angaben von den meisten Vermietern eine Servicegebühr von drei Prozent auf die Summe aus Mietpreis und Endreinigung. Booking.com ist weniger transparent, was die Kosten betrifft. Bei jeder Buchung fällt eine prozentuale Kommission an, die von Art und Lage der Unterkunft abhängt. Nur wer sich registriert, erfährt den genauen Betrag.

Um über Hometogo auf verschiedenen Plattformen präsent zu sein, müssen Vermieter ein Abo für monatlich 23,20 Euro abschließen.

Ohne monatliche Gebühren und provisionsfrei können Privatpersonen Zimmer auf Mein-Monteurzimmer.de anbieten. Diese Plattform vermittelt günstige und einfache Unterkünfte tage-, wochen- oder monatsweise, die Zielgruppe sind Handwerker sowie Urlauber.

Zudem gibt es regionale Portale für die Vermittlung von Privatzimmern, in München beispielsweise Checkin-muenchen.de. Auf dieser Plattform finden sich Angebote für Aufenthalte unterschiedlicher Dauer. Auch hier sind die Anzeigen kostenlos, nur bei Buchung wird eine Provision fällig. Je nach Aufenthaltsdauer trägt sie der Mieter oder der Vermieter.

Wenn ich für einen Monat oder länger ein möbliertes Zimmer vermieten möchte, muss ich mir keine Sorgen um Zweckentfremdung machen: Es ist legal, an Menschen zu vermieten, die vorübergehend aus einem bestimmten Grund (vielleicht wegen einer projektbezogenen Arbeit) ihren Lebensmittelpunkt in eine andere Stadt verlegen.

In unserem Artikel zu den verschiedenen Möglichkeiten, zeitlich begrenzt zu wohnen, klären wir über das umfassende Thema Vermieten auf Zeit auf.

Ein großer Anbieter ist hier Wunderflats, der neben kompletten Wohnungen und Häusern auch Anzeigen für Privatzimmer etwa für Studierende aufnimmt. Auf vielen anderen Vermittlungsplattformen, wie beispielsweise Mr. Lodge in München, ist es nicht möglich, einzelne Zimmer zu inserieren.

Ein Zimmer für begrenzte Zeit zu vermieten, bessert nicht nur die Haushaltskasse auch. Es ermöglicht auch, neue Menschen kennenzulernen. Steht Geld nicht im Vordergrund, sondern wünsche ich mir soziale Kontakte und interessiere mich für andere Kulturen, bestehen weitere Möglichkeiten, ein freies Zimmer zu nutzen:

Zimmer mieten über Airbnb und andere Portale: Manchmal stehen kulturelle und soziale Aspekte im Vordergrund. Hier ein Haus mit freien Zimmern in Frankreich. Quelle: Airbnb Newsroom

Überall in Deutschland, wo es Sprachschulen gibt, suchen minder- und volljährige Sprachschüler wochen- und monatsweise eine Unterkunft, meist mit Anschluss an die Gastfamilie. Wer im Internet „Sprachschüler aufnehmen München“ sucht, findet Suchanzeigen von Sprachschulen. Die finanzielle Aufwandsentschädigung für Vermieter ist niedrig; große Kursanbieter wie das Goethe-Institut  zahlen eventuell mehr als kleine Sprachschulen. Doch auch mit Kursteilnehmern des Goethe-Instituts lassen sich lange nicht die Einnahmen erzielen, die mit Airbnb und Alternativen möglich sind.

Der Vollständigkeit halber sei hier auch Couchsurfing.com genannt. Stellt man auf dieser Plattform seine Couch, ein Bett oder Zimmer zur Verfügung, bekommt man kein Geld, sondern die Möglichkeit, in anderen Städten und Ländern kostenfrei zu übernachten. Zudem tritt man einer aktiven Reise-Community bei. Der Mitgliedsbeitrag für Couchsurfing liegt bei circa 13 Euro im Jahr

Möchte ich ein freies Zimmer längerfristig abgeben, kann ich mir als Eigentümer einen Mieter und als Mieter einen Untermieter suchen. Mieter müssen dazu grundsätzlich ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Habe ich ein positives Verhältnis zu meinem Vermieter und spreche ich offen mit ihm über meine Untervermietungspläne, habe ich gute Chancen auf seine Zustimmung. Allerdings hat er das letzte Wort, sowohl grundsätzlich zur Untervermietung als auch zu einem bestimmten Kandidaten.

Wer bereit ist, längerfristig seine Wohnung zu teilen, bessert nicht nur seine Haushaltskasse auf, sondern tut auch eine doppelt gute Tat. Jeder Wohnungssuchende weniger, trägt zur Entspannung auf dem Mietmarkt bei. Und je mehr Menschen in einer Wohnung leben, umso einfacher lässt sich der Pro-Kopf-Verbrauch an Energie senken.

Potenzielle Untermieter finden sich über eigene Suchanzeigen in lokalen Medien, auf WG-gesucht.de oder auf Seiten für Studierende wie zum Beispiel Studierendenwerk München .

Falls jemand unsicher ist, ob das Untervermieten zu ihm passt, kann er sich an das Start-up Habiqo wenden. Habiqo unterstützt Mieter, die nicht wissen, ob und wie sie untervermieten sollen. Das im August 2023 gegründete Unternehmen begleitet seine Kunden zudem dabei, die Zustimmung des Vermieters einzuholen, den richtigen Untermieter zu finden, den Mietvertrag zu gestalten, und schließlich ein entspanntes Zusammenleben auf den Weg zu bringen. Eine rechtliche Beratung bietet das Unternehmen nicht.

Was kostet es, wenn ich mich bei der Untervermietung an die Hand nehmen lasse? Sofern ein Untermietvertrag abgeschlossen wird, fällt eine Monatsmiete als Honorar an. Wird kein Mietvertrag unterschrieben, berechnet Habiqo nichts.

Garagen und Stellplätze werden über lokale Anzeigenblätter, Quoka.de, Kleinanzeigen.de sowie die Internetportale Immoscout24, Immowelt und Immonet angeboten und gesucht.

Auch leere Kellerabteile kann man in Kleinanzeigen im Internet oder in lokalen Anzeigenblättern inserieren. Habe ich ein freies Zimmer und einen vollen Keller, will aber meine Wohnung mit niemandem teilen, könnte ich das Kellerabteil leer räumen und mein übriges Zimmer als persönlichen Stauraum nutzen.

Wer Haus, Wohnung oder Garten für Film- und Fotoproduktionen anbietet, wird nicht reich. Doch es ist eine weitere Möglichkeit, mit den eigenen vier Wänden ein wenig dazuzuverdienen. Irgendetwas Besonderes müssen Haus oder Garten haben, um in die Datei einer Location-Firma aufgenommen zu werden. Aber man braucht keine Villa, vielleicht reicht ein verwunschener Garten oder ein charmanter Erker. Auf Locationrobot.de können Interessierte ihre Anzeige selbst erstellen und den Mietpreis selbst festlegen. Vor der Veröffentlichung muss die Anzeige von dem Unternehmen genehmigt werden. Kosten fallen erst bei erfolgreicher Buchung der Location an, Locationrobot behält 15 Prozent des Mietpreises als Provision ein.

Deutschlands Steuersystem ist kompliziert; leicht passieren Fehler, die teuer kommen können. IMMO.info kann hier nicht steuerlich beraten, aber wir bieten einen Überblick über die (möglicherweise) anfallenden Steuern bei privater Vermietung. Je höher und komplizierter Ihre Einnahmen sind, um so dringender empfehlen wir, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Selbst wenn es sich bei den Mieteinnahmen eher um ein Taschengeld handelt, müssen sie nach § 21 des Einkommensteuergesetzes versteuert werden. Die Höhe der Steuern richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, etwa für Reparaturen, können in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.Der jährliche Grundfreibetrag für steuerpflichtige Einkünfte – Mieteinnahmen inklusive – liegt 2023 bei 10.980 Euro für Alleinstehende und bei 21.816 Euro für Verheiratete oder eingetragene Lebenspartnerschaften. Wenn also die Summe aller Einkünfte aus selbstständiger und nicht selbstständiger Arbeit, aus Kapitalvermögen, Mieteinnahmen und einiger weiterer Einkommensarten den entsprechenden Betrag nicht übersteigt, müssen keine Steuern gezahlt werden.Unabhängig von dem persönlichen Steuersatz und von sonstigen Einnahmen gibt es eine Ausnahme für Mieteinkünfte: Falls die jährlichen Einnahmen einer vorübergehenden Vermietung in einer selbst genutzten Wohnung 520 Euro nicht übersteigen, ist dieser Betrag aus Vereinfachungsgründen steuerfrei. Ab einer Summe von 521 Euro zählt der gesamte Betrag zu den steuerpflichtigen Einkünften.

Das Vermieten von Privatzimmern ist keine gewerbliche Tätigkeit und nicht gewerbesteuerpflichtig, solange nicht der Service eines Hotels oder einer Pension angeboten wird und zum Beispiel täglich Frühstück oder die Betten gemacht werden.

Eine Vermietung von mindestens sechs Monaten an dieselbe Person ist mehrwertsteuerfrei. Auf kurzfristige Vermietungen fallen theoretisch sieben Prozent Umsatzsteuer an. Allerdings können Vermieter die Kleinunternehmerregelung nach § 19 des Umsatzsteuergesetz anwenden, wenn sie aus allen selbstständigen oder gewerblichen Tätigkeiten zusammen nicht mehr als 22.000 Euro im Jahr einnehmen. Für Kleinunternehmer fällt keine Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer an.