CO2-Abgabe bei Immobilien: Das sieht das neue Gesetz für Vermieter und Mieter vor

CO2 steht für Kohlendioxid beziehungsweise Kohlenstoffdioxid, eine chemische Verbindung, die aus einem Kohlenstoffatom und zwei Sauerstoffatomen besteht. Es ist ein farb- und geruchloses Gas.

In der Atmosphäre wirkt CO2 als Treibhausgas. Es trägt dazu bei, die Wärmeenergie der Sonne in der Atmosphäre zu halten und eine gewisse Menge davon auf der Erdoberfläche einzufangen. Dieser Effekt wird als Treibhauseffekt bezeichnet und ist wichtig für das Leben auf der Erde, da er die Temperaturen in einem lebensfreundlichen Bereich hält.

Steigt der CO2-Gehalt, insbesondere durch das Verbrennen von fossilen Brennstoffen, steigt auch die Durchschnittstemperatur auf der Erde, was zum Klimawandel führt. Die Folgen: Anstieg des Meeresspiegels, extreme Wetterereignisse wie Hitzewellen, Dürren und Starkregen sowie Veränderungen im Ökosystem.

Anreiz für Vermieter: Eigentümer energieeffizienter Häuser zahlen weniger CO2 Abgabe.

Um den Klimawandel einzudämmen, ist es wichtig, CO2-Emissionen zu reduzieren und auf erneuerbare Energiequellen umzusteigen, die keine oder nur geringe Mengen an Treibhausgasen freisetzen. Ein Anreiz soll die CO2-Abgabe für Vermieter sein. Die Abgabe bedeutet jährlich an den Staat zu zahlende CO2-Kosten, je nach Verbrauch und CO2-Preis der fossilen Brennstoffe. Sie wird oft auch als CO2- oder Kohlenstoffsteuer bezeichnet, obwohl sie keine ist, da der CO2-Preis vom nationalen Emissionsrechtehandel abhängt.

In 2023 gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird jährlich auf bis zu 55 Euro im Jahr 2026 steigen.

Weitergehende Informationen zum nationalen Emissionshandel enthält das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) 

In der Debatte um den Klimawandel spielen Gebäude eine wichtige Rolle. Die Emissionen aus Wohn- und Gewerbeimmobilien machen in Deutschland 35 bis 40 Prozent des gesamten CO2-Ausstoßes aus. Die Bundesregierung will daher im Gebäudesektor weitere Anreize für energetische Sanierungen und effizientes Heizen schaffen.

Je schlechter ein Haus gedämmt ist, je älter die Fenster und die Heizung sind, desto mehr Brennstoff wird zum Heizen benötigt. Folglich steigen die Heizkosten und der CO2-Ausstoß. Seit dem 1. Januar 2021 zahlen Mieter eine CO2-Abgabe für das Heizen mit Gas oder Öl. Das ändert sich jetzt. Die Neuverteilung ab 1. Januar 2023 beteiligt fortan Vermieter am CO2-Ausstoß ihrer Immobilie. Grundlage bildet das Kohlendioxidkostenaufteilungs-Gesetz (CO2KostAufG) .

Das Gesetz betrifft Vermieter von Wohngebäuden, Wohnungen und Gewerbe­immobilien, in denen fossile Brennstoffe für die Heizung und Warmwasseraufbereitung genutzt werden.

Bei Gewerbeimmobilen gilt zunächst ein 50:50-Teilung der Kosten. Es sei denn, Vermieter und Mieter haben die Umlage der CO2-Abgabe vertraglich anders geregelt. Bis Ende 2025 soll auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell entwickelt worden sein.

Das Prinzip der CO2-Abgabe für Wohngebäude ist simpel: Die Höhe der Abgabe richtet sich nach der Menge an CO2, die das Haus pro Quadratmeter im Jahr ausstößt. Je höher die CO2-Emissionen, desto höher sind die CO2-Kosten für den Vermieter.

Was umgekehrt bedeutet: Je besser die Energieeffizienz, desto mehr Kosten können auf den Mieter umgelegt werden.

In Wohngebäuden und gemischt genutztes Gebäuden soll die Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern in einem zehnstufigen Stufenmodell erfolgen.

Bei einer sehr schlechten Energiebilanz (ab 52 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter) tragen die Vermieter den höchsten Anteil an der CO2-Abgabe (95 Prozent). Ist sie sehr gut (weniger als 12 kg CO2 pro Quadratmeter, was dem Effizienzhausstandard EH 55 entspricht), trägt die Kosten weiterhin vollständig der Mieter. Maßgebend ist der nachgewiesene, durch den Verbrauch des Mieters entstandene, CO2-Ausstoß.

Erschweren oder beschränken behördliche Vorgaben eine energetische Sanierung der Immobilie, zahlen Vermieter eine geringere CO2-Abgabe.

Zu den Ausnahmen zählen:

• rechtliche Beschränkungen, die aus dem Denkmalschutz hervorgehen.
• rechtliche Verpflichtungen, eine bestimmte Wärmelieferung zu beziehen (z. B. Fernwärme).
• der Umstand, dass das Gebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß Paragraph 172 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs  (Milieuschutz) liegt. Wesentliche Veränderungen am Gebäude sind dann nicht möglich oder müssen baurechtlich genehmigt werden.

In den genannten Fällen reduziert sich der prozentuale Anteil des Vermieters um die Hälfte oder entfällt ganz. Allerdings kann sich der Vermieter auf eine Ausnahme CO2-Abgabe-Regelung nur berufen, wenn er dem Mieter die Umstände nachweist, die ihn dazu berechtigen.

Um zu wissen, in welche Stufe die Wohnung oder das Haus fällt, müssen Vermieter herausfinden, wie hoch die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr sind.

Dazu benötigen Sie zunächst den Gesamtenergieverbrauch in Kilowattstunden (kWh). Den multiplizieren Sie mit dem Emissionsfaktor der betreffenden Energieart und errechnen den gesamten CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Jahr.

Eine gute Übersicht der CO₂ Emissionsfaktoren für fossile Brennstoffe gibt die gleichnamige Broschüre  des Umweltbundesamtes.

Auch das Infoblatt  des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle klärt über die Emissionsfaktoren auf.

Den Wert teilen Sie im Fall einer Eigentumswohnung durch die Wohnfläche und erhalten den CO2-Ausstoß, den Sie für die Einstufung des Gebäudes in das Zehnstufenmodell benötigen. Daraus ergibt sich das prozentuale Verhältnis der CO2-Kostenaufteilung.

Zu Berechnung der CO2 Abgabe erhalten Vermieter und Mieter die notwendigen Werte auf der Abrechnung des Energieversorgers.

Wie hoch die CO2-Kosten für Mieter und Vermieter ausfallen, errechnet sich schließlich anhand der aktuellen CO2-Preise aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG, Paragraph 10 ).

Unterstützung erhalten Vermieter von ihrem Abrechnungsdienstleister. Dieser teilt Ihnen die CO₂-Menge und CO2-Kosten mit. Die Informationen werden auf den Rechnungen des Energieversorgers separat ausgewiesen.

Mit der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung legen Sie die CO2-Abgabe dann anteilig anhand des Stufenmodelles bzw. der prozentualen Verteilung auf ihre Mieter um.

Sollte sich der Mieter eigenständig mit Heizwärme und Warmwasser versorgen, so erstattet der Vermieter dem Mieter den prozentualen Anteil der Kosten. Der Erstattungsanspruch muss der Mieter bis spätestens zwölf Monate nach Abrechnung des Energieversorgers schriftlich vorlegen.

Die Bundesregierung plant bis zum 1. Juni 2023 einen digitalen Rechner für Mieter und Vermieter zu entwickeln, um die entstehenden CO2-Kosten schneller und einfacher zu berechnen.

Gut zu wissen: Die neue Aufteilung der CO2-Abgabe gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023. Sie wird daher in der Regel erst mit den in 2024 erstellten Abrechnungen fällig.

Kritik an der CO2-Abgabe kommt sowohl vom Deutschen Mieterbund als auch vom Eigentümerverband Haus & Grund. Beide Interessenverbände bemängeln das Verursacherprinzip.

So weist Haus & Grund Deutschland, dass Vermieter keinen Einfluss auf den Warmwasserverbrauch und das Heizverhalten ihrer Mieter haben. Der Verband fordert, dass die CO2-Abgabe voll umlagefähig bleibt, da Mieter für die höheren Kosten verantwortlich seien.

Der Mieterbund sieht das anders. Er kritisiert, dass Mieter mit CO2-Kosten zusätzlich belastet werden, bei ohnehin steigenden Energiepreise, Mieten und Lebenshaltungskosten. Daher fordert er eine komplette Aussetzung im Mietwohnsektor. Bemängelt wird auch, dass erzwungene Sanierungskosten auf die Miete umgelegt werden können und das Wohnen deutlich verteuern.

Ob die Idee der Bundesregierung aufgeht, Eigentümer mittels einer CO2-Abgabe zur energetischen Sanierung zu bewegen, ist noch ungewiss. Denn finanziell spürbar werden die zusätzlichen Kosten für Vermieter erst mit der Heizkostenabrechnung 2023. Hinzu kommen hohe Einmalkosten der Sanierung. Vermieter, die sich die Abgabe leisten können, wird die neue Regelung kaum treffen.