Grundsteuer berechnen: Das müssen Eigentümer wissen

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die für Grundstücke und Immobilien erhoben wird. Kommunen finanzieren mit ihr zum Beispiel Straßen, Schulen und öffentliche Einrichtungen. Im Jahr 2021 kamen in Deutschland fast 15 Milliarden Grundsteuer zusammen. Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden und Städte. Gezahlt von Eigentümern von Immobilien und Grundstücken, aber auch von Mietern. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer des Mietobjekts als Nebenkosten in voller Höhe umlegen. Die Grundsteuer gilt für ein Jahr und ist vierteljährlich zu zahlen – jeweils am 15. in den Monaten Februar, Mai, August und November.

Nicht verwechseln mit der Grunderwerbsteuer: die Grunderwerbsteuer fällt einmalig bei Kauf einer Immobilie oder von Baugrund an.

Der Grundsteuer zugrunde liegen der Einheitswert und die Steuermesszahl, beide sind bundesweit geregelt, sowie der Hebesatz in Prozent, mit dem die Werte multipliziert werden. Diesen legen die Gemeinden fest. Mit den Werten kann man die Grundsteuer berechnen.

Die Berechnung der Grundsteuer basierte bislang auf veralteten Einheitswerten, die häufig nicht mehr dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprechen. Im Westen beruhen die Einheitswerte auf dem Stand im Jahr 1964, im Osten ist das Jahr 1935 maßgebend.

Die Grundsteuer basiert auf Grundstückswerten von 1935 und 1964. Sie muss neu berechnet werden, erklärt das Bundesverfassungsgericht.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit den Jahren 1935 und 1964 sowohl im Osten als auch im Westen unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zu einem steuerlichen Ungleichgewicht. Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts sind die Werte mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinen, weshalb das Gericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt hat.

Bis zum 31. Januar 2023 war jeder Eigentümer und Grundbesitzer aufgerufen, eine Feststellungserklärung der Grundsteuer abzugeben. In Bayern wurde diese Frist bis Ende April 2023 verlängert. Die ersten Teilbescheide werden bereits verschickt:

A ein Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwerts und

B ein Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags.

Der Grundsteuerwert – in Bayern und manchen Bundesländern Grundsteueräquivalenzbetrag genannt – löst den Einheitswert ab. Der Grundsteuerwert errechnet sich je nach Bundesland unterschiedlich.

In diesem Bescheid werden die Grundsteuermesszahl festgelegt und der Grundsteuermessbetrag errechnet. Diese Steuermesszahl B1 multipliziert mit dem Grundsteuerwert A ergibt den Steuermessbetrag B. In Hamburg und Berlin wird dieser Bescheid erst im Jahr 2024 versendet.

Die Höhe der jährlichen Grundsteuer berechnet sich aus dem Grundsteuermessbetrag B multipliziert mit dem Hebesatz C1.

Der Hebesatz wird final im Jahr 2025 pro Gemeinde festgelegt. Daher ist Höhe der fälligen Grundsteuer erst im Jahr 2025 bekannt. Im Portal des Statistischen Bundesamts können die aktuell gültigen Hebesätze  pro Gemeinde eingesehen werden: für normale Wohnimmobilien gilt die „Grundsteuer B“. Damit lässt sich die Grundsteuer ab 2025 mit dem aktuellen Hebesatz ungefähr abschätzen.

Bis Ende 2024 muss die Neuregelung auf den Weg gebracht worden sein. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Gesetzgebung erhoben.

So können Sie die Grundsteuer berechnen.

Um die genaue Ausführung der neuen Grundsteuer kümmern sich die Bundesländer, daher kann es von Land zu Land unterschiedliche Regeln geben. Grundsätzlich soll die Grundsteuer mit aktuellen Werten berechnet werden. Dazu gehören unter anderem der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, die Grundstücksfläche beziehungsweise Wohnfläche, das Baujahr und die Lage.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln oder sich an einem bundeseinheitlichen Modell zu orientieren. Die Öffnungsklausel aus dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes nutzen aktuell fünf Länder: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, haben aber abweichende Steuermesszahlen eingeführt.

Dieses Gesetz enthält unter anderem die neuen Bewertungsregeln für die Grundsteuer auf Bundesebene. Es sieht vor, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet wird. (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG )

Mit diesem Gesetz wird den Gemeinden das Recht eingeräumt, ab dem Jahr 2025 auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. (Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung )

Hiermit wurde die Gesetzgebung des Bundes im Grundgesetz festgeschrieben. Gleichzeitig wurde den Ländern das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungen einzuführen. ( Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) )

Die Grundsteuer berechnen können Sie auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundeigentums mal Steuermesszahl mal Hebesatz.

Je nach Bundesland ermittelt das Finanzamt aus den Daten der Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwert (vormals: Einheitswert). Hierfür ist unter anderem der Wert des Bodens ( Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete relevant. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes, um die Grundsteuer zu berechnen. Kommt ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss hinzu, steigt der Grundsteuerwert.

Der Grundsteuerwert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese liegt 2025 bei 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) beziehungsweise 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke). Die Zahlen sind in allen Ländern gleich, die das Bundesmodell anwenden.

Der ermittelte Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde (in Prozent) multipliziert. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.

Die Gemeinden haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen. Sie sind aber angehalten, das Grundsteueraufkommen nicht erheblich zu verändern.

Rechenbeispiel aus der Praxis anhand vorliegender Grundsteuerbescheide zu einer Wohnung in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen.

• Grundsteuer A: Sie gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Je nach Ertragsfähigkeit wird ein Wirtschaftswert für den Boden ermittelt. Hinzu kommt ein Wert für den Teil, der bewohnt wird.
• Grundsteuer B: Sie gilt für die meisten Grundstücke und Immobilien. Dazu zählen Privat- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Wohnungen sowie Teileigentum und Erbbaurechte.
• Grundsteuer C: Für baureife, aber unbebaute Grundstücke, die offensichtlich als Spekulationsobjekt gehalten werden, können die Gemeinden einen höheren Hebesatz festlegen, die sogenannte Grundsteuer C. Damit soll insbesondere in Ballungsgebieten ein Anreiz geschaffen werden, Wohnraum zu schaffen.

Welche Steuerbescheide gibt es für die Grundsteuer?

Befreit ist laut Paragraph 3 des Grundsteuergesetz  unter anderem Grundbesitz, der von Einrichtungen des öffentlichen Dienst genutzt wird. Der Bund, die Länder und Gemeinden zahlen daher für ihre Grundstücke keine Grundsteuer. Auch für Krankenhäuser, Schulen, Kirchen und weitere Gebäude mit gemeinnützigen Zweck fällt keine Grundsteuer an.

In Deutschland gibt es zudem 16 kleine Gemeinden, die auf die Grundsteuer verzichten. Wer hier wohnt, ist von der Grundsteuerreform demnach nicht betroffen.

• Baden-Württemberg: Büsingen am Hochrhein
• Rheinland-Pfalz: Bergenhausen, Gornhausen, Horath, Rayerschied, Reuth, Riegenroth, Wahlbach
• Schleswig-Holstein: Friedrichsgabekoog, Hedwigenkoog, Hillgroven, Norderfriedrichskoog, Oesterwurth, Strübbel, Südermarsch, Wesselburener Deichhausen

Großer Schaden am Haus? Möglicherweise kann mit dem Finanzamt ein teilweiser Grundsteuererlass vereinbart werden.

Steht eine Mietwohnung leer, kann die Grundsteuer teilweise erlassen werden. Ein Anspruch auf 25 Prozent weniger Grundsteuer besteht, wenn Sie mindestens 50 Prozent weniger als die übliche Jahresmiete eingenommen haben. Wer keine Einnahmen mit dem Mietobjekt erzielt, kann die Grundsteuer möglicherweise halbieren (vergleiche Paragraph 34  Grundsteuergesetz).

Ein Anspruch auf Grundsteuer-Erlass kommt zustande, wenn man den Mietausfall nicht zu verantworten hat. Das ist der Fall, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, aber nicht auszieht, oder ein größerer Schaden wie Rohrbruch oder Brand die Wohnung für längere Zeit unbewohnbar macht.

Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften sowie Wohnungsgenossenschaften müssen ebenfalls weniger Grundsteuer zahlen.

Die neue Grundsteuer kann für Eigentümer eine finanzielle Belastung darstellen. Insbesondere, wenn sie auf Basis aktueller Werte deutlich höhere Grundsteuerzahlungen zu erwarten haben (Grundsteuer berechnen).

Die Erfolgsaussichten von Einsprüchen und Klagen sind zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abzusehen. Bei offensichtlichen Fehlern ist ein Einspruch der jetzt versendeten Bescheide aber empfehlenswert.

Den eigentlichen Grundsteuerbescheid für 2025 und damit die Höhe der neuen festgesetzten Grundsteuer erhalten Sie 2024 von Ihrer Gemeinde. Wie viel Grundsteuer Sie dann zahlen müssen, entscheidet sich ebenfalls erst im Jahr 2024. Sie hängt vom Hebesatz der Gemeinde ab und der ist noch nicht bekannt. Erst dann können Sie die neue Grundsteuer berechnen. Sie können aber schon berechnen, wie hoch die Grundsteuer bei gleichbleibendem Hebesatz wäre. Diesen multiplizieren Sie mit dem Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag aus den bereits vorliegenden Bescheiden.

• Grundsteuerreform.de - Infoseite der Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes 
• Amtliches Handbuch zur Bewertung der Grundsteuer vom Bundesministerium für Finanzen 
• Aktuell gültige Hebesätze pro Gemeinde im Portal des Statistischen Bundesamts