Ohne Makler? Immobilienverkauf mit und ohne Makler im Vergleich

Wer ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkauft, möchte Kosten sparen und sich selbst ein Bild über potenzielle Käufer und deren Preisvorstellungen machen. Keiner kennt die Immobilie besser als der Eigentümer. Warum also nicht selbst verkaufen? Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Sie sparen sich die Provision für den Makler. Seit Dezember 2020 können Sie dem Käufer nicht mehr die volle Provision auferlegen. Das Gesetz über Verteilung der Maklerkosten  regelt, dass die Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, muss allerdings ortsüblich sein. Aktuell liegt die Provision in den meisten Bundesländern oder bestimmten Regionen bei maximal 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Das bedeutet für Käufer und Verkäufer Maklerkosten von 3,57 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro sind dies 17.850 Euro pro Partei, die beide ohne Makler sparen würden.
• Sie können besser verhandeln und gegebenenfalls den Preis erhöhen. Immobilien ohne Makler sind rar und Käufer wissen, dass die Maklerprovision entfällt. Je höher der Immobilienwert, desto attraktiver der Kauf beziehungsweise Verkauf ohne Makler. Ob Sie im Ergebnis den Kaufpreis tatsächlich besser ohne Makler verhandeln können, ist aber nicht gesichert.
• Sie bestimmen, wer, wann die Immobilie kauft. Sie erhalten keine Vorauswahl durch den Makler und stehen mit Interessenten im Direktkontakt. Sie behalten die volle Kontrolle und ein gutes Gefühl für den Verkaufsprozess. Vielbeschäftigte Makler könnten Käufer wählen, die für ihn den geringsten Aufwand darstellen oder sie bevorzugen ihm bekannte Interessenten. Beides könnte die Maximierung des Verkaufspreises verhindern.

Wenn Sie den Einsatz eines Maklers abwägen: Den Makler Ihres Vertrauens zu finden, kann Zeit kosten und es ist schwierig die Qualität des Maklers festzustellen. Einen neuen Ansatz bietet das Angebot von Properbird, um bei einem Maklervergleich zu helfen. Das Start-Up bewertet Makler nach wissenschaftlich fundierten Datenanalysen.

Natürlich ist ein Makler nicht nur dafür da, Interessenten Ihre Wohnung beziehungsweise Ihr Haus zu zeigen. Gesetzlich sind die Leistungen eines Maklers zwar nicht eindeutig definiert, dennoch umfasst der Service eines seriösen Maklers viele weitere Tätigkeiten, die mit der Provision abgedeckt sind. Wenn Sie beispielsweise beruflich oder familiär sehr eingespannt sind, kann ein Hausverkauf ohne Makler nachteilig sein:

• Sie müssen sich um alles selbst kümmern: die Wertermittlung, das Exposé, die Aufbereitung von Unterlagen und Dokumenten und das Annoncieren der Immobilie, die Korrespondenz und die Besichtigungstermine, den Kaufvertrag und die Übergabe. An vielen Stellen entstehen Kosten, die abgesehen vom Zeitaufwand aber geringer ausfallen als bei einem Makler. Dennoch ist der Aufwand ohne Makler nicht zu unterschätzen.
• Sie benötigen Ausdauer, wenn Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie erzielen wollen. Verkaufstalent und ein gutes Gespür für potentielle Käufer sind ebenfalls nötig. Wenn Verhandeln nicht zu Ihrer Stärke zählt, sollten Sie sich besser Unterstützung suchen.
• Sie müssen den aktuellen Immobilienmarkt kennen. Dieser hat sich in den letzten Jahren rasant verändert. Informieren Sie sich insbesondere über lokale Einflussfaktoren, die einen höheren oder niedrigeren Verkaufspreis bewirken.
• Fachwissen und Vorbereitung helfen: Bei einem Hausverkauf ohne Makler sind Fachwissen und Professionalität gefragt. Käufer haben zahlreiche technische, rechtliche und prozessuale Fragen. Eine schnelle und verbindliche Beantwortung sowie vollständige Zusammenstellung aller Dokumente sind wichtig, um Käufern ein gutes Gefühl zu geben und die mögliche Finanzierungsanfrage bei Banken zu erleichtern. Ein guter Makler stellt alle Dokumente des Verkaufsobjekts zusammen, die Käufer und Banken für das Verkaufsobjekt benötigen. Heutzutage ist die praktische und sichere Zurverfügungstellung über einen virtuellen Datenraum üblich.
• Ein guter Makler verfügt über einen eigenen Kunden- und Interessentenstamm. Der Makler sollte somit in der Lage sein, mehr und potenziell passende Käufer zu adressieren, als dies über die üblichen Online-Portale möglich ist. Insbesondere bei speziellen Immobilien kann dies hilfreich sein.
• Es kann passieren, dass Sie einen geringeren Verkaufspreis erzielen, als der Makler angestrebt hätte. Wichtig ist eine realistische Wertermittlung.

Sie haben beschlossen, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Planen Sie genügend Vorlauf ein, damit Sie sich auf Ihre Aufgaben vorbereiten können:

1. Wert Ihrer Immobilie ermitteln und
2. Sämtliche Unterlagen zusammenstellen.
3. Exposé für Immobilie erstellen.
4. Immobilie inserieren.
5. Anfragen beantworten, Besichtigungstermine vereinbaren.
6. Besichtigungstermine durchführen.
7. Käufer auswählen.
8. Kaufvertrag aufsetzen und unterschreiben.
9. Auflassungsvormerkung.
10. Schlüssel an neuen Eigentümer übergeben.

Die meisten Eigentümer haben ihre Immobilie günstiger gekauft, als sie heute wert ist. Um den aktuellen Verkaufspreis realistisch einzuschätzen, müssen Sie entsprechende Faktoren zur Wertermittlung kennen und anwenden können.

Potenzielle Käufer wollen über die Historie sowie den Ist-Zustand der Immobilie so viel wie möglich erfahren. Sensible Unterlagen sollten Sie allerdings erst bei konkretem Kaufinteresse herausgeben. Dies gilt selbstverständlich ebenso für mündlich getroffene Aussagen. Datenschutzrechtlich relevante Angaben können Sie schwärzen, zum Beispiel Mieterdaten, und kurz vor Abschluss des Kaufvertrags preisgeben. Stellen Sie im Vorfeld die wichtigsten Unterlagen zusammen.

IMMO.info Service: Nachfolgend finden Sie eine Check-Liste der wichtigsten Unterlagen für die ersten Besichtigungstermine und näheren Interessenten.

Download PDF-Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf

Großzügig, lichtdurchflutet, saniert: Für das Exposé benötigen Sie einen werbenden Text, gute Fotos und Videos sowie eine übersichtliche Struktur. Sie können das Exposé ohne Makler selbst erstellen oder sich von Agenturen helfen lassen, die allerdings wieder Kosten verursachen.

1. Deckblatt: Eröffnen Sie das Exposé mit einem großformatigen Bild Ihrer Immobilie. Das kann eine Außenansicht sein oder ein schön gestaltetes Zimmer. Darunter können Sie kurz den Typ Ihrer Immobilie nennen: zum Beispiel „ruhiges Einfamilienhaus am Rand des Stadtwalds“ oder „zentrale Dachgeschosswohnung mit Domblick“.
2. Einführungstext: Entwerfen Sie auf der nächsten Seite einen kurzen Werbetext, der die Vorzüge Ihrer Immobilie darstellt.
3. Eckdaten: Listen Sie auf den folgenden Seiten die wichtigsten Informationen Ihrer Immobilie auf. Dazu zählen Flächenangaben, Zimmeranzahl, Baujahr und die Heizungsart. Auch der Angebotspreis und eine kurze Lagebeschreibung dürfen nicht fehlen. Wichtig ist außerdem die Angabe zu einem möglichen zusätzlichen Baurecht.
4. Bilder wecken Emotionen und somit das Interesse. Fügen Sie mehrere aussagekräftige Fotos mit Bildunterschriften ein. Auch eine Abbildung des Grundrisses sollte nicht fehlen.

Wir empfehlen verkaufsrelevante Informationen in das Exposé aufzunehmen. Liegt das Haus direkt an einer Bahnstrecke? Gibt es einen größeren Sanierungsrückstand? Sind diese Informationen enthalten, so können sich Käufer gleich darauf einstellen oder sich und Ihnen den Aufwand eines Besichtigungstermins ersparen.

Das Exposé ist eine gute Vorbereitung auf das Inserat. Die meisten Verkäufer annoncieren auf großen Verkaufsplattformen für Immobilien im Internet. Um gezielt Käufer zu adressieren, die provisionsfreie Wohnungen und Häuser suchen, gibt es zum Beispiel das Webangebot von ohne-makler.net. Wir helfen außerdem mit einer Übersicht über weitere Anbieter und Kosten für Inserate mit und ohne Makler, zum Beispiel Immobilienscout24, Immonet oder Immowelt.

Tipp
Heben Sie in Ihrem Anzeigentext den „Hausverkauf von privat – ohne Provision“ hervor. Achten Sie darauf, dass im Inserat keine persönlichen Daten veröffentlicht werden. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, dann verwenden Sie eine eigene E-Mail-Adresse und Handynummer, die Sie auf Immobilienportalen und im Exposé angeben. Sie verhindern, dass ihre Daten missbräuchlich zu Werbezwecken verwendet werden..

Es wird nicht lange dauern, bis sich die ersten Interessenten bei Ihnen melden. Sie entscheiden, wen Sie zu einem Besichtigungstermin einladen: Kapitalanleger oder Eigennutzer, Familien, Paare, Singles oder Senioren. Klären Sie am besten im Vorfeld, wie sehr die Interessenten an der Immobilie interessiert sind. Sie können auch erste Fragen zur Finanzierung stellen. Bei sehr hochpreisigen Immobilien ist es nicht unüblich, einen Finanzierungsnachweis zu fordern. So können Sie etwas sicherer sein, dass nur diejenigen Ihre Wohnung besichtigen, die ernsthafte Kaufabsichten und die finanziellen Mittel haben.

Entscheiden Sie, ob Sie mehreren Interessenten gleichzeitig oder hintereinander Ihre Wohnung zeigen. Wichtig ist, dass Sie sich ein Bild der potenziellen Käufer machen und auf alle Fragen zur Immobilie schnell eingehen können. Bitten Sie am Tag danach um eine Rückmeldung, wer an der Immobilie weiterhin interessiert ist.

Möglicherweise gibt es zwei oder mehr Interessenten, die Ihre Immobilie kaufen möchten. Überlegen Sie, wer den besten Eindruck auf Sie gemacht hat. Wer passt am besten in die Nachbarschaft? Wer bietet den besten Preis? Auch das können Kriterien sein, nach denen Sie den Käufer auswählen.

Empfehlung
Prüfen Sie Ihren Kaufinteressenten. Lassen Sie sich anhand einer Finanzierungsbestätigung oder anderen Auskunft von Bank oder Steuerberater die ausreichenden finanziellen Mittel Ihres Kaufinteressenten bestätigen. Es gibt Interessenten, die sehr schnell bei Erstbesichtigung einen Kauf zusagen, sich jedoch ebenso schnell umentscheiden. Vertrauen Sie nicht auf erste mündliche Kaufzusagen, diese sind rechtlich nicht bindend. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

Der Käufer kann den Notar frei wählen, das ist vielerorts üblich, sie können aber auch einen Vorschlag machen. Der Notar erstellt einen Kaufvertrag, indem die Interessen von Käufer und Verkäufer berücksichtigt werden. Der Kaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet.

Im Anschluss wird eine Auflassungsvormerkung beantragt. Die Vormerkung ist ein Muss. Sie verhindert, dass Verkäufer ein Haus oder eine Wohnung mehrfach verkaufen.

Wichtig
Andersherum müssen Sie sicherstellen, dass Sie die Auflassungsvormerkung schnell und ohne Mitwirken des Käufers wieder löschen können, wenn ein Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt. Lassen Sie sich vom Notar hierzu beraten.

Wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt worden ist, geht der Besitz an Haus oder Wohnung an den Käufer über. Zur letztlichen Dokumentation ist ein Übergabeprotokoll üblich, das die Schlüsselübergabe und Zählerstände, insbesondere Strom und Heizung, dokumentiert. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch.

Wichtig
Eine Übergabe von Objekt und Schlüssel sollte nicht vor Erhalt der vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgen.