Wohnrecht ohne Grundbucheintrag – nur beschränkt wirksam

Ein Wohnrecht räumt dem Wohnberechtigten das Recht ein, in einem Haus oder einer Wohnung zu wohnen, ohne der Besitzer zu sein. In der Regel fällt keine Miete an. Der Immobilieneigentümer kann dieses Recht befristet oder unbefristet vergeben.

Wie allgemein üblich verwendet IMMO.info den Begriff „ Wohnrecht“. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt dieses Recht in Paragraf 1093 und spricht von „ Wohnungsrecht“. In unserem Artikel „Nießbrauch und Wohnrecht. Was ist besser?“ haben wir den minimalen Unterschied der beiden Begriffe definiert und sie zudem zum Nießbrauch abgegrenzt.

Zur Absicherung eines Wohnrechts gibt es zwei Möglichkeiten: Es kann schuldrechtlich oder dinglich vereinbart werden.

Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Damit ist es an die Immobilie gebunden und bietet eine höhere Sicherheit.

Ein dingliches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen; besonders rechtssicher ist ein Eintrag an erster Stelle. Damit ist das Wohnrecht für die begünstigte Person an die Immobilie gebunden und nicht an den aktuellen Eigentümer. Wird das Haus oder die Wohnung verkauft oder vererbt, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der Grundbucheintrag kann nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten gelöscht werden. Zudem erlischt er, wenn der Wohnberechtigte stirbt.

Wer eine Immobilie mit bestehendem lebenslangen Wohnrecht verkaufen möchte, muss mit deutlichem Preisabschlag rechnen. Denn der Käufer kann das Haus oder die Wohnung erst nach dem Tod des Wohnberechtigten nutzen. Außerdem finanzieren Banken eine Immobilie in der Regel nicht, wenn ein Wohnrecht im Rang vor der Grundschuld steht.

Der Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts kann über den IMMO.info Wohnrechtwert-Rechner berechnet werden:

Der Preis einer Immobilie wird durch den Nießbrauch- oder Wohnrechtswert gemindert. Zusätzlich muss mit einem weiteren Preisabschlag gerechnet werden. Nach Auswertungen von IMMO.info aus dem Jahr 2021 beträgt dieser 13,2 Prozent:

Ein schuldrechtliches Wohnrecht kommt ohne Grundbucheintrag aus. Es wird vertraglich zwischen Immobilieneigentümer und Begünstigtem geschlossen und ist nur für diese beiden Vertragspartner bindend. Neue Eigentümer, egal ob Käufer oder Erben, müssen das Wohnrecht nicht gewähren.

Ein schuldrechtlicher Vertrag kann grundsätzlich mündlich, schriftlich oder notariell geschlossen werden. Damit im Streitfall klar ist, was genau vereinbart wurde, empfiehlt IMMO.info einen detaillierten notariellen Vertrag.

An einem Beispiel aus der aktuellen Rechtsprechung lässt sich der Unterschied zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Wohnrecht gut zeigen:

Praxisbeispiel: Eine Großmutter verkauft ihr Haus günstig an ihren Enkel. Die beiden vereinbaren mündlich bei einem Treffen mit weiteren Verwandten, dass die Oma trotz des Verkaufs lebenslang in dem Haus wohnen bleiben darf. Wenig später verkauft der Enkel das Haus.

Wäre das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen worden, hätte es auch nach dem Verkauf weiter bestanden. Vermutlich hätte der Enkel das Haus deutlich unter Marktwert verkaufen müssen, da die neuen Besitzer das Haus zunächst nicht bewohnen können. Die Großmutter hätte das Recht gehabt, lebenslang in dem Haus zu bleiben, unabhängig von dem Besitzer.

Wäre das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen worden, hätte es auch nach dem Verkauf weiter bestanden. Vermutlich hätte der Enkel das Haus deutlich unter Marktwert verkaufen müssen, da die neuen Besitzer das Haus zunächst nicht bewohnen können. Die Großmutter hätte das Recht gehabt, lebenslang in dem Haus zu bleiben, unabhängig von dem Besitzer.

Sie verklagte ihren Enkel vor dem Landgericht Osnabrück, da ihr ihrer Meinung nach ein unbefristetes unentgeltliches Wohnrecht zustehe. Zum Glück der Großmutter war das lebenslange Wohnrecht mündlich vor weiteren Familienmitgliedern und damit vor Zeugen vereinbart worden.

Das Gericht stellte fest, dass der Enkel kein Kündigungsrecht hatte und dass die Großmutter Anspruch auf Schadensersatz habe. Die Höhe des Schadensersatzes blieb zunächst offen. Da nur ein schuldrechtliches Wohnrecht vereinbart worden war, hat die Großmutter den Käufern gegenüber keinerlei Anspruch.

(OLG Oldenburg, 22.06.2023 – 8 U 174/22 )

Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind in der Tabelle B im Gerichts- und Notarkostengesetz ( GNotKG ) geregelt. Soll ein Wohnrecht eingetragen werden, hängen sie von dem Wert des Wohnrechts ab. Mit dem aktuellen Wohnwert-Rechner von IMMO.info können Sie schnell und unkompliziert den Wert Ihres Wohnrechts berechnen.

Beträgt der Wohnwert beispielsweise 200.000 Euro, liegt der volle Gebührensatz für den Grundbucheintrag bei 435 Euro. Notarkosten fallen zusätzlich an.