Versicherung der Immobilie: Welche Versicherung muss sein?

• Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber ein Muss. Bei Banken ist eine Wohngebäudeversicherung Grundvoraussetzung für eine Immobilienfinanzierung.
• Die Wohngebäudeversicherung versichert fest mit dem Haus verbundene Gegenstände und das Gebäude selbst. Sie greift unter anderem bei Schäden durch Sturm und Hagel, Feuer, Implosion oder Explosion und Leitungswasser. Wir empfehlen, Grobe Fahrlässigkeit als Zusatzbaustein der Wohngebäudeversicherung zu versichern. Je nach Immobilie raten wir zu einer Elementarschaden- und Feuerrohbauversicherung als Zusatzbausteine.
• Ebenso ein Muss: Die Haftpflichtversicherung sichert Sie ab, wenn Dritte durch Ihr Versäumnis unbeabsichtigt zu Schaden kommen. Unterschieden werden muss zwischen privater Haftpflichtversicherung und der Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer. In der Bauphase ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung wichtig.
• Eine Hausratversicherung ist nicht verpflichtend, aber manchmal ratsam. Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung versichert die Hausratversicherung die Gegenstände im Haus, die nicht mit dem Haus verbunden sind. Grobe Fahrlässigkeit sollte als Zusatzbaustein mitversichert werden.
• Sowohl bei der Wohngebäudeversicherung als auch bei der Hausratversicherung muss darauf geachtet werden, eine Unterversicherung zu vermeiden.
• Es gibt viele weitere Versicherungen, die je nach Immobilie und individuellen Umständen sinnvoll sein können.

Der Kauf und Bau des Eigenheims gehören zu den größten Investitionen, die ein Mensch in seinem Leben tätigt. Die Werte erhöhen sich mit Abschluss eines Immobilienkredits. Die Absicherung der Werte ist unabdingbar. Immobilienversicherungen schützen Sie davor, im Schadensfall mit großen Summen oder vielleicht sogar dem finanziellen Ruin konfrontiert zu sein.

Es sind nicht alle Versicherungen rund um das Eigenheim für jeden Hausbesitzer zwingend notwendig oder sinnvoll. Es gibt allerdings zwei Versicherungen, die jeder Hausbesitzer unbedingt abschließen sollte:

1. Die Wohngebäudeversicherung und
2. die Haftpflichtversicherung.

Wenn Sie bauen oder eine Ölheizung haben, dann sind außerdem eine Bauherrenhaftpflichtversicherungen oder Gewässerschadenhaftpflicht sinnvoll. In vielen Fällen kann außerdem eine Hausratversicherung empfehlenswert sein.

Unterhalb stellen wir Ihnen Details vor und benennen Ihnen Beispiele sowie Ausnahmen.

Nachfolgend finden Sie allgemeine Informationen zur Wohngebäudeversicherung. Beachten Sie auch den Abschnitt Unterversicherung bei der Wohngebäudeversicherung.

Nachfolgend finden Sie allgemeine Informationen zur Hausratversicherung. Beachten Sie auch den Abschnitt Unterversicherung bei der Hausratversicherung.

Unterversicherung bedeutet, dass Ihre Versicherungssumme geringer ist als der tatsächliche Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Im Schadensfall hat dies zur Folge, dass Ihre Versicherung den Schaden nur anteilig bezahlt.

Beispiel
Sind Sie mit 30 Prozent unterversichert, das bedeutet die Versicherungssumme ist 30 Prozent geringer als der Neuwertpreis. Dann würde die Versicherung bei einem Sachschaden von 100.000 Euro am Gebäude nur 70.000 Euro übernehmen.

Bei der Wohngebäudeversicherung richtet sich die Höhe des Beitrags nach der Versicherungssumme. Diese spiegelt im Regelfall den Neuwertpreis wider, also die Summe, die Sie benötigen, um Ihre Immobilie zum heutigen Zeitpunkt gleichwertig wiederaufzubauen. Um den Neuwertpreis zu ermitteln, können verschiedene Methoden zu Rate gezogen werden:

Bei dieser Methode wird Ihre Versicherungssumme jährlich angepasst, die Neuwertpreis-Bewertung Ihrer Immobilie orientiert sich dabei am Baupreisindex, der jährlich vom Statistischen Bundesamt  herausgegeben wird. Steigen innerhalb eines Jahres die Baukosten, so wird die Versicherungssumme entsprechend nach oben angepasst. Diese Methode eignet sich am besten, um eine Unterversicherung zu vermeiden.

Es wird eine Versicherungssumme festgelegt, die die Versicherung im Schadensfall maximal an Sie auszahlt, die so genannte Höchstentschädigungsgrenze. Die Summe ist aber nicht dynamisch wie beim gleitenden Neuwert, sondern bleibt über Jahre bei dem zu Anfang festgelegten Wert. Im Falle eines Umbaus oder Anbaus müssen Sie die Höchstentschädigungsgrenze unbedingt anpassen. Da durch den fixierten Wert steigende Baukosten keine Berücksichtigung finden, ist es allgemeinhin empfehlenswert, die Höchstentschädigungsgrenze von Zeit zu Zeit nach oben zu korrigieren.

Wir empfehlen Ihnen die Methode des gleitenden Neuwerts zu wählen. Da sich die Versicherungssumme dynamisch an Baupreise und Häuserpreise anpasst, ist das Risiko einer Unterversicherung geringer. Nichtdestotrotz ist es auch bei dieser Variante sinnvoll, mit der Versicherung einen Unterversicherungsverzicht mitaufzunehmen. Unterversicherungsverzicht bedeutet, dass die Versicherung Ihnen im Schadenfall garantiert, nicht auf Unterversicherung zu prüfen und je nach der Schwere des Schadens bis zur vereinbarten Versicherungssumme zahlt.

Bei dieser Methode lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie durch einen Immobiliengutachter schätzen und legen so Ihre Versicherungssumme fest. Allerdings bringt ein Gutachten Kosten mit sich und wichtig sind im Kontext der Versicherung die Kosten für den Wiederaufbau. Es handelt es sich wie beim Wohnflächentarif um einen fixen Wert, der sich nicht automatisch und dynamisch an die Baupreise und Häuserpreise anpasst.

Je länger Sie in einer Immobilie leben, desto wertvoller wird häufig der Hausrat. Es ist sinnvoll, dass sie Ihre Versicherungssumme anpassen.

Unter Experten besteht Einigkeit, dass eine Versicherungssumme von 650 Euro pro Quadratmeter im Regelfall ausreichend ist.

Sind Sie allerdings leidenschaftlicher Sammler teurer Antiquitäten, so gilt es doppelt aufzupassen:

Einerseits wird die Versicherungssumme von 650 Euro pro Quadratmeter in diesem Fall wahrscheinlich nicht ausreichend sein. Andererseits ist es im Regelfall so, dass die Entschädigungssumme für Wertsachen auf nur 20 Prozent der gesamten Versicherungssumme begrenzt ist.

Beispiel

Sie haben Ihren Hausrat für insgesamt 100.000 Euro versichert und besitzen ein Gemälde im Wert von 50.000 Euro. Ein kleines Feuer in Ihrem Haus zerstört dieses Gemälde, der Rest des Hausrats bleibt unversehrt. Da ihre für Entschädigungssumme für Wertsachen auf 20 Prozent der gesamten Versicherungssumme beschränkt ist, erhalten Sie von der Versicherung nur eine Entschädigung von 20.000 Euro, also 20 Prozent von 100.000 Euro. Je nach Bedarf und Absprache mit der Versicherung kann die Entschädigungssumme für Wertsachen auf bis zu 50 Prozent der gesamten Versicherungssumme erhöht werden. Und: Für sehr teure Gemälde gibt es eigenständige Versicherungen.

Wir empfehlen Ihnen abzuwägen, ob der Abschluss von Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung bei demselben Versicherer die beste Variante ist. Denn ist das nicht der Fall, so kann es in gewissen Schadensfällen dazu kommen, dass Hausrat-Versicherer und Wohngebäude-Versicherer auf die Zuständigkeit des jeweils anderen verweisen.

Beispiel

Haben Sie Ihre Küche regulär in einem Einrichtungshaus „von der Stange“ gekauft, so ist diese eher dem Inventar, also dem Hausrat zuzurechnen. Wurde Ihre Küche jedoch für Sie maßgefertigt, also individuell an ihr Haus beziehungsweise an Ihre Wohnung angepasst, so ist diese tendenziell als Versicherungsgegenstand der Wohngebäudeversicherung anzusehen.

Da dies aber nicht klar definiert ist, werden im Schadensfall beide Versicherer zunächst einmal auf den jeweils anderen verweisen. Haben Sie beide Versicherungen bei einem Versicherer abgeschlossen, bleibt Ihnen dies erspart. Außerdem sind bei Abschluss von mehreren Versicherungen bei demselben Versicherungsunternehmen Kombirabatte, zum Beispiel 5 Prozent, möglich.

Beide Versicherungen zahlen immer dann, wenn andere Personen auf Ihrem Grundstück durch Ihr Versäumnis unbeabsichtigt zu Schaden kommen.

Einige Beispiele:

• Ein Dachziegel des wohn Ihnen bewohnten Hauses löst sich und fällt auf das Dach eines vor dem Grundstück parkenden Autos. Schaden: 2.500 Euro. Ihre private Haftpflichtversicherung zahlt den Schaden.
• Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und vermieten die Wohnungen. Sie entschließen sich dazu, die Lampe im Flur selbstständig anzubringen. Leider sind Ihre handwerklichen Qualitäten begrenzt. Die Lampe löst sich nach einigen Tagen und fällt auf einen Besucher. Der Schadenersatzanspruch in Höhe von 100.000 Euro des Betroffenen wird von Ihrer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung übernommen.
• Sie bewohnen ein Einfamilienhaus. Sie versäumen vor Ihrem Grundstück Schnee zu räumen. Ein ahnungsloser Passant rutscht aus und prellt sich das Steißbein. Schaden: 500 Euro. Ihre Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung begleicht den entstandenen Schadenersatzanspruch.

Wenn Sie ein Haus bauen, dann ist eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sehr ratsam. Das gilt für alle Eigentümer, die selbst oder über einen Architekten einen Hausbau oder größere Baumaßnahmen beauftragen. Sollten Sie einen Bauträger oder Generalunternehmer beauftragen und damit kein Bauherr sein, dann obliegt diesen Firmen die Versicherung der Baustelle. Fragen Sie zusätzlich bei Unternehmen und den Baufirmen stets nach, ob diese eine Betriebshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben und lassen Sie sich diese nachweisen.Wenn etwas auf der Baustelle nicht ausreichend gesichert ist, dann können Sie als Bauherr in die Pflicht genommen werden.

Zusätzlich kann je nach Bauvorhaben der Abschluss einer Bauleistungsversicherung empfehlenswert sein. Damit können Diebstahl oder Unwetterschäden versichert werden. Die Kosten für eine Bauleistungsversicherung sind in Abhängigkeit des Bauvolumens relativ hoch.

Weiterhin können Brandschäden in der Bauphase durch eine Feuerrohbauversicherung abgedeckt werden. Siehe Wohngebäudeversicherung.

Eine Bauhelferversicherung schützt Sie und weitere private Helfer bei Eigenleistungen im Rahmen des Bauvorhabens.

Je nach Immobilie können weitere Versicherungen notwendig sein.

Immobilieneigentümer mit einer Ölheizung sei geraten Schäden aufgrund von Ölverschmutzungen zu versichern. Die Schäden können erhebliche Dimensionen annehmen, so dass wir den Abschluss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung empfehlen.

Für den Abschluss weiterer Versicherungen gilt zu betrachten, ob ein Schaden einen für Sie finanziell wesentliche Auswirkungen haben kann. Zum Beispiel die Versicherung von teuren Photovoltaikanlagen. Oder Sie sichern sich und Ihre Familie ab, falls Ihnen als Darlehensnehmer des Immobilienkredits etwas zustößt. Hierzu gehören eine Berufsunfähigkeitsversicherung, eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung.

Wie auch in anderen Bereichen kommen Sie bei kleineren Schadenssummen langfristig mit einem ausreichend großen finanziellen Polster für unvorhergesehene Ausgaben besser weg. Weitere Versicherungen sind zum Beispiel eine Rechtsschutzversicherung oder Glasbruchversicherung.