Grundbuch: In welchen Fällen Verbraucher damit zu tun haben

In welchen typischen Situationen Verbraucher mit dem Grundbuch zu tun haben und warum zumindest Grundkenntnisse zum Grundbuch so wichtig sind, zeigt dieser Überblick.

Ausführliche Informationen zum Aufbau des Grundbuchs, zu den Abteilungen und Eintragungen finden Sie in unserem großen Grundbuch-Ratgeber auf immo.info:

Beim Kauf einer Immobilie ist das Grundbuch von zentraler Bedeutung. Käufer werden nicht bereits mit dem Notartermin bei Abschluss des Kaufvertrages Eigentümer, sondern erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Erst diese Eintragung macht den Eigentumsübergang rechtlich wirksam. Hintergrund dieses Mechanismus ist der Paragraf § 873 BGB, nach dem Immobilieneigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch übergeht. § 873 BGb 

Schon vor dem Kauf sollten Verbraucher das Grundbuch entweder selbst prüfen und bei komplexen Fallgestaltungen auch von einem Profi, zum Beispiel einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Im Grundbuch ist vermerkt, ob Belastungen etwa Grundschulden, Wegerechte, Wohnungsrechte oder Nießbrauch bestehen. Solche Einträge können die eigene Nutzung oder Vermietbarkeit, aber auch die Möglichkeit einer Finanzierung und damit letztlich auch den Wert der Immobilie beeinflussen.

Auch beim Verkauf einer Immobilie spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle. Nur wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann eine Immobilie rechtlich wirksam verkaufen. Oft kann man “von außen” nicht erkennen, ob eine Person tatsächlich Eigentümer ist. So können Wohnungsrechtberechtigte oder Nießbraucher eine Immobilie ohne weiteres unter Ausschluss des rechtlichen Eigentümers nutzen und damit auch wirken, als seien sie ebenfalls zum Verkauf der Immobilie berechtigt.

Im Verkaufsprozess wird die rechtliche Änderung hinsichtlich eines Eigentumsübergangs im Grundbuch eingetragen: Im Zuge eines Eigentumsübergangs werden in der Regel bestehende Grundschulden gelöscht (gewünscht ist der “lastenfreie” Übergang) und schließlich der Käufer als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Das Grundbuch sorgt so für Rechtssicherheit und Transparenz beim Eigentumswechsel. Man spricht hierbei auch vom sog. “öffentlichen Glauben” des Grundbuchs.

Spätestens bei der Immobilienfinanzierung rückt das Grundbuch ebenfalls in den Fokus. Banken prüfen das Grundbuch, um festzustellen, ob die Immobilie als Sicherheit für ein potentielle auszureichendes Darlehen geeignet ist und welche Belastungen bereits bestehen.

In der Regel lässt sich die Bank als Darlehenssicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Wichtig für Verbraucher: Auch nach vollständiger Rückzahlung eines Darlehens bleibt die Grundschuld bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Das bedeutet, dass im Grundbuch oft noch Grundschulden eingetragen sind, die nicht mehr valutieren und demnach auch nicht mehr relevant sind. Zur Löschung bedarf es einer Löschungsbewilligung des eingetragenen Grundschuldgläubigers, der diese Bewilligung abgeben wird (und dies auch muss), sofern das Darlehen zurückgezahlt und damit der Sicherungszweck der Grundschuld erfüllt wurde.

Wer eine Immobilie erbt, wird nicht automatisch Eigentümer im Grundbuch. Auch im Erbfall ist eine Umschreibung des Grundbuchs erforderlich. Erst dann ist die neue Eigentümerstellung rechtlich korrekt dokumentiert.

Kommt es zu einer Erbengemeinschaft, weil mehrere Erben ein Grundstück erben, werden alle Erben gemeinsam im Grundbuch als sog. Gesamthandsgemeinschaft (die Erbengemeinschaft) eingetragen. Entscheidungen über Verkauf, Belastung oder Nutzung der Immobilie können dann nur gemeinsam getroffen werden – was häufig zu Konflikten führt. Ziel der Erbengemeinschaft ist nach dem Gesetz deren Auseinandersetzung. Eine solche gestaltet sich besonders dann schwer, wenn sich die Miterben innerhalb der bestehenden Erbengemeinschaft nicht darüber einig werden, was mit der Immobilie geschehen soll.

Nicht nur Erbfälle führen zu einem Konstrukt, bei dem mehrere zusammen wirken müssen. Auch Ehepartner oder Lebensgefährten stehen oft gemeinsam im Grundbuch. Anders als dies bei der Erbengemeinschaft ist, liegt bei ihnen aber eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen (sog. Bruchteilsgemeinschaft) vor. Bei Trennung oder Scheidung muss dieses Miteigentum neu geregelt werden.

Ob Übertragung auf eine Person, Verkauf der Immobilie oder Teilungsversteigerung: Jede Lösung erfordert eine Änderung im Grundbuch. Das Grundbuch bildet damit auch in Konfliktfällen die rechtliche Grundlage für klare Eigentumsverhältnisse.