Das Grundbuch

In diesem Artikel werden die Funktionen, der Inhalt und der Aufbau des Grundbuchs erläutert, sowie das Konzept des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs näher betrachtet.

§ 1 I GBO bestimmt die Zuständigkeit für das Führen des Grundbuchs wie folgt:

§ 1 GBO: “Die Grundbücher, die auch als Loseblattgrundbuch geführt werden können, werden von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchämter). Diese sind für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig.”

Der richtige Ansprechpartner in allen Fragen, die Eintragungen, Rechte oder auch Löschungsansprüche betreffen, ist demnach das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Zweifel ist das zuständige Grundbuchamt schlicht das Grundbuchamt in der Nähe des betreffenden Grundstücks.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist die regelmäßige Notwendigkeit der Involvierung von Notaren, wenn es um Grundstücksgeschäfte geht: Kauf, Verkauf, Belastung mit Nutzungsrechten wie Wohnungsrechte oder Nießbrauch, aber auch die Beleihung eines Grundstücks sind vor einem Notar beurkundungspflichtig. Der Grund hierfür liegt in der Wichtigkeit solcher Geschäfte: Dass man für ihren Vollzug zum Notar muss, schafft eine Warn- und Informationsfunktion, die der Gesetzgeber seinen Bürgern zugutekommen lässt.

In § 3 I GBO ist geregelt:

§ 3 GBO: “Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.”

Beim zuständigen Grundbuchamt innerhalb eines für einen Bezirk zuständigen Amtsgericht werden demnach genau so viele Grundbuchblätter geführt wie es Grundstücke im betreffenden Bezirk gibt.

Grundbuchblätter werden für Grundstücke angelegt – ob diese bebaut oder unbebaut sind, spielt keine Rolle. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden spezielle Wohnungsgrundbücher angelegt. Die gesetzliche Regelung findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG ). Benötigt man als Person mit einem berechtigten Interesse (also zum Beispiel als Erbe einer Immobilie, als Käufer oder Eigentümer) Informationen zu einem Grundstück, beantragt man beim zuständigen Grundbuchamt einen sogenannten Grundbuchauszug, dem alle Informationen zum betreffenden Grundbuchblatt zu entnehmen sind. Auch ein Notar kann auf Grundbücher zugreifen und einen Auszug zur Verfügung stellen.

Die Kosten für einen einfachen Ausdruck eines Grundbuchauszugs belaufen sich auf 10 Euro, ist der Grundbuchauszug beglaubigt, belaufen sich die Kosten beim Amtsgericht auf 20 Euro.

Das Grundbuch hat mehrere Funktionen:

1. Rechtsklarheit: Das Grundbuch dokumentiert die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien. Dadurch wird für alle Beteiligten klar, wer der rechtmäßige Eigentümer ist.
2. Rechtsicherheit: Durch die Eintragung von Rechten und Belastungen wird die Rechtssicherheit erhöht. Dritte können sich auf die im Grundbuch eingetragenen Informationen verlassen. Siehe hierzu weiter unten “Öffentlicher Glaube des Grundbuchs”.
3. Öffentlichkeit: Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar, was bedeutet, dass jeder Interessierte Informationen über Grundstücke und deren Eigentümer einsehen kann. Allerdings bedarf es eines sogenannten “berechtigten Interesses”, um Einsicht in Grundbücher zu erhalten. Diese gesetzliche Einschränkung dient dazu, die Daten von Immobilieneigentümern zu schützen. Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern kann die Öffentlichkeit nicht einsehen, wem welches Grundstück oder welche Wohnung gehört.
4. Schutz von Rechten: Das Grundbuch schützt die Rechte der Eigentümer und der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, indem es eine klare und nachvollziehbare Dokumentation der Rechte bietet. Deshalb unterliegt das Führen des Grundbuchs strengen Regeln.

Das Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen gegliedert, deren Aufbau sich ebenfalls aus der Grundbuchordnung und der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBV ) ergibt.

Es besteht aus dem Deckblatt, dem Bestandsverzeichnis sowie den drei Abteilungen I bis III.

1. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke mit Gemarkung, Flurstücksnummer, Größe und gegebenenfalls wirtschaftlicher Einheit eingetragen.
2. Abteilung I enthält die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (Eigentümer, Erbbauberechtigte, Erwerbsgrund).
3. Abteilung II dokumentiert Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (zum Beispiel Nießbrauch, Wohnungsrecht, Vorkaufsrecht).
4. Abteilung III enthält Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs ist ein zentrales Konzept im deutschen Grundbuchrecht. Er besagt, dass Dritte, die sich auf die im Grundbuch eingetragenen Informationen verlassen, in der Regel geschützt sind. Das bedeutet, dass die Eintragungen im Grundbuch als richtig angesehen werden, solange keine gegenteiligen Beweise vorliegen. Hieraus folgt auch, dass ein sogenannter “gutgläubiger Erwerb” von Grundstücken möglich ist, wenn sie auf einem fehlerhaften Grundbuch basieren, dessen Unrichtigkeit etwa dem Käufer einer Immobilie nicht klar war. Geregelt ist dieses Konzept des gutgläubigen Erwerbs in § 892 BGB.

Dieser öffentliche Glaube hat weitreichende Konsequenzen:

• Schutz von Erwerbern: Käufer eines Grundstücks können sich darauf verlassen, dass die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse korrekt sind. Sie erwerben das Eigentum frei von Belastungen, die nicht im Grundbuch vermerkt sind.
• Rechtsfolgen bei falschen Eintragungen: Sollte sich herausstellen, dass die Eintragungen im Grundbuch falsch sind, können Dritte, die sich auf diese Informationen verlassen haben, dennoch geschützt sein, solange sie in gutem Glauben gehandelt haben, § 892 BGB
• Keine rechtliche Institution ist unfehlbar. Auch beim Grundbuchamt können trotz größter Sorgfalt Fehler passieren. Um denjenigen zu schützen, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch aufgrund einer Falscheintragung geltend macht, räumt das Gesetz die Möglichkeit ein, einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen.