Rechtliche Einordnung des Immobilien-Teilverkaufs unklar

Finanzieller Verbraucherschutz in unsicheren Zeiten: Das Institut für Finandienstleistungen e.V. widmete dem Teilverkauf ein eigene Diskussionsrunde. Quelle: Webseite iff-hamburg.de 03.07.2023

Der Teilverkauf wurde auf der Konferenz des Institut für Finanzdienstleistungen e.V (IFF ) heiß diskutiert. Die Veranstalter widmeten den Immobilienverzehrprodukten – auch Equity Release Produkte genannt – zwei Diskussionsveranstaltungen. Teilnehmer aus Wirtschaft, Wissenschaft und Verbraucherschutz formulierten ihre Standpunkte in Textbeiträgen zur Konferenz.

Ein Hauptpunkt der Diskussion war die rechtliche Einordnung des Teilverkaufs. Außerdem haben Teilverkauf-Anbieter die Gründung eines Interessenverbands angekündigt.

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein junges Geschäftsmodell. Was ist ein Teilverkauf Vertrag aus rechtlicher Sicht? Handelt es sich um einen Kreditvertrag? Ist Mietrecht anwendbar? Ist beides nicht zutreffend, schließlich wird im BGB das Nießbrauchrecht geregelt? Einig sind sich die Beteiligten, dass eine klare Einordnung wünschenswert ist. Die Einschätzungen zum Vertragstyp fallen unterschiedlich aus.

Steffen Sebastian, Professor und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, problematisiert die rechtliche Einordnung des Teilverkaufs. Seine materielle Sicht als Ökonom sei, dass der Teilverkauf inhaltlich nichts anderes als ein teures Darlehen sei, für das die Anbieter eine Banklizenz benötigten. Sebastian sagt, dass Darlehensbetrag, Kosten und Zinsen transparent ausgewiesen werden müssen. “Der Verkäufer nimmt tatsächlich ein Darlehen mit einem nachträglichen Aufgeld von 17 Prozent auf. Das wird aber in den Verträgen nicht klar benannt.” Großer Nachteil gegenüber dem Immobiliendarlehen sei, dass Kunden nicht aus dem Vertrag kämen.

Der Verkäufer nimmt tatsächlich ein Darlehen mit einem nachträglichen Aufgeld von 17 Prozent auf.

Der Geschäftsführer des Teilverkauf-Anbieters Wertfaktor, Christoph Neuhaus, entgegnet, dass Teilverkauf-Kunden die Immobilie jederzeit zurückkaufen können. Außerdem verweist er auf einen Negativ-Bescheid des BaFin. Dieser bescheinige der Firma Wertfaktor, dass kein Bankengeschäft vorliege.

Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg wünscht sich Klarheit bei der rechtlichen Einordnung des Vertragtypus. “Es fehlt an jedweder Regulatorik und Aufsicht”, schreibt Krolzik in seinem Textbeitrag. “Sofern nicht ein ohnehin reguliertes, erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft vorliegt, bedarf es eines gesetzlichen Rahmens, der Schaffung von gesetzlich definierten Mindestanforderungen, zusätzliche Transparenz im gesamten Prozess, einer umfassenden Kosten- und Risikoaufklärung, gegebenenfalls Zulassungs- und Qualifizierungsstandards und insbesondere auch einer effizienten Aufsicht.”

Julia Miller (geb. Schabert), Geschäftsführerin von Heimkapital, sieht den Teilverkauf als Ergänzung. “Der Teilverkauf ist ein zusätzliches Angebot auf dem Markt und eine Ergänzung zu bestehenden Finanzierungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel Kredit, Gesamtverkauf uns Leibrente.”

Der Teilverkauf ist ein zusätzliches Angebot auf dem Markt und eine Ergänzung zu bestehenden Finanzierungs­möglichkeiten

Neben der rechtlichen Einordnung als Kreditvertrag könnten mietrechtliche Regelungen für die Teilverkäufer gelten. Im BGB wird der Nießbrauch geregelt, der zusammen einem Teilverkauf-Vertrag vereinbart wird.

Professor Julius Reiter, Verbraucherbeirat von Engel & Voelkers LiquidHome, setzt auf die Selbstregulierung der Märkte. “Regulierend kann bereits ein funktionierender Wettbewerb unter den Anbietern wirken. Zum Beispiel, wenn sich die Anbieter selbst Qualitätsstandards auferlegen, die im Markt zu fairen Angeboten und einem hohen Verbraucherschutzniveau führen. Bei gesetzlichen Regulierungsvorhaben muss daher darauf geachtet werden, dass die Entwicklung des neuen Marktes nicht unverhältnismäßig behindert wird, damit alle Chancen zur Altersfinanzierung bestehen bleiben.”

Klarheit über die Rechtsfragen im Teilverkauf werde am Ende voraussichtlich erst der Bundesgerichtshof (BHG) schaffen, so Rainer Metz, Moderator der Diskussionsveranstaltung.

Klarheit sei im Sinne der Teilkäufer, so Neuhaus. “Die Refinanzierung der Teilverkauf-Anbieter würde zehn bis 20 Prozent günstiger werden, denn Banken und Investoren preisen die rechtliche Unsicherheit ein.” Die Klärung könnte ein Thema für den neuen Verband werden, der die Interessen von Unternehmen vertreten soll. Julia Miller gibt dessen Gründung bekannt. Der Verband solle Sprachrohr, Informationsportal und Anlaufstelle für die Politik für Produktanbieter der Immobilienverrentungsmodelle sein. Alle Produktanbieter seien zur Mitgliedschaft im Verband eingeladen.