Kreditwürdigkeit: Banken verlangen mehr Sicherheiten

Wer eine Immobilie mit Hilfe der Bank finanzieren will, muss seine Kreditwürdigkeit belegen - also die Fähigkeit, den Zahlungspflichten aus dem aufgenommenen Immobilienkredit jederzeit nachkommen zu können.

Dirk Stein: Leiter Retail und Verbraucherschutz im Bundesverband Deutscher Banken. (Quelle: Bundesverband)

„Die Bank prüft weiterhin die Vermögenssituation ihrer Kreditnehmer und stellt deren Einnahmen und Ausgaben gegenüber“, erzählt Dirk Stein, Leiter Retail und Verbraucherschutz im Bundesverband Deutscher Banken . „Allerdings werden die monatlichen Ausgaben höher angesetzt“, so der Experte. Als Gründe nennt er die gestiegenen Lebenshaltungskosten durch die hohe Inflation, aber auch höhere Heizkosten. „Dadurch verringert sich der monatlich frei verfügbare Betrag zur Tilgung eines Hypothekarkredits“, erklärt er.

Maik Korpjuhn, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. (Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG)

Auch Maik Korpjuhn, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, beobachtet, dass Banken derzeit sensibler mit der Kreditvergabe umgehen. „Früher reichte für den Bonitätsnachweis eine schwarze Null. Dann waren Banken zufrieden mit der Haushaltsrechnung. Heute benötigt man mindestens 200 Euro Puffer beziehungsweise Überschuss nach Finanzierung und weiteren laufenden Kosten“, erzählt er. Eine finanzielle Reserve, die manche Kaufwillige derzeit für die hohen Energiekosten benötigen.

Noch schwieriger dürfte es für Selbständige werden, ihr erwartbares Einkommen darzulegen und ihre Bonität, beziehungsweise Kreditwürdigkeit, zu beweisen. Dirk Stein empfiehlt als Sicherheit ein Depot oder eine Lebensversicherung mitzubringen. „Ob ein Kredit bewilligt wird, entscheidet aber letztlich jede Bank oder Sparkasse nach den vorliegenden Informationen selbst“, sagt er.

Die Kreditaufnahme erschweren können zudem die Zinsen, die in kurzer Zeit gestiegen sind. Sie liegen aktuell zwischen 3,5 und vier Prozent. Damit liegen sie auf einem Niveau wie vor etwa zehn Jahren.

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Kreditnehmer können ihre Immobilie weiterhin mit Zinsbindung über 15, 20 oder 25 Jahre finanzieren. Eine längere Finanzierung zu festen Zinssätzen ist sogar sinnvoll. Denn hohe Zinsen bedeuten, dass Kreditnehmer den „Tilgungssatz reduzieren, um die Gesamtbelastung überschaubar zu halten“, so Stein. Damit zieht sich die Finanzierung automatisch in die Länge.

Inflation frisst den finanziellen Spielraum für Immobilienkredite: Banken müssen in der Kreditwürdigkeitsprüfung steigende Kosten berücksichtigen.

„Auch von der Kundenseite kommen Zweifel, ob sie sich eine hohe Kreditsumme leisten können oder wollen“, sagt Maik Korpjuhn. Als Faustformel kann ein Haushalt maximal das 100-fache seines Einkommens als Kreditsumme ansetzen. Bei einem Haushaltseinkommen von 4.000 Euro sind das 400.000 Euro. „Damit war bis vor kurzem eine gesunde Finanzierung möglich. Heute liegt man mit dem 100-fachen im Grenzbereich", so der Kenner.

Als Faustformel kann ein Haushalt maximal das 100-fache seines Einkommens als Kreditsumme ansetzen.

„Aufgrund der schwierigeren wirtschaftlichen Lage kommt hinzu, dass häufig ein höherer Eigenkapital-Anteil von mindestens 20 Prozent verlangt wird“, sagt Dirk Stein. Zu Zeiten des Zinstiefs reichte es Banken oft aus, dass die Kaufnebenkosten, rund zehn Prozent vom Kaufpreis, aus eigenen Mitteln beglichen wurden.

Um ihre Kreditwürdigkeit nicht zu gefährden, ändern auch Immobilienkäufer ihr Verhalten. „Viele Kreditnehmer möchten die Kreditsumme niedriger halten und den Anteil an Eigenkapital erhöhen, damit die Finanzierung klappt und bezahlbar bleibt“, sagt Korpjuhn.

Banken betrachten auch den Sicherheitswert der Immobilie kritischer. „Wir erleben derzeit, dass die Immobilienpreise in einigen Regionen sinken. Sie entwickeln sich wieder zu Preisen, die den tatsächlichen Wert des Hauses oder der Wohnung widerspiegeln“, sagt Korpjuhn. Kaufinteressenten können mit Maklern wieder mehr verhandeln. „Mancherorts werden schon 100.000 Euro weniger für den Kaufpreis aufgerufen als noch vor ein bis zwei Jahren“, erzählt er. Das freut zwar viele Immobiliensuchende. Das Szenario eventuell weiter sinkenden Immobilienpreise wird die Bank aber berechnen. Ohnehin liegt der eigens berechnete Beleihungswert rund 15 Prozent unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Dieser fließt in die Kreditwürdigkeitsprüfung mit ein.

Wer hofft, bestehendes Eigentum als Sicherheit einzubringen, erhöht seine Bonität nur geringfügig. „Es ist kein ausschlaggebendes Kriterium für einen Kredit, denn ohne Mieteinnahmen stellt es keine laufende Einnahmequelle dar“, so Stein.