Engel & Völkers Liquidhome: Teilverkauf und Hintergründe zur Absicherung

Der Teilverkauf von Immobilien ist ein junges Modell für ältere Menschen. Immobilieneigentümer können ihre Immobilie zum Teil zu veräußern und mit einem Nießbrauchrecht dauerhaft wohnen bleiben. Vor 15 Monaten ist das weltweit bekannte Immobilienunternehmen Engel & Völkers in den Markt eingestiegen. Nach eigenen Angaben hat die EV LiquidHome GmbH bereits 250 Häuser und Wohnungen im Teilverkauf erwerben können. IMMO.info hat ein Gespräch mit Christian Kuppig, Geschäftsführer und Gründer von EV LiquidHome geführt.

IMMO.info: Warum sind Sie von dem Modell Teilverkauf überzeugt? Ist eine Immobilienfinanzierung nicht die wirtschaftlich beste Lösung für Eigentümer, um Geld aus dem Immobilieneigentum zu realisieren, ohne ausziehen zu müssen?

Kuppig: Der Immobilienkredit ist für viele Eigentümer auf den ersten Blick die vermeintlich wirtschaftlichste Option. Jedoch können oder wollen Eigentümer im Alter oftmals keine Kredite mehr aufnehmen. In einer Umfrage unter unseren Kunden haben wir festgestellt, dass unter den Senioren jeder fünfte keine Schulden mehr aufnehmen möchte. Das liegt nicht im Naturell der Generation. Der Teilverkauf von Immobilien ist dann die einzige Möglichkeit, um die Immobilien nicht aus der Hand zu geben. Unsere Kunden möchten sich als Eigentümer fühlen, schuldenfrei bleiben und die Vererbungssituation regeln.

Unsere Kunden möchten sich als Eigentümer fühlen, schuldenfrei bleiben und die Vererbungssituation regeln.

Webseite liquidhome.de

IMMO.info: Alle Modelle zur Verrentung und Verkauf von Immobilien gegen ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, haben Vorteile und Nachteile. Im Teilverkauf bezahlen Ihre Kunden für den verkauften Anteil eine Art Miete, das sogenannte Nutzungsentgelt. Was passiert, wenn ein Kunde nicht mehr zahlen kann?

Kuppig: Das größte Risiko im Teilverkauf ist, dass Kunden nach einigen Jahren das Geld ausgeht und sie sich das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr leisten können. Bei einem Zahlungsverzug von knapp sieben Monaten behält sich E&V LiquidHome den Verkauf der Immobilie vor und der Kunde müsste aus seinem Haus oder seiner Wohnung ausziehen. In der Praxis werden wir mit unseren Kunden aber Lösungen finden, um den finanziellen Engpass zu beseitigen. Der Kunde kann zum Beispiel bis zur Hälfte des Immobilienwerts weitere Anteile an uns verkaufen. Ein weiterer Lösungsweg bei finanziellen Schwierigkeiten ist der Verkauf der Immobilie an einen Nießbrauchanbieter. Dieser würde die Immobilie komplett erwerben. Der Bewohner kann mit einem kostenfreien Nießbrauchrecht lebenslang wohnen bleiben. Dafür spricht außerdem, dass im höheren Alter der Verkauf mit Nießbrauch attraktiver geworden ist, denn die Anbieter kalkulieren mit einer zeitlich überschaubaren Lebenserwartung. Zum Beispiel bekommen Verkäufer von Nießbrauch-Immobilien im Alter von 70 Jahren nur 50 bis 60 Prozent des Immobilienwerts. Mit 80 Jahren sind es schon etwa 75 Prozent. Wenn sie vorher 40 Prozent im Teilverkauf verkauft haben, können sie noch 35 Prozent des Immobilienwerts erhalten. Wir können uns vorstellen in Zukunft das Nießbrauchmodell selbst anzubieten.

Wir können uns vorstellen in Zukunft das Nießbrauchmodell selbst anzubieten.

IMMO.info: Die Absicherung des Nießbrauchrechts durch EV LiquidHome erfolgt an zweiter Rangstelle nach den Grundschulden, die Sie auf die Objekte eintragen. Ist das nicht ein unangemessen hohes Risiko für die Verkäufer, sollte EV LiquidHome die Grundschulden nicht mehr bedienen können?

Kuppig: Ein Risiko hinsichtlich des Wohnrechts beziehungsweise Nießbrauchrechts ist für den Verkäufer in unserem Teilverkaufmodell nicht vorhanden. Die Sicherungszweckerklärung, die mit unseren Refinanzierungspartnern geschlossen wird, sichert unsere Kunden ab. Solange sie das Nutzungsentgelt bezahlen, im Zweifelsfall an unsere Finanzierungspartner, werden sie ihr Wohnrecht behalten und eine Verwertung der Grundschuld bleibt ausgeschlossen.

IMMO.info: Der Wettbewerb im Teilverkauf zieht an. Kürzlich hat ein Anbieter die Konditionen im Teilverkauf gesenkt.

Kuppig: Unser Preisgefüge ist gerechtfertigt. Wichtig ist, zu welchem Preis der letztendliche Gesamtverkauf der Immobilie erfolgt. Unser einzigartiger Vorteil ist, dass unsere Kunden auf das große Netzwerk von Engel & Völkers zugreifen können. Wir können höhere Preise realisieren und unsere Kunden wissen das zu schätzen.

Das Interview hat IMMO.info am 5. August 2021 mit Christian Kuppig, Geschäftsführer und Mitgründer von EV Liquidhome, geführt.