Realteilung: So teilen Sie Ihr Grundstück rechtlich und praktisch

Mit einer Realteilung können Grundstücke geteilt werden. Aber nicht jedes Grundstück darf realgeteilt werden.

Bei der Realteilung wird ein Grundstück in zwei oder mehr eigenständige Grundstücke aufgeteilt. Jedes Teilstück erhält eine eigene Flurnummer und wird im Grundbuch als separate Einheit mit eigenem Grundbuchblatt geführt. Nach Baugesetzbuch Paragraph 19 (BauGB ) ist der Eigentümer verpflichtet, die Teilung beim zuständigen Grundbuchamt zu erklären.

Nach der Realteilung existiert das ursprüngliche Grundstück rechtlich nicht mehr. Die neuen Teilgrundstücke können unabhängig voneinander genutzt, bebaut oder verkauft werden.

Gut zu wissen:

• Alle neuen Flurstücke müssen eindeutige Grenzen erhalten. Lage und Verlauf der Teilgrundstücke sollten präzise im Teilungsplan beschrieben werden.
• Bevor Sie eine Realteilung vornehmen, sollten Sie den Bebauungsplan Ihrer Gemeinde prüfen. Dieser regelt, ob und wie Grundstücke geteilt werden dürfen. In manchen Fällen ist eine Realteilung nicht oder erst ab einer bestimmten Grundstücksgröße erlaubt.

Die Realteilung eines Grundstücks kann bei diesen Vorhaben sinnvoll sein:

• Zusätzliche Bebauung: Große Grundstücke in attraktiven Lagen bieten oft die Möglichkeit, rückwärtige Flächen abzutrennen und als separate Baugrundstücke zu nutzen. Hier erzielen Eigentümer einen besonders guten Preis für Ihr Grundstück.
• Finanzielle Entlastung: Eigentümer, die ungenutzte Flächen verkaufen, können Liquidität schaffen – besonders für Senioren eine interessante Option.
• Familienprojekte: Kinder oder Verwandte erhalten ein eigenes Grundstück für ein Bauvorhaben, ohne zusätzlichen Flächenkauf.
• Erbschaftsregelung: Durch die Aufteilung können potenzielle Erbstreitigkeiten vermieden werden.
• Kosteneinsparung: Ein verkleinertes Grundstück senkt die Grundsteuerlast und den Pflegeaufwand.
• Höherer Verkaufswert: Zwei kleinere Grundstücke erzielen oft einen höheren Verkaufserlös als ein großes.

So läuft die Teilung eines Grundstücks üblicherweise ab:

1. Beratung und Planung
   Als erstes sollten Sie sich von Experten wie einem Vermessungsingenieur, einem Architekten und einem Notar beraten lassen. Zudem ist eine Abstimmung mit der Gemeinde wichtig, da der Bebauungsplan und lokale Vorschriften die Teilung einschränken können.
   Zu beachten:
   – In manchen Regionen ist nur ein Baukörper pro Grundstück zulässig.
   – Mindestgrößen für Baugrundstücke können eine Teilung verhindern.
   – In Bundesländern wie Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen ist eine behördliche Zustimmung notwendig.
2. Vermessung des Grundstücks
   Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erstellt einen Teilungsplan und hält die genauen Grenzen der neuen Parzellen fest. In Bayern und Thüringen übernimmt dies das Katasteramt. Der Vermessungsplan wird ins Liegenschaftskataster eingetragen, woraufhin die neuen Flurkarten erstellt werden.
3. Notarielle Beurkundung
   Der Notar fertigt den Teilungsvertrag an und reicht diesen beim Grundbuchamt ein. Er sorgt auch dafür, dass jede Parzelle ein eigenes Grundbuchblatt erhält. Außerdem kümmert er sich um die Eintragung von möglichen Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Zufahrtsrechte.

Grunddienstbarkeiten spielen bei der Realteilung eine wichtige Rolle, vor allem bei sogenannten Hinterliegergrundstücken, die keinen direkten Zugang zu öffentlichen Straßen haben. Ohne den Nachweis der Erschließung wird keine Baugenehmigung für ein weiteres Gebäude erteilt.

Häufige Grunddienstbarkeiten

• Wegerecht: Der Zugang zum hinteren Grundstück wird über das vordere ermöglicht.
• Leitungsrecht: Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen dürfen über das vordere Grundstück verlegt werden.

Die Details solcher Rechte sind verhandelbar und sollten im Teilungsvertrag und über Grunddienstbarkeiten klar geregelt werden.

Die Realteilung eines Grundstücks kann zwischen 3.000 und 5.000 Euro kosten. Die größten Posten entstehen bei den Vermessungskosten und Notarkosten. Einfluss auf die Höhe der Kosten haben der Bodenrichtwert beziehungsweise Wert des Grundstücks, die geplante Anzahl der Einheiten, die Größe des Grundstücks und die Anzahl der gesetzten Grenzsteine.Ein Grenzstein (auch: Abmarkung oder Markierungsstein) kennzeichnet Grenzpunkte wie Eck-, Knick- oder Knotenpunkte einer Flurstücksgrenze. Er wird sichtbar in den Boden eingesetzt.

Anstatt einer Realteilung des Grundstücks kann die Eigentümergemeinschaft die Alternative sein.

Wenn eine Realteilung baurechtlich nicht möglich ist, kann eine ideelle Teilung die Alternative sein. Dabei wird das Grundstück nicht physisch geteilt, sondern ein zweiter Eigentümer erwirbt Miteigentumsanteile. Dadurch entsteht eine Eigentümergemeinschaft, die fortan nur noch zusammen über das Grundstück bestimmen und verfügen kann. Es ist aber möglich, für bestimmte Bereiche Sondernutzungsrechte zu begründen.

Für die ideelle Teilung ist eine Teilungserklärung notwendig, die notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Von den Inhalten der Teilungserklärung hängt ab, welche Rechte jeder Miteigentümer erhält.