Nebenkosten Hauskauf: Was fällt an und in welcher Höhe?

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Zu den Kaufnebenkosten (oder Anschaffungsnebenkosten) zählen alle Kosten, die unmittelbar beim Kauf einer Immobilie entstehen und nicht mit dem Kaufpreis abgedeckt sind. Das sind zum einen festgelegte Kosten wie die Grunderwerbsteuer oder die Eintragung ins Grundbuch (Notarkosten). Zum anderen sind es Kosten, die nicht immer anfallen, wie zum Beispiel die Maklerprovision. Hier können Sie demnach sparen.

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Diese Nebenkosten werden nach unterschriebenem Kaufvertrag fällig:

Ohne Notar können Sie in Deutschland keine Immobilie kaufen oder verkaufen. Der Notar hilft Ihnen, die Kaufverhandlung als rechtssicheres Geschäft zu bestätigen. Er setzt den Kaufvertrag auf und beglaubigt ihn, prüft die Immobilie auf finanzielle Altlasten und auf Vorkaufsrechte Dritter. Meistens veranlasst er auch die Eintragung ins Grundbuch. Ausgeführt wird sie aber vom Grundbuchamt, das hierfür ebenfalls Gebühren verlangt.

Die Nebenkosten beim Notar machen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer aus. Die Notargebühren  sind nicht verhandelbar. Die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch liegen bei etwa 0,5 Prozent.

Ob Wohnung oder Haus: Bei einem Immobilienkauf stellt die Grunderwerbssteuer einen großen Posten in der Aufstellung der Nebenkosten dar. Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, bemessen am Kaufpreis. Mitverkauftes Mobiliar unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer und wird daher gerne separat verkauft oder in der Notarurkunde eigens berücksichtigt. Der Preis hierfür muss marktgerecht sein, das Finanzamt prüft dies.

Die Grunderwerbssteuer wird sofort nach unterschriebenem Kaufvertrag fällig. Erst nach Bezahlung bestätigt das Finanzamt die Unbedenklichkeit, damit das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt.

Das Grunderwerbssteuergesetz  sieht einige Ausnahmen vor. So ist der Grundstückserwerb aufgrund eines Erbes oder unter Ehegatten oder Lebenspartnern von der Grunderwerbssteuer befreit.

Maklergebühren fallen beim Immobilienkauf nur dann an, wenn ein Makler beauftragt wird. In der Regel wird bei Hauskauf oder Wohnungskauf vereinbart, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig teilen. Es ist nicht mehr möglich, dass der Käufer die komplette Maklerprovision trägt, wenn er den Makler nicht beauftragt hat. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie liegt in der Regel zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. Die Gebühren werden sofort nach Unterschrift des Kaufvertrags fällig.

Hauskäufer und Wohnungskäufer finanzieren ihre Immobilien meist mit Darlehen von der Bank. Diese verlangt Zinsen und sichert die Kreditvergabe gut ab. Die Bank lässt sich im Grundbuch eine Grundschuld eintragen, damit sie Zugriff auf die Immobilie hat, falls der Eigentümer die Raten nicht mehr zahlen kann.

Vor den monatlichen Zahlungen für Tilgung und Zinsen, können bereits nach Abschluss des Darlehensvertrags Bereitstellungszinsen entstehen. Denn die Bank stellt bis zur Überweisung an den Verkäufer die volle Kreditsumme bereit. Empfehlenswert ist, eine Bank zu wählen, die einen ausreichenden zinsfreien Zeitraum ermöglicht. In dieser Zeit wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, sodass der Kaufpreis für die Immobilie überwiesen werden kann. Alles über Immobilienkredite.

Je nach Zustand und Ausstattung der Immobilie fallen mit dem Kauf weitere Hauskauf-Nebenkosten an. Da diese stark variieren, sollten Sie vorab Angebote einholen und vergleichen.

Wenn Sie ein altes Haus oder eine renovierungsbedürftige Wohnung kaufen, wollen Sie diese vermutlich gleich nach dem Kauf renovieren beziehungsweise sanieren. Das können Maler- und Tapezierarbeiten sein, ein neues Badezimmer oder eine energietechnische Verbesserung. Am besten Sie lassen sich von einem Gutachter beziehungsweise Sachverständigen beraten: Dieser erkennt Mängel in der Wohnung und am Wohnhaus. Dadurch kann er Ihnen sagen, welche Sanierungsarbeiten anstehen und was diese Sie vermutlich kosten werden. Gleichzeitig kann er im Vorfeld einschätzen, ob die Wohnung ihren Kaufpreis wert ist.

Um weitere Nebenkosten zu sparen, sollten Sie auch einen Blick auf die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft werfen. Stehen Gelder bereit für eine anstehende Sanierung? Werden in Kürze Sonderumlagen zur Finanzierung einer Reparatur fällig? Die Informationen entnehmen Sie dem Wirtschaftsplan und den Protokollen der Eigentümerversammlung. Ratsam ist auch, im Vorfeld mit der Hausverwaltung und anderen Eigentümern zu sprechen.

Wollen Sie selbst ein Haus bauen, entstehen neben den Grundstückskosten auch sogenannte Baunebenkosten. Dazu zählen unter anderem Kosten für:

1. Bauantrag, Baugenehmigung, Bauanzeige: Ohne diese offiziellen Genehmigungen darf in Deutschland nicht gebaut werden. Die Gebühren sind regional sehr unterschiedlich
2. Erschließungskosten: Damit sind die Anschlüsse für Strom, Wasser, Gas und Internet gemeint. Sie variieren stark je nach Lage und Umfang.
3. Honorar für Architekten und Fachplaner
4. Bauherrenhaftpflicht: Als Bauherr sind Sie für Ihre Baustelle verantwortlich. Sie haften für die Sicherheit aller Beteiligten. Damit Sie vor der persönlichen Haftung bei möglichen Unfällen geschützt sind, sollten Sie diese Versicherung für Ihre Immobilie abschließen.
5. Bauleistungsversicherung: Die auch als Bauwesenversicherung bekannte Absicherung schützt alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile etwa vor Fahrlässigkeit, Vandalismus oder ungewöhnlichen Witterungseinflüssen.
6. Kosten für die Sicherung der Baustelle: Dazu gehören unter anderem ein lückenloser Bauzaun, eine Beschilderung sowie sichere Wege und Zugänge für Bauarbeiter.
7. Gebühren für Baustellenstrom und Bauwasser

Wie beim Haus- und Wohnungskauf fallen auch beim Grundstückskauf Nebenkosten an für:

1. Grunderwerbssteuer
2. Notarkosten und Grundbuchkosten
3. Gegebenenfalls Maklerprovision für das Baugrundstück

Neben den einmaligen Nebenkosten beim Wohnungs- und Hauskauf gibt es laufende, wiederkehrende Kosten, die Sie einplanen sollten. Dazu gehören:

• Grundsteuer: Die Grundsteuer fällt jährlich an (mit vierteljährlichen Abschlägen). Sie berechnet Ihre Stadt oder Gemeinde aus verschiedenen Kennzahlen – unter anderem entscheiden die Lage und die Größe der Immobilie die Steuerhöhe.
• Ratenzahlung beziehungsweise Kredite der Finanzierung: Zu den fortlaufenden Nebenkosten zählen ebenfalls die monatlichen Tilgungen und Zinsen Ihres Immobilienkredits.
• Betriebskosten: Als Eigentümer wie auch als Mieter bezahlen Sie laufend Ihre kommunalen Abgaben für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, den Schornsteinfeger und das Abwasser. Hinzu kommt Ihr privater Verbrauch an Frischwasser, Heizkosten und Strom. Auch an eine Wohngebäudeversicherung sollte gedacht werden. Optional sind Kosten für Gebäudereiniger und Gärtner. Gehört Ihnen eine Eigentumswohnung, dann sind die meisten Betriebskosten im monatlichen Hausgeld enthalten. Im Durchschnitt fallen 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat an (Betriebskostenspiegel des DMB, letzte Erhebung für das Jahr 2018 )
• Verwaltungskosten: In einer Haus- und Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird meist ein Verwalter beauftragt, der die Nebenkostenabrechnung erstellt und sich um allgemeine Reparaturen und Instandhaltungen kümmert. Zum Beschluss eines Wirtschaftsplans und fälliger Sanierungen wird jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. Den Service lassen sich die Hausverwalter bezahlen mit circa 20 bis 40 Euro im Monat pro Wohneinheit.
• Instandhaltungsrücklagen: Um auf größere Sanierungen vorbereitet zu sein, bilden Eigentümergemeinschaften Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen. Die Höhe richtet sich nach Gebäudealter und erhöht sich, wenn beispielsweise ein Aufzug im Haus ist.

Die Gebühren für Müll, Abwasser und Grundsteuer variieren stark. In Regensburg zahlen Haus- und Wohnungsbesitzer am wenigsten, in Leverkusen am meisten. Das ergab ein aktuelles Nebenkostenranking des Instituts der deutschen Wirtschaft im Auftrag von Haus & Grund Deutschland. Dieses vergleicht die 100 größten Städte anhand ihrer kommunalen Gebühren und Steuern.

^*Ermittlung der jährlichen Kosten für die wichtigsten Posten der Nebenkostenabrechnung: Abfall, Abwasser und Grundsteuer. Der Berechnung zugrunde liegt eine durchschnittliche vierköpfige Familie beziehungsweise ein alleinstehendes Einfamilienhaus. Das Haus steht auf einem 200 Quadratmeter großen Grundstück in einem reinen Wohngebiet. Die gesamte Wohnfläche, die sich auf die zwei Geschosse verteilt, beträgt 120 Quadratmeter.