Erfahrungen mit Immobilien-Leibrente und Teilverkauf: Ablehnung von Immobilien durch den Anbieter

Die Anbieter für Leibrente oder Teilverkauf sind Privatunternehmen, die nicht verpflichtet sind für Ihr Objekt ein Angebot zu unterbreiten. Andersherum kann es vorkommen, dass das Angebot für Sie als Verkäufer nicht attraktiv genug ist und Sie dieses ablehnen.

Wir gehen davon aus, dass einige Anfragen nicht zum Erfolg führen. So hat das Unternehmen Wertfaktor, führend im Bereich Teilverkauf, nach eigenen Angaben 440 Anfragen pro Woche, rechnet aber mit nur 400 Abschlüssen pro Jahr.

Eine Ablehnung kann aus Gründen erfolgen, die in der Immobilie, in Ihrem Alter oder auch aufgrund interner Kriterien bestehen. So nimmt die Deutsche Leibrente, marktführend im Bereich Immobilien-Leibrente, nur Kunden ab einem Alter von 70 Jahren an. Kritik hieran ist aus unserer Sicht nicht angebracht, wenn die Anbieter ihre Kriterien nachvollziehbar und offen kommunizieren.

Wir haben einige Gründe für die Ablehnung einer Leibrente oder eines Teilverkaufs zusammengestellt. Haben Sie Erfahrungen mit Anbietern von Leibrente oder Teilverkauf? Bitte schreiben Sie uns!

Wir möchten nachfolgend die wichtigsten Gründe für eine Ablehnung erläutern:

Der Anbieter kalkuliert, zumindest im Durchschnitt, mit einem überschaubaren Zeithorizont. Die Geschäftsmodelle vieler Anbieter sehen vor, dass die Anbieter die Immobilienanteile zu einem späteren Zeitpunkt veräußern können. Eine Veräußerung ist in der Regel erst nach dem Ableben der Rechteinhaber möglich. Deshalb setzen die meisten Anbieter ein Mindestalter voraus. Zum Beispiel 60 Jahre bei dem Teilverkauf-Anbieter Heimkapital GmbH oder gar 70 Jahre bei dem Leibrente-Anbieter Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. Das Mindestalter gilt für jede Person, die ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt bekommen möchte. Um beispielsweise von der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG ein Wohnrecht zu bekommen, müssen beide Ehepartner oder Lebenspartner mindestens 70 Jahre alt sein. Die Kalkulation des Werts von Wohnrecht und Nießbrauchrecht mit einer oder zwei Personen können Sie in unserem Ratgeber „Wohnrecht berechnen“ nachvollziehen und selbst Berechnungen durchführen. Verwendet wird hierfür die offizielle Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes , alternativ werden die Sterbetafeln der Deutsche Aktuarvereinigung  angewandt.

Viele Immobilien sind mit einer Grundschuld belastet. Ein Immobilienkredit ist kein Hindernis, solange die Schulden nicht zu hoch sind.

Grundsätzlich wird bei einem Verkauf Ihrer Immobilie immer zuerst der Bankkredit bedient. Egal ob Leibrente, Immobilienrente oder Teilverkauf: Die Banken stehen in fast allen Fällen an vorrangiger Stelle im Grundbuch und die Anbieter übernehmen nur Immobilien, die von dieser Last befreit werden können. Das bedeutet, dass die offene Kreditsumme zuerst verrechnet und damit Ihre Leibrente oder Ihre Auszahlung reduziert wird. Alternativ können Sie vor Vertragsvereinbarung selbst die Grundschuld tilgen und löschen. Der überschüssige Betrag nach Tilgung steht Ihnen dann je nach Modell in Form einer Auszahlung oder einer Immobilien-Leibrente zur Verfügung.

Bitte berücksichtigen Sie, dass bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits Gebühren in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zukommen. Eine Übernahme des bestehenden Immobiliendarlehens durch den Käufer ist nur bei einem Verkauf an eine Privatperson und nur mit Zustimmung der Banken oder anderer Kreditgeber möglich.

Vor dem Hintergrund, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, stellen die Kredite nach unseren Erfahrungen in vielen Fällen nur noch einen Teil des Immobilienwerts dar. Die Deutsche Leibrenten AG gibt an, dass nach ihren Erfahrungen eine Restschuld von 20 Prozent bis 50 Prozent des aktuellen Marktwerts kein Problem für die Vereinbarung einer Immobilien-Leibrente ist.

Die Immobilien Leibrente Erfahrungen zeigen es: Wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung allerdings hoch belastet ist, dann wird es schwierig. Ein Verkauf wird unmöglich, wenn die bestehende Kreditbelastung höher als die gewünschte Auszahlung ist, die Sie angeboten bekommen.

Ein Teilverkauf oder eine Immobilien-Leibrente ist mit erheblichem Aufwand für das anbietende Unternehmen verbunden. Der Anbieter trägt nach unseren Erfahrungen in der Regel die Kaufnebenkosten, die zum Teil unabhängig vom Wert der Immobilie sind. Hierzu gehören Gutachterkosten und interne Kosten, zum Beispiel für Verwaltung oder Vertrieb. Viele Anbieter bestehen daher auf einen Mindestauszahlungsbetrag für eine Transaktion. Ein üblicher Mindestbetrag, zum Beispiel bei den Firmen Wertfaktor oder Deutsche Teilkauf, sind 100.000 Euro. Bei einem Verkauf von bis zu 50 Prozent muss eine Wohnung oder ein Haus mindestens einen Verkehrswert, also einen aktuellen Marktpreis, von 200.000 Euro haben. Darunter lohnt sich der Verkaufsprozess für den Teilverkauf-Anbieter nicht

Für den Erfolg der Käufer ist die zukünftige Wertsteigerung der Immobilie ein bedeutsamer Faktor in der Gesamtrechnung. Die Auswahl der Objekte ist für Leibrente-Anbieter wichtig. Diese Käufer erwerben 100 Prozent der Immobilie und partizipieren nicht nur an der Wertsteigerung, sondern an einem möglichen Wertverlust gleichermaßen. Teilverkauf-Anbieter sichern sich hingegen nach unten ab. Sie partizipieren nicht am Wertverlust der Immobilie. Trotzdem ist die Höhe der Wertsteigerung beim Teilverkauf nicht unwichtig für den Anbieter. Die Teilverkauf-Anbieter verdienen zusätzlich, wenn die Immobilie im Wert steigt. Neue Anbieter für Immobilien-Teilverkauf: Was wird hier verdient?

Es ist davon auszugehen, dass sich alle seriösen Käufer die Lage der Immobilie genau ansehen werden. Es gehört zum Geschäftsmodell der professionellen Käufer, dass diese das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen müssen, auch wenn der Zeitpunkt einige Jahre in der Zukunft liegt. Der schlimmste Fall für den Käufer ist, dass das Haus oder die Wohnung zu einem späteren Verkaufszeitpunkt nicht mehr verkäuflich ist. Neben den Einschätzungen und Erfahrungen der Entwicklung von Immobilienpreisen in bestimmten Gegenden, also der Makrolage, ist die konkrete Lage der Objekte, also die Mikrolage, entscheidend. Das wird der Gutachter bereits in seinem Verkehrswertgutachten berücksichtigen. Häuser an stark befahrenen Straßen, Bahngleisen oder in sehr strukturschwachen Gebieten werden dann gegebenenfalls nicht angenommen werden.

Für Anbieter einer Immobilien-Leibrente oder eines Teilverkaufs sind die Refinanzierungsmöglichkeiten durch Banken und Investoren entscheidend. Die Geschäftsmodelle Teilverkauf und Immobilien-Leibrente sind sehr kapitalintensiv. Das gilt genauso für private Käufer und Unternehmen, die einen Kauf mit Rückanmietung ermöglichen, zum Beispiel der Anbieter GNIW. Die Anbieter müssen die Objekte zumindest teilweise über einen langen Zeitraum finanzieren und Eigenkapital zur Verfügung stellen. Es kann beispielsweise sein, dass das Kapital zum Zeitpunkt der Anfrage nicht in einem ausreichenden Umfang zur Verfügung steht und ein Objekt daher aus internen Gründen nicht angenommen wird.

Viele Ablehnungsgründe sind nachvollziehbar und benötigen keiner weiteren Erklärung. Dazu zählen objektive Gründe. Beispielsweise ein unzureichendes Mindestalter der Bewohner oder eine Unterschreitung des Mindestwerts der Immobilie. Diese Gründe werden von Immobilien-Leibrente oder Teilverkauf-Anbietern offen und transparent kommuniziert.

Neben der Deutschen Leibrente und Wertfakor gibt es einige weitere mittlere und kleinere Anbieter, die mit attraktiven Angeboten im Bereich Immobilien-Leibrente und Teilverkauf werben.

Leider gibt es Anbieter, die ein “Rosinenpicken” betreiben. Gemeint ist damit, dass der Anbieter nur solche Objekte annimmt, bei denen die Konditionen sehr stark zu seinen Gunsten ausfallen.

Aufpassen muss man ebenso, wenn sich unseriöse Unternehmen “Leibrente” oder andere Modelle auf die Fahne schreiben, in Wirklichkeit aber verkaufswilligen Senioren andere Produkte andrehen wollen.

Zuerst sollten Sie prüfen, welches Modell für Sie überhaupt in Frage kommt. Hilfreich hierfür sind unsere kostenlosen und anonymen Tools: Schnell-Check und unser Online-Rechner. Neben den Modellen Immobilien-Leibrente, Teilverkauf, sollten Sie Alternativen prüfen. Dazu gehören der Verkauf mit Rückanmietung oder der Immobilienkredit. Außerdem empfehlen wir Ihnen grundsätzlich, dass Sie nur bei Anbietern anfragen, wenn die Unternehmen Ihnen seriös erscheinen. Unsere Anbieterübersicht und Berichte über Erfahrungen helfen Ihnen hierbei.