Teilungserklärung nachträglich ändern: Rechte, Ablauf und Kosten

Die Teilungserklärung ist das zentrale Regelwerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Flächen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben. Auch Kostenverteilungen, Nutzungsrechte und Zuständigkeiten sind dort geregelt.

Zur Teilungserklärung gehört meist auch die Gemeinschaftsordnung. Beide zusammen bestimmen, wie die Eigentümergemeinschaft organisiert ist und funktioniert.

Eine Anpassung der Teilungserklärung kann nötig werden, wenn sich die tatsächliche Nutzung oder die bauliche Situation ändert.

Typische Fälle sind:

• Zusammenlegung von Wohnungen
• Umwandlung von Gewerbe in Wohneigentum oder umgekehrt
• Änderung der Anzahl der Sondereigentumseinheiten
• Umwidmung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum oder umgekehrt
• Änderung von Sondernutzungsrechten
• Neue Verteilung von Miteigentumsanteilen

Solche Änderungen betreffen nicht nur einzelne Eigentümer, sondern die gesamte rechtliche Struktur der Gemeinschaft.
Entscheidend ist die Abgrenzung: Geht es nur um die praktische Nutzung einer Einheit, etwa die Art des Gewerbes, genügt ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wird jedoch die Zuordnung von Flächen oder Rechten verändert, liegt eine Änderung der Teilungserklärung vor, für die deutlich höhere Anforderungen gelten.

Beispiele für eine Nutzungsänderung finden Sie in diesen Artikeln:

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Gehören die Wohnungen eines Hauses verschiedenen Eigentümern, müssen alle Miteigentümer zustimmen. „Ein einfacher Mehrheitsbeschluss auf einer Eigentümerversammlung reicht für eine Änderung der Teilungserklärung nicht aus“, sagt Johannes Huber.

Rechtlich ist demnach eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich. Damit die Änderung auch gegenüber künftigen Käufern rechtssicher wirkt, muss sie notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Ausnahme ist die sogenannte Öffnungsklausel: „Wenn die ursprüngliche Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, die genau solche Änderungen per Beschluss erlaubt, ist eine Mehrheitsentscheidung zulässig“, so der Rechtsanwalt.

Bei Alleineigentümern ist das anders: Wer alle Miteigentumsanteile hält, kann die Teilungserklärung in der Regel selbst ändern lassen. Wirksam wird die Änderung auch hier erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Nicht jede Anpassung verlangt eine formelle Änderung der Teilungserklärung. „Sie ist entbehrlich, wenn die rechtliche Substanz und die Miteigentumsanteile unberührt bleiben“, sagt Huber. Ein klassisches Beispiel ist der Tausch von Kellerräumen oder Stellplätzen unter zwei Eigentümern. „Hier genügt oft eine schuldrechtliche Vereinbarung der Beteiligten und eine Umschreibung im Grundbuch“, erzählt er. Solange sich die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum für die übrigen Eigentümer nicht ändert, muss die Gemeinschaftsordnung daher nicht zwingend angepasst werden.

Der übliche Weg beim Ändern einer Teilungserklärung führt über eine rechtliche Prüfung, die Abstimmung mit den betroffenen Eigentümern, die notarielle Beurkundung und anschließend die Grundbuchänderung.

Die Kosten für die neue Teilungserklärung hängen vom Umfang der Änderung ab. Wesentliche Kostentreiber sind laut Rechtsanwalt Huber:

• Notar- und Grundbuchgebühren: Sie richten sich nach dem Geschäftswert der betroffenen Einheiten.
• Gläubigerzustimmungen: Da Banken bei Änderungen zustimmen müssen, fallen pro finanzierender Bank oft Bearbeitungsgebühren an (circa 50 bis 200 Euro).
• Planungskosten: Eventuell müssen neue Abgeschlossenheitsbescheinigungen oder Aufteilungspläne erstellt werden.

Eigentümer sollten frühzeitig eine Kostenschätzung beim Notar einholen und klären, welche Unterlagen benötigt werden.

Konflikte entstehen häufig bei der Frage, ob eine Maßnahme nur die Nutzung betrifft oder bereits die rechtliche Struktur der Gemeinschaft verändert. Gerade bei Themen wie Kostenverteilung, Nutzungsrechten oder der Umwandlung von Flächen gehen die Auffassungen oft auseinander. Auch wirtschaftliche Interessen einzelner Eigentümer spielen eine Rolle.

Konfliktreich kann zum Beispiel die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum sein. „Droht durch Leerstand ein wirtschaftlicher Schaden, ist die Position des blockierenden Eigentümers dennoch rechtlich stark“, weiß Huber. Ein Anspruch auf Zustimmung kann allerdings nur in Ausnahmefällen gerichtlich durchgesetzt werden. Etwa dann, wenn die Verweigerung als grob unbillig oder schikanös gilt.

„Entscheidend ist immer auch der Grad der Beeinträchtigung, der sich aus der alten und der neuen Nutzungsart ergibt“

, sagt er.

Und was tun, wenn Eigentümer fehlerhafte Miteigentumsanteile (MEA) korrigieren lassen wollen?

„Es gibt keinen generellen Anspruch auf Anpassung, nur weil die MEA nicht exakt mit der Wohnfläche korrespondieren“

, sagt Huber. Ein Korrekturanspruch bestehe dann, wenn das Missverhältnis so eklatant ist, dass ein Festhalten an der Regelung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Ein simpler „Rechenfehler“ aus der Gründungszeit rechtfertigt allerdings meist keine Änderung.

Auch wenn es im letzten Fall nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung kommt; eine Möglichkeit gibt es trotzdem.

„Eigentümer können per Beschluss die Betriebskosten neu verteilen“

, sagt Huber. Seit der WEG-Reform im Jahr 2020 gibt es laut dem Immobilienrechtsexperten mehr Gestaltungsspielraum. So kann die Kostenverteilung flexibler geregelt werden. Eigentümerversammlungen sind zudem immer beschlussfähig; die frühere Mindestpräsenz entfällt.

Weitere Informationen zur WEG-Reform 2020 finden sich auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz:

• Wohnungseigentumsrecht 
• Gesetzestext