Bauzinsen 2026: Entwicklung und Prognosen im Überblick

Aktuell liegen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen je nach Zinsbindung und Beleihungsauslauf zwischen 3,7 und 4,5 Prozent. Grundlage sind Marktdaten von Interhyp (Stand April 2026).

Im historischen Vergleich liegen die Bauzinsen damit zwar deutlich über dem Niveau der 2010er-Jahre.

Gleichzeitig sind sie jedoch im langfristigen Vergleich moderat: In den 2000er-Jahren waren Bauzinsen von 4 bis 5 Prozent üblich, in den 1990er-Jahren sogar bis zu 10 Prozent.

Die Bauzinsen werden von den Zinsen von längerfristigen Anleihen, also Schuldnerpapieren, beeinflusst. Das sind vor allem deutsche Staatsanleihen und hypothekenbesicherte Anleihen, sogenannte Pfandbriefe. Banken nutzen unter anderem solche Wertpapiere, um Immobiliendarlehen gegenzufinanzieren.
Die Zinsen dieser Anleihen hängen wiederum von mehreren Faktoren ab, die sich gegenseitig beeinflussen, darunter:

• Inflationserwartungen
  Erwarten Marktteilnehmer steigende Preise, verlangen sie höhere Zinsen für langfristige Kredite. In der Folge steigen auch die langfristigen Zinsen am Kapitalmarkt, was sich auf die Bauzinsen übertragen kann.
  Zuletzt ist die Inflation in Deutschland wieder leicht gestiegen und lag im März 2026 bei 2,7 Prozent.
• Geldpolitik der EZB
  Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst vor allem kurzfristige Zinsen, wirkt aber indirekt auch auf langfristige Kapitalmarktzinsen. Eine straffere Geldpolitik – also der Kauf von Anleihen oder die Senkung der Zinsen – führt tendenziell zu höheren langfristigen Zinsen, eine lockerere Politik wirkt eher dämpfend.
  Zum Jahresanfang 2026 hat die EZB auf weitere Zinssenkungen verzichtet  und möchte bis Juni 2026 abwarten, wie sich die Inflation weiter entwickelt.
• Kapitalmarkt und geopolitische Unsicherheit
  Bauzinsen orientieren sich stark an den Renditen langfristiger Staatsanleihen, insbesondere zehnjähriger Bundesanleihen. In Phasen geopolitischer Unsicherheit steigt häufig die Nachfrage nach sicheren Anlagen. Das kann die Umlaufrenditen drücken und damit auch Bauzinsen senken.

Banken und Baufinanzierungsvermittler veröffentlichen regelmäßig Prognosen zur Zinsentwicklung. Die meisten gehen derzeit von stabilen bis leicht steigenden Bauzinsen in den kommenden 6 bis 12 Monaten aus.

• Die Deutsche Bank und die Commerzbank, die der Baufinanzierungsvermittler Interhyp befragt hat , erwarten steigende Zinsen. Zwei weitere befragte Institute rechnen mit gleichbleibenden Zinsen.
• Der Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein erwartet  stabile bis leicht steigende Zinsen im ersten Halbjahr 2026.

Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt allerdings davor, zu viel Vertrauen in die Vorhersagen zu setzen.

“Ob Bauzinsen künftig steigen oder fallen, lässt sich seriös nicht vorhersagen”

, erklärt er gegenüber IMMO.info.

Käufer können derzeit über eine längere Zinsbindung nachdenken. Der Zinsunterschied zwischen einem 10- und einem 20-jährigen Immobiliendarlehen ist im historischen Vergleich niedrig.

Etwa liegt der Unterschied zwischen einer zehn- und zwanzigjährigen Zinsbindung laut Interhyp derzeit bei 0,41 Prozentpunkten (bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent).

Käufer müssten aktuell 1940 Euro pro Monat bezahlen, wenn der Zins für 10 Jahre festgeschrieben wird. Das ergibt unsere Modellrechnung, die von einer Darlehenssumme von 400.000 Euro ausgeht und das aktuelle Zinsniveau zu Grunde legt. Bei 15 Jahren wären es 2030 Euro und bei 20 Jahren 2080 Euro (siehe Tabelle).

Laut Niels Nauhauser macht eine längere Zinsbindung vor allem bei Käufern Sinn, die vergleichsweise wenig tilgen und eine hohe Restschuld zum Ende der Kreditlaufzeit neu aufnehmen müssen.

Bei einer längeren Zinsbindung haben Verbraucher ein Sonderkündigungsrecht (nach § 489 BGB): Sie dürfen nach zehn Jahren ein Immobiliendarlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Die Bank darf das nicht.