Welcher Energieausweis für Immobilien: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Die energetische Sanierung – hier eine Fassadendämmung – verringert den Energiebedarf eines Hauses – egal, ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz von Wohngebäuden – und macht sie in diesem Punkt vergleichbar. Er ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, verpachtet oder verkauft wird. Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien (Baugenehmigung vor 1. Oktober 2007) und bestehende Mietverhältnisse sind von dieser Pflicht ausgenommen. Auch Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern sowie Baudenkmäler und unbeheizte Häuser benötigen keinen Energieausweis.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG ) unterscheidet zwischen zwei Arten von Energieausweisen: dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

1. Bedarfsausweis
   Der Bedarfsausweis zeigt den Endenergiebedarf im Energieausweis an. Er basiert auf den technischen Gebäudedaten sowie Standardwerten im Heizverhalten.
2. Verbrauchsausweis
   Der Verbrauchsausweis wird anhand der Messwerte der letzten drei Heizperioden berechnet. Er beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie.

Brauchen ich einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis? Beide Ausweise ordnen die Energieeffizienz der Immobilie mit Hilfe von Energieeffizienzklassen (A+ bis H) ein. Die Einstufung kann je nach Berechnungsmethode unterschiedlich ausfallen.

Ob Sie als Eigentümer einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis erstellen lassen, steht ihnen frei. Es gibt jedoch Ausnahmen für bestimmte Gebäudearten.

In Immobilienanzeigen zum Beispiel bei Immobilienscout oder Immowelt müssen energetische Daten aus dem Energieausweis genannt werden: der jährliche Energiebedarf oder Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter, der wesentliche Energieträger der Heizung und das Baujahr des Hauses. Spätestens bei der Besichtigung sollte der Energieausweis zur Ansicht vorliegen. Bei Vertragsschluss muss er überreicht werden.

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Zeit muss die Energieeffizienz erneut berechnet und bescheinigt werden. Den bestehenden Energieausweis zu verlängern ist nicht möglich.

Ein Vorteil des Bedarfsausweises ist, dass die ermittelten Kennwerte unabhängig vom Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner sind.

Jedoch hängt die Qualität der Bewertung stark davon ab, ob die Daten vollständig und genau erhoben worden sind. Auch die Expertise des Gutachters spielt hierbei eine Rolle.

Ein Bedarfsausweis ist seit dem 1. Oktober 2007 für alle Neubauten vorgeschrieben, da noch keine Erfahrungswerte aus vergangenen Heizperioden vorliegen. Gleiches gilt für alle Wohngebäude, die nach dem Stichtag umfassend energetisch saniert oder erweitert wurden – etwa durch eine nachträgliche Fassadendämmung oder einen Anbau. Er ist zudem für Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten verpflichtend, wenn das Haus noch nicht den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Bewohner. Entscheidend sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichen Verbrauchswerten der Immobilie. Jedoch verhalten sich Bewohner unterschiedlich. Zum Beispiel bei Stromverbrauch oder Heizverhalten.

Bei der Berechnung des Verbrauchskennwertes sollten Leerstände sowie das Wetter während der Abrechnungsperioden berücksichtigt werden. Andernfalls könnte ein milder Winter einen besseren energetischen Zustand des Hauses vortäuschen als ein sehr kalter Winter. Hierfür werden sogenannte Klimafaktoren in die Berechnung einbezogen.

Ein Vorteil des Verbrauchsausweises ist, dass er oft einfacher und kostengünstiger zu erstellen ist als der Bedarfsausweis, da er auf aktuellen Verbrauchsdaten basiert. Zudem gibt er einen direkten Einblick in den tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie.

Ein Nachteil ist jedoch, dass die Kennwerte stark vom Heizverhalten der Bewohner abhängen. Auch ein Leerstand oder die Anzahl der Bewohner können falsch erfasst werden und das Ergebnis verfälschen. Zudem kann ein Verbrauchsausweis nur indirekte Rückschlüsse auf die Bausubstanz, die Dämmung oder weitere getroffene Maßnahmen zur energetischen Sanierung liefern.

Die erste Seite enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, wie die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen und die wesentlichen Energieträger. Außerdem wird vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der Energieeffizienz eingesetzt wurde. Also ob der Energiebedarf oder Energieverbrauch ermittelt wurde.

Bei einem Bedarfsausweis stehen hier die Kennwerte für den Energiebedarf. Über dem Farbband sind die Emissionen ausgewiesen, die das Gebäude verursacht.

Bei einem Verbrauchsausweis findet sich hier der Energieverbrauch.

Die Kennwerte auf Seite 2 und 3 geben den jährlichen Bedarf beziehungsweise Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche an. Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Eine zusätzliche Hilfe, um die Energieeffizienz von Immobilien zu vergleichen, gibt die Einteilung in Energieeffizienzklassen (A+ bis H).

Im Energieausweis wird auch der Primärenergiebedarf notiert, also die Energie, die zur Bereitstellung der Energie benötigt wurde. Erdgas hat zum Beispiel einen hohen Primärenergiebedarf, Sonnenenergie fast keinen.

Hier finden sich Vorschläge zur energetischen Modernisierung des Gebäudes, falls erforderlich.

Sie enthält Erläuterungen zu den Angaben im Energieausweis und den Berechnungsverfahren.

Ein Muster-PDF  des Energieausweises stellt der Haus und Grund Verband in Bayern bereit.

Das Erstellen und Berechnen der Energiedaten ist für einen Bedarfsausweises komplizierter und teurer als für einen Verbrauchsausweis. Höhere Kosten ergeben sich zudem durch Faktoren wie die Gebäudegröße und die Anzahl der Wohnungen.

Bedarfsausweise kosten zwischen 200 und 500 Euro, während Verbrauchsausweise im Schnitt zwischen 100 und 300 Euro liegen. Manche Online-Portale bieten die Erstellung von Energieausweisen deutlich günstiger an, teilweise unter 100 Euro. Ob die Angebote seriös sind, gilt es in jedem Fall zu prüfen. Bei einem Energieausweis per Online-Dienst muss der Eigentümer alle technischen Daten zum Haus und Fotos der Immobilie übermitteln. Eigentümer tragen die Kosten für den Energieausweis und können sie nicht auf Mieter umlegen.